Inverser les principes de base des prêts hypothécaires: Ce que vous devez savoir

Une hypothèque inversée est un type de prêt qui fournit de l'argent en utilisant le capital de votre maison. Ce n'est pas la façon la plus flexible (ou la moins coûteuse) d'emprunter, il vaut donc la peine d'évaluer des alternatives avant d'en utiliser une. Dans la bonne situation, ces prêts offrent un moyen puissant de puiser dans la valeur de votre maison.

Les bases

Comme une hypothèque standard, une hypothèque inversée est un prêt qui utilise votre maison comme garantie. Cependant, ces prêts sont différents de plusieurs façons, conduisant à la partie "inverse" du nom.

Vous recevez de l'argent au lieu de verser de l'argent à votre prêteur chaque mois
Le montant de votre prêt augmente au fil du temps, au lieu de diminuer chaque paiement mensuel

Le concept est semblable à un prêt hypothécaire ou à un prêt sur valeur domiciliaire. Toutefois, les prêts hypothécaires inversés ne sont disponibles que pour les propriétaires âgés de 62 ans et plus, et vous n'avez généralement pas besoin de rembourser ces prêts jusqu'à ce que vous déménagez de votre maison.

Hypothèques inversées peuvent fournir de l'argent pour tout ce que vous voulez. Tant que vous répondez aux exigences (voir ci-dessous), vous pouvez utiliser les fonds pour compléter le revenu de vos autres sources ou les économies que vous avez accumulées. Cependant, ne pas sauter à la perspective de l'argent facile - ces prêts sont compliqués (surtout pour se détendre), et ils réduisent les actifs pour vos héritiers.

Il existe plusieurs sources pour les prêts hypothécaires inversés, mais nous couvrirons principalement le Home Equity Conversion Mortgage (HECM) disponible auprès de la Federal Housing Administration.

Un HECM est généralement moins cher pour les emprunteurs grâce au soutien du gouvernement, et les règles pour ces prêts les rendent relativement favorables au consommateur.

Combien pouvez-vous obtenir?

Le montant que vous obtenez dépend de plusieurs facteurs et repose sur un calcul qui fait certaines hypothèses sur la durée du prêt.

Équité: plus vous avez d'équité dans votre maison, plus vous pouvez en sortir. Pour la plupart des emprunteurs, cela fonctionne mieux si vous avez remboursé votre prêt sur plusieurs années et que votre prêt hypothécaire est presque entièrement remboursé.

Taux d'intérêt: des taux d'intérêt plus bas signifient que vous pouvez obtenir plus d'un prêt hypothécaire inversé.

Âge: l'âge de l'emprunteur le plus jeune affectera également le montant de votre prêt, et les emprunteurs plus âgés peuvent en prendre plus. Si vous êtes tenté d'exclure une personne plus jeune pour obtenir un paiement plus élevé, soyez prudent - un conjoint plus jeune devrait déménager à la mort d'un emprunteur plus âgé si le jeune n'est pas inclus dans le prêt.

Votre choix de comment obtenir de l'argent est également important. Vous pouvez choisir parmi plusieurs options de paiement.

Somme forfaitaire: L'option la plus simple consiste à prendre tout l'argent en même temps. Avec cette option, votre prêt a un taux d'intérêt fixe, et le solde de votre prêt augmente simplement avec le temps à mesure que les intérêts s'accumulent.

Paiements périodiques: vous pouvez également choisir de recevoir des paiements réguliers (mensuels, par exemple). Ces paiements peuvent durer toute votre vie, ou pour une période déterminée (10 ans, par exemple). Si votre prêt devient dû parce que tous les emprunteurs ont quitté la maison, les paiements se terminent. Avec les paiements à vie, il est possible de souscrire plus que vous et votre prêteur si vous vivez une vie exceptionnellement longue.

Marge de crédit: Au lieu de prendre de l'argent immédiatement, vous pouvez opter pour une marge de crédit, ce qui vous permet de prélever des fonds si et quand vous en avez besoin. L'avantage de cette approche est que vous ne payez que des intérêts sur l'argent que vous avez effectivement emprunté, et que votre marge de crédit pourrait augmenter au fil du temps.

Combinaison: ne peut pas décider? Vous pouvez utiliser une combinaison des programmes ci-dessus. Par exemple, vous pourriez prendre une petite somme forfaitaire à l'avance et garder une marge de crédit pour plus tard.

Pour obtenir une estimation du montant que vous pouvez souscrire, essayez la calculatrice de la National Reverse Mortgage Lenders Association. Cependant, le taux réel et les frais facturés par votre prêteur différeront des hypothèses utilisées.

Inverser les coûts d'hypothèque

Comme pour tout autre prêt immobilier, vous devrez payer des intérêts et des frais pour obtenir une hypothèque inversée. Les honoraires ont toujours été notoirement élevés, mais les choses s'améliorent.

Cependant, vous devez faire attention aux coûts et comparer les offres de plusieurs prêteurs.

