Qu'est-ce qu'un échange à imposition différée 1031?

Par C. Grant Conness, président, 1031 Groupe Alternatives

De nombreux investisseurs ont demandé ce qu'est exactement un échange 1031, quelles sont les lignes directrices et les échéanciers, et pouvez-vous différer légalement vos gains en capital? ? J'ai pensé qu'il serait bénéfique de répondre à certaines de vos questions les plus courantes dans cet article.

Qu'est-ce qu'un échange §1031?

A §031 L'échange est une transaction dans laquelle un contribuable peut échanger un bien d'investissement contre un autre en reportant la conséquence fiscale d'une vente.

La transaction est autorisée par le §1031 du Code IRS.

Le code IRS se lit comme suit: "Aucun gain ou perte ne doit être reconnu sur l'échange de biens destinés à un usage productif dans un commerce ou une entreprise ou pour un investissement, si ces biens sont échangés uniquement contre des biens de même nature, qui doit être tenu soit pour un usage productif dans un commerce ou une entreprise ou pour l'investissement. "

Exigences pour un échange 1031

• Chronologies pour un échange 1031

  L'investisseur (ou l'échangeur) doit suivre les directives strictes de 45/180 jours pour un échange. Une fois que l'échangeur vend sa propriété (biens abandonnés), il dispose de 45 jours pour identifier les biens de valeur égale ou supérieure. Une fois identifié, l'échangeur dispose de 180 jours à compter du jour où il a vendu sa propriété pour acquérir la ou les propriété (s) identifiées (ou 135 jours à compter de la fin de la période de 45 jours).

• Propriété similaire dans un échange 1031

  L'investisseur doit acquérir des biens similaires. Cela signifie qu'il doit s'agir d'autres formes qualifiantes de biens immobiliers. Par exemple, l'échangeur pourrait vendre un duplex et acheter une propriété commerciale, ou il pourrait vendre un terrain et acheter un immeuble d'habitation. La propriété doit juste être "semblable".

• Les biens d'échange détenus pour investissement

  Les biens vendus (biens restitués) et les biens nouvellement acquis (biens de remplacement) doivent être détenus à des fins d'investissement ou d'affaires. Par conséquent, vous ne pouvez pas vendre votre résidence principale et acheter une propriété d'investissement, vous ne pouvez pas non plus vendre des biens d'investissement et acheter une maison principale.

• Égalité ou plus grande dette et équité dans un échange 1031

  Si l'échangeur vend une propriété pour 1 million de dollars, dans lequel 500k était l'équité et 500k était la dette, alors l'échangeur doit acheter 1 million de dollars ou plus de propriété. En outre, l'échangeur doit utiliser tous les capitaux propres et remplacer toute la dette pour reporter 100% des impôts sur les gains en capital.

  L'échangeur peut ajouter un produit supplémentaire au nouvel achat s'il le souhaite et l'échangeur peut également contracter une dette supplémentaire s'il le souhaite. Si l'échangeur ne souhaite pas utiliser tout le produit de la vente, il peut effectuer un échange partiel et payer les taxes sur les gains en capital applicables sur la différence.Ceci est appelé «démarrage».

• Récépissé constructif et intermédiaire qualifié pour un échange 1031

  L'échangeur ne peut pas recevoir d'espèces de la vente. C'est ce que l'on appelle un «reçu constructif» et qui déclencherait un événement imposable sur ces sommes reçues. Selon les dispositions de la sphère de sécurité de l'IRS, l'échangeur doit utiliser un intermédiaire qualifié ou QI pour faciliter la transaction 1031.

  Le QI est une tierce partie indépendante (pas votre avocat, agent, courtier ou CPA) qui détient le produit de la vente et achète le bien de remplacement en votre nom. Dans l'environnement actuel, il est extrêmement important de ne côtoyer que des intermédiaires qualifiés, assurés et cautionnés.

• 1031 Risque de change

  Comme pour tout investissement dans l'immobilier, il existe des risques associés aux fiducies statutaires du Delaware et / ou aux locataires en propriété commune. Il n'est pas possible d'aborder tous les facteurs de risque pertinents dans ce forum. Les facteurs de risque sont décrits dans le Mémorandum de Placement Privé pour chaque offre. Les investisseurs doivent bien comprendre tous les facteurs de risque et en discuter avec leur représentant financier avant d'investir dans une fiducie statutaire du Delaware ou un locataire en bourse.

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Ce document n'est ni une offre de vente ni une sollicitation d'achat de titres. L'information est à des fins de discussion et d'information seulement. Il n'est pas destiné à remplacer un conseil juridique, fiscal ou de planification financière compétent.

Les codes fiscaux applicables s'appliquent uniquement à la législation fédérale et s'y rapportent. Les États individuels peuvent avoir leurs propres codes fiscaux supplémentaires. Veuillez contacter le conseiller juridique et fiscal compétent de votre état. Cette information est fournie par des sources considérées comme fiables, mais devrait être utilisée conjointement avec des conseils professionnels qui correspondent à votre situation personnelle.