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Un titre adossé à des créances hypothécaires commerciales ou CMBS est un type de titre à revenu fixe garanti par des prêts immobiliers commerciaux. Ces prêts sont généralement pour des propriétés commerciales, telles que les immeubles de bureaux, les hôtels, les centres commerciaux, les immeubles d'habitation et les usines. Ils ne sont pas les mêmes que les produits hypothécaires résidentiels subprimes qui ont contribué à l'effondrement du crédit à la fin de 2007. Les CMBS représentent environ 2% du marché américain des titres à revenu fixe en date de 2016.
Qu'est-ce qu'un CMBS?
Un CMBS est créé lorsqu'une banque prend un groupe de prêts dans ses livres, les regroupe, puis les vend sous une forme titrisée sous la forme d'une série d'obligations. Chaque série sera généralement organisée en «tranches» - pensez à «segments» - du CMBS le plus élevé et le moins risqué ou «senior» au CMBS le plus risqué et le moins coté.
L'émission principale est la première à recevoir les paiements de capital et d'intérêts, tandis que les émissions les plus modestes seront les premières à subir une perte si un emprunteur fait défaut. Les investisseurs choisissent la question dans laquelle ils investissent en fonction de leur rendement souhaité et de leur capacité à prendre des risques.
CMBS Potentiel de rendement
La titrisation de prêts est utile à bien des égards. Il permet aux banques de consentir davantage de prêts, offre aux investisseurs institutionnels une alternative plus rentable aux obligations d'État et facilite l'accès des emprunteurs commerciaux aux fonds.
Les CMBS offrent aux investisseurs une solution de rechange aux fiducies de placement immobilier ou aux FPI comme moyen pratique d'investir dans le marché immobilier américain.
Il existe des différences significatives entre les deux investissements. Les REITS sont des actions tandis que les CMBS sont des titres de créance. Un avantage d'un CMBS ou d'un REIT est que les CMBS offrent un taux de rendement garanti alors que les FPI ne le font pas.
CMBS a été créé après la crise financière de 2008 tend à être plus grande et caractérisée par des normes de souscription plus strictes.
Un autre avantage possible de CMBS sur le marché obligataire est qu'ils offrent généralement des rendements plus élevés que les obligations d'entreprises ou d'État.
Les prêts qui soutiennent le CMBS sont généralement à terme fixe. Ils ne peuvent pas être remboursés tôt par l'emprunteur sans pénalité. Par conséquent, les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles sont généralement assortis d'un risque de remboursement anticipé beaucoup moins élevé que les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles - titres adossés à des créances hypothécaires sur des maisons unifamiliales.
Le risque de remboursement anticipé est la possibilité que la baisse des taux d'intérêt incite les emprunteurs à refinancer et rembourser leurs anciennes hypothèques plus tôt que prévu. Cela entraînerait pour l'investisseur un rendement inférieur à celui anticipé.
Les risques du CMBS
Comme c'est le cas pour les obligations de sociétés, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales sont exposés à un risque de défaillance.Si les emprunteurs sous-jacents ne parviennent pas à effectuer leurs paiements de capital et d'intérêts, les investisseurs CMBS peuvent subir une perte.
Le risque de problèmes individuels peut varier en fonction de la vigueur du marché immobilier dans la zone spécifique où le prêt a été contracté, ainsi que de la date d'émission. Par exemple, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales émis lors d'un pic de marché ou à un moment où les normes de souscription étaient faibles sont susceptibles de présenter des risques plus élevés.
Les CMBS peuvent également être négativement affectés par la faiblesse du marché immobilier, comme ce fut le cas en 2008 et 2009. Les prêts de CMBS se sont asséchés à la suite de la crise financière de 2008, mais ils sont revenus progressivement.
Les CMBS offrent aux investisseurs un moyen légitime d'investir dans l'immobilier américain, mais s'ils sont mal notés ou malhonnêtes, ils peuvent présenter aux acheteurs les mêmes risques non indemnisés que les MBS subprime qui ont menacé l'économie américaine dans le Grand Récession de 2008.
Comment investir dans des CMBS
Bien que vous puissiez raisonnablement investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, ils ne sont généralement investis que par des investisseurs fortunés, des sociétés d'investissement ou des gestionnaires de fonds négociés en bourse. Plusieurs ETF spécialisés dans les MBS et au moins un - le Fonds d'obligations CMBS iShares Barclays (ticker: CMBS) - n'investissent que dans des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales.
Pour les investisseurs de détail, ces FNB pourraient constituer le meilleur moyen d'investir dans ces titres de créance parce qu'ils présentent un risque raisonnablement diversifié sans un investissement important.
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