Les frais peuvent être (et sont souvent) financés ou intégrés à votre prêt. En d'autres termes, vous n'écrivez pas de chèque - vous ne percevez donc pas ces coûts, mais vous les payez toujours. Les frais réduisent le montant de l'avoir restant dans votre maison, ce qui laisse moins pour votre succession (ou pour vous, si vous vendez la maison et remboursez le prêt). Si vous avez les fonds disponibles, il peut être sage de payer de votre poche au lieu de payer des intérêts sur ces frais pour les années à venir.

Coûts de clôture: vous paierez les mêmes frais de clôture que pour l'achat ou le refinancement d'une maison. Par exemple, vous aurez besoin d'une évaluation, vous aurez besoin de documents classés, et votre prêteur examinera votre crédit. Certains de ces coûts échappent à votre contrôle, mais d'autres peuvent être gérés et comparés. Par exemple, les frais de montage varient d'un prêteur à l'autre, mais le bureau d'enregistrement de votre comté facture la même chose, peu importe qui vous utilisez.

Frais de service: vous risquez d'être choqué par les autocollants lorsque vous percevez des frais mensuels qui se répercutent sur votre revenu mensuel d'une hypothèque inversée. Il y a des limites maximales sur les frais HECM, mais ça vaut toujours la peine de magasiner.

primes d'assurance: parce que HECM sont soutenus par la FHA (ce qui réduit le risque pour votre prêteur), vous payez une prime à la FHA. Votre prime d'assurance hypothécaire initiale (MIP) est comprise entre 0,5 et 2,5%, et vous paierez des frais annuels de 1,25% du solde de votre prêt.

Intérêt: bien sûr, vous payez des intérêts sur tout l'argent que vous avez pris à travers une hypothèque inversée.

Remboursement

Vous ne faites pas de paiements mensuels sur un prêt hypothécaire inversé. Au lieu de cela, le solde du prêt est dû lorsque l'emprunteur déménage définitivement hors de la maison (généralement au décès ou lorsque la maison se vend).Cependant, vous avez contracté une dette qui doit être remboursée - vous ne le remarquez pas.

Votre dette totale sera le montant d'argent que vous prenez en espèces plus les intérêts sur l'argent que vous avez emprunté. Dans la plupart des cas, votre dette augmente au fil du temps - parce que vous empruntez de l'argent et ne faites aucun paiement (vous pourriez même emprunter davantage chaque mois).

Lorsque votre prêt vient à échéance, il doit être remboursé. Le prêt est généralement dû lorsque tous les emprunteurs ont quitté "définitivement". Toutefois, les prêts hypothécaires inversés peuvent également être dus si vous ne respectez pas les termes de votre contrat - si vous ne payez pas vos impôts fonciers, par exemple.

La plupart des hypothèques inversées sont remboursées par la vente de la maison. Par exemple, après votre décès, la maison va sur le marché, et vous recevez de l'argent qui peut être utilisé pour rembourser le prêt. Si vous devez moins que ce que vous vendez pour la maison, vous gardez la différence. Si vous devez plus que ce que vous vendez, vous n'avez pas à payer la différence avec un HECM (en d'autres termes, vous «gagnez»). Dans certains cas, vos héritiers décideront de garder la maison. Dans ces cas, le montant total du prêt est dû - même si le solde du prêt est supérieur à la valeur de la maison. Vos héritiers devront trouver une grande somme d'argent pour garder la maison dans la famille.

Exigences

Pour obtenir une hypothèque inversée, vous devez remplir certains critères de base.

Règles de base:

La maison est votre résidence principale (vous ne pouvez pas utiliser un bien locatif, par exemple)

Vous êtes au moins 62 ans
Vous n'êtes pas en retard sur toute dette envers le gouvernement fédéral
fonds propres suffisants:

puisque vous prenez l'argent sur de votre maison, vous avez besoin d'une quantité importante de capitaux propres dans votre maison pour tirer. Il n'y a aucun calcul de prêt à la valeur comme vous le feriez avec une hypothèque «en avant». Frais courants:

vous devez avoir la possibilité de continuer à payer les dépenses courantes liées à votre domicile (vous devrez prouver que vous êtes en mesure de faire face à vos dépenses). Cela garantit que la propriété conserve sa valeur et que vous gardez la propriété de la propriété. Par exemple, vous aurez des frais d'entretien continus, et vous devrez peut-être payer des taxes foncières et des primes d'assurance. Revenu:

vous n'avez pas besoin de revenu pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé parce que vous n'êtes pas tenu d'effectuer des paiements sur le prêt. Counseling:

avant le financement de votre HECM, vous devez assister à une «séance d'information des consommateurs» avec un conseiller HECM approuvé par HUD. Ceci est censé fournir des informations impartiales sur le produit. Première hypothèque:

si vous devez encore de l'argent sur votre maison, vous pouvez toujours obtenir une hypothèque inversée (certaines personnes le font pour éliminer les mensualités existantes). Cependant, l'hypothèque inversée devra être le premier privilège sur la propriété. Pour la plupart des emprunteurs, cela signifie rembourser votre dette hypothécaire restante avec une partie de votre prêt hypothécaire inversé. C'est plus facile si vous avez environ 50% d'équité dans votre maison (ou plus).