Le vrai coût d'utilisation des services immobiliers à escompte

500 000 $ x 6% = 30 000 $

30 000 $ correspondent à la somme des commissions combinées que votre agent inscripteur et l'agent acheteur recevra à la clôture.

C'est beaucoup d'argent.

Les agents méritent-ils autant en commission en 2015? La technologie n'a-t-elle pas rendu obsolète cette structure de commissions archaïque?

Que sont les courtiers immobiliers à escompte?

Parfois aussi appelés «rabais» ou «services Internet», les courtiers à escompte ne sont pas nouveaux.

Les maisons de courtage à escompte offrent un service plus rationnel qui comporte moins de cloches et de sifflets avec une réduction de commission moindre. Certaines maisons de courtage facturent la totalité de la commission, mais accordent au client un crédit à la clôture de 1 à 2%.

Certaines maisons de courtage à escompte prélèvent simplement un montant forfaitaire pour obtenir le MLS et une petite cotisation pour couvrir les frais juridiques et administratifs qu'elles ont engagés.

Ils sont cependant de plus en plus nombreux à apparaître avec fureur depuis que la Grande Récession nous a libérés de son emprise.

Comment fonctionnent les services immobiliers à prix réduits?

Bien que je nomme génériquement les fournisseurs de rabais comme des «services immobiliers», la distribution des personnages peut être votre agent ou votre prêteur hypothécaire. Comme ils fonctionnent un peu différemment, commençons par les agents immobiliers à prix réduit.

Les maisons de courtage immobilier sont celles où la société immobilière ou l'agent inscrit votre maison et, à la clôture, l'acheteur ou le vendeur reçoit de l'argent sous forme de remboursement.

Dans de nombreux cas, le rabais provient de la commission de l'agent immobilier. Le taux en vigueur pour la commission d'un agent immobilier du côté des acheteurs et des vendeurs est de 3% chacun (6% au total).

Cela signifie que pour chaque tranche de 100 000 $ de biens immobiliers vendus, un total de 6 000 $ est versé en commissions.

Les maisons de courtage avec remise, ou escompte, présentent la proposition de vente selon laquelle les agents traditionnels sont surpayés.

Pour la plupart, ils ont un argument valable. Beaucoup, facilement une majorité, d'agents immobiliers ne valent pas une commission de 3%. Cependant, une partie des agents immobiliers qui sont de vrais experts, retournent plus que suffisamment de valeur pour justifier 3%.

Leurs conseils peuvent littéralement vous sauver des milliers tout comme le mauvais choix peut vous coûter des milliers.

Votre travail en tant qu'acheteur de maison est de vous assurer que vous choisissez votre agent basé sur le mérite et non pas six degrés de chaîne de Kevin Bacon qui vous mène au voisin de votre mère meilleure amie.

Pour être franc, si vous choisissez votre agent de cette façon, j'ai peu ou pas de sympathie pour les résultats. Ces personnes vous guident à travers le plus grand achat de votre vie et vous ne pouvez pas prendre la peine de mener une entrevue appropriée, poser quelques questions pertinentes et sélectionner le professionnel le plus adapté à vos besoins?

Résumons les différences entre l'embauche d'une société de courtage immobilier à rabais et celle d'un agent immobilier traditionnel qui travaille pour une commission complète.

Agent immobilier traditionnel

• Commission seulement

• Doit fermer les transactions pour être payé

• Travailleur autonome.

• Génère ses propres pistes.

• Doit apprendre plusieurs stratégies pour gagner des clients.

• Les marchés sortent de leur poche.

• Disponible 24/7 pour les clients dans la plupart des cas.

• Travaille sept jours par semaine et a l'immobilier comme leur travail / carrière à plein temps. (Certains agents sont «à temps partiel», mais les agents performants sont à plein temps)

• Formation approfondie en marketing, négociation de contrats, gestion des prospects et branding

Agent de remise

• Génère très peu de prospects. Au lieu de cela, travaille les prospects générés par le département marketing de la maison de courtage.

• Parfois, ils payaient un «salaire» mensuel à la maison de courtage, ce qui en faisait des employés.

• Les commissions sont plus petites que celles d'un agent immobilier traditionnel et peuvent être affectées par des sondages auprès des clients sur leur expérience. Moins d'argent est versé en commissions pour les numéros d'enquête inférieurs.

• La liste des "paquets" est parfois présentée à l'achat. Dans ces paquets, plus le client paie, plus il revient. Si un client veut mettre une petite somme d'argent ou veut plus d'argent à la clôture, alors il peut ne pas parler beaucoup à votre agent, sauf au début et quand une offre arrive. Très peu de temps et d'attention est investi dans les clients ou leurs propriétés.

• Certains agents travaillent à temps partiel. L'immobilier est leur deuxième emploi, pas un appel à temps plein.

• Une fois la transaction terminée, il est possible que vous n'entendiez plus parler de votre agent parce que le consommateur est un client de la maison de courtage immobilier et non l'agent.

Travailler avec un agent immobilier qui travaille 24 heures sur 24 dans l'entreprise et possède une vaste expérience de la commercialisation de propriétés, de la tarification précise des maisons et de la négociation de contrats est impératif.

L'histoire avec les prêteurs hypothécaires à rabais

Si vous avez magasiné pour un prêt hypothécaire en ligne, vous serez inévitablement bombardé de publicités et de pop-ups pour les taux hypothécaires fantastiques offerts par les prêteurs qui opèrent dans plusieurs grands centres d'appels nationaux.

Les personnes à tarif réduit peuvent offrir la réduction en raison de la configuration de leur centre d'appels national. Un centre d'opérations est nettement moins cher que cinq.

Un centre national des opérations est-il une mauvaise chose? Habituellement, oui.

Il est difficile de prêter dans les 50 états parce que chaque état et parfois chaque comté et parfois chaque ville auront des lois uniques et des calculs d'impôts fonciers. Si vous choisissez d'opérer dans les 50 États en tant qu'agent de crédit, vous choisissez de ne pas vous spécialiser.

En dehors des centres d'opérations groupées, les prêteurs hypothécaires à rabais tirent leurs taux inférieurs d'un seul endroit qui devrait vous concerner en tant qu'emprunteur - la rémunération des agents de crédit.

Les prêteurs à rabais opèrent en bas de l'échelle salariale, ce qui permet d'obtenir l'effort attendu.

Si vous êtes un premier acheteur ou si vous revenez d'un problème de crédit important - faillite, saisie, vente à découvert, acte en place - vous devez ignorer les bannières clignotantes et trouver un professionnel hypothécaire local.

Je sais que vous vous demandez probablement pourquoi les premiers acheteurs ou les emprunteurs «à l'achat» ne devraient pas non plus chasser l'épargne du prêteur à escompte?

Si vous appartenez à l'une des catégories énumérées ci-dessus, si vous avez une situation unique en matière d'emploi et de revenu ou si vous avez quelque chose d'inhabituel, votre prêt hypothécaire nécessitera un massage pour arriver à la table de clôture.

Est-ce que les agents de crédit de mon prêteur d'escompte peuvent présenter le dossier de la même façon que le ferait un prêteur hypothécaire local?

Non. La réponse est un non catégorique.

Les raisons pour lesquelles la réponse est toujours non sont claires à comprendre. Les prêteurs à escompte paient leurs agents de crédit à l'extrémité inférieure de l'échelle salariale.

Dans certains cas, la personne qui passe votre plus grosse transaction financière gagne moins de 15 $ l'heure et moins de 40 000 $ par année. Ils ne possèdent pas eux-mêmes une maison et ils continuent à travailler dans une entreprise qui leur verse des salaires de restauration rapide.

Le prêteur doit payer ces salaires pitoyables pour obtenir ce supplément de 1/8 sur le taux d'intérêt que vous poursuiviez depuis un mois ou deux.

Honnêtement, quel genre de résultat pensez-vous que vous obtiendrez dans ce scénario?

Si vous économisez 1 / 8e de point, cela pourrait vous coûter très cher la maison, votre dépôt d'argent sérieux et une quantité considérable de stress et de consternation.

Sur un montant de 300 000 $, l'économie d'une réduction de 1/8 du taux est de 22 $ par mois. Vous me dites, le risque est-il proportionnel à la récompense?