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De nombreux propriétaires d'entreprise font des rénovations aux immeubles qu'ils louent d'un propriétaire. Dans l'assurance des biens commerciaux, ces améliorations sont appelées améliorations et améliorations des locataires ou TIB.
Faites partie de l'immeuble
Les améliorations et les améliorations apportées aux locataires sont payées par le locataire, mais deviennent une partie de l'immeuble. Sauf stipulation contraire d'un contrat, le propriétaire obtient généralement la propriété des mises à niveau une fois qu'elles ont été installées.
Le locataire maintient un intérêt assurable dans l'utilisation des améliorations. L'intérêt du locataire dans la propriété cesse lorsque le bail prend fin et que le locataire déménage. L'exemple suivant montre certaines améliorations qu'un locataire pourrait apporter.
Exemple
Larry possède Luxury Leathers, une maroquinerie située dans un centre commercial. Larry exploite son commerce à partir d'espaces de vente qu'il loue au centre commercial, Centres Commerciaux Inc. Larry a apporté diverses améliorations à son espace de location depuis que Luxury Leathers s'y est installé il y a deux ans. Ceux-ci comprennent un nouvel éclairage encastré, une nouvelle moquette et un petit bureau Larry construit derrière la zone de vente au détail.
Le bail entre Larry et son locateur stipule que toute amélioration apportée par Larry à l'immeuble pendant la durée du bail devient la propriété du propriétaire au moment de son installation. Les TIB complétés doivent être assurés par le propriétaire. Les Centres Commerciaux Inc.
ont assuré le bâtiment en vertu d'une politique de propriété commerciale. La police couvre automatiquement les améliorations apportées au bâtiment pendant la période d'assurance.
Larry sait que tout TIB qu'il installe deviendra la propriété de son propriétaire. Néanmoins, Larry utilisera ces améliorations pour le reste de son bail.
Larry pourrait perdre son intérêt d'utilisation dans la propriété si les TIB sont endommagées ou détruites par un incendie ou un autre péril. Heureusement, Larry peut assurer son intérêt pour les améliorations dans le cadre d'une politique de propriété commerciale.
Signification des TIB
De nombreuses politiques de propriété commerciale définissent les améliorations et les améliorations des locataires comme des agencements, des modifications, des installations ou des ajouts à un bâtiment que vous occupez mais ne possédez pas. C'est-à-dire que les TIB sont des articles que vous avez achetés ou installés à vos frais mais que vous ne pouvez pas supprimer légalement.
Des exemples de TIB sont le bureau, les lumières et les tapis que Larry a installés dans son magasin. Cette propriété fait maintenant partie du bâtiment. Parce que Larry ne le possède pas, il ne peut pas l'emmener avec lui s'il déménage ailleurs. Si Larry a tenté d'enlever la propriété, il pourrait endommager le bâtiment.
Qui est responsable de l'assurance?
Les TIB peuvent être assurés par le locataire ou le propriétaire. Le bail devrait indiquer clairement quelle partie est responsable de fournir l'assurance.Dans le cas contraire, des litiges peuvent surgir sur l'assurance de qui, le propriétaire ou le locataire, devrait s'appliquer aux pertes subies par les TIB endommagés.
Le bail doit également préciser quand la propriété des TIB passe du locataire au propriétaire. Cela arrive souvent (mais pas toujours) lorsque les améliorations sont installées dans le bâtiment.
Couverture d'assurance pour le locateur
Comme les TIB sont la propriété du propriétaire, ils sont souvent assurés conjointement avec l'immeuble en vertu de la politique sur les biens commerciaux du locateur. Les polices couvrent généralement le bâtiment prévu dans la politique, les ajouts effectués et les installations (c'est-à-dire les biens qui sont rattachés en permanence au bâtiment). Un exemple d'un luminaire est un lustre installé dans le plafond d'un restaurant.
Supposons que le bail entre Luxury Leathers et Shopping Centers Inc. exige que le locateur assure les TIB. Si les Centres Commerciaux Inc sont assurés en vertu d'une police d'assurance type, les bureaux, les tapis et les luminaires encastrés que Larry a installés devraient être considérés comme des biens couverts.
Les améliorations apportées par un locataire augmentent la valeur de l'immeuble du locateur. Si un locataire dépense 15 000 $ sur des TIB, la valeur de l'immeuble augmentera de 15 000 $.
La limite de construction de la police du locateur devrait être augmentée de la valeur des TIB. Sinon, le bâtiment peut être sous-assuré. Si une perte survient et que le propriétaire n'a pas acheté de limites adéquates, le propriétaire peut encourir une pénalité de coassurance.
Couverture d'assurance pour le locataire
Si le bail exige que le locateur répare ou remplace un TIB endommagé, le locataire n'est pas tenu d'assurer ces articles. Sinon, les TIB devraient être assurés en vertu de la politique de propriété du locataire. La plupart des polices d'assurance commerciale couvrent automatiquement, en tant que biens personnels d'entreprise, la participation d'un locataire dans les TIB.
En fonction de votre police, les TIB peuvent être couverts sur la base du coût de remplacement ou de la valeur réelle. Les pertes ne sont généralement couvertes en totalité que si vous faites des réparations "rapidement" (ce mot n'est pas défini). Si vous ne réparez pas rapidement les TIB, votre assureur peut ne payer qu'une partie de leur coût initial selon la formule suivante:
Coût original X nombre de jours entre la date de la perte et l'expiration de votre bail / nombre de jours d'installation par exemple, supposons que Luxury Leathers ait signé un bail de cinq ans le 1er janvier 2015. Larry a terminé les améliorations le 1er janvier 2016. Toutes les améliorations ont été détruites par un incendie le 1er janvier 2016. 1er janvier 2017. L'assureur de Larry ne paiera pas plus que ce qui suit:
15 000 $ X 1095 (trois fois 365) divisé par 1460 (quatre fois 365) = 11 250 $
Votre assureur ne paiera rien si votre propriétaire répare ou remplace les améliorations endommagées.
Articles commerciaux
Bien que les locataires ne puissent pas retirer les TIB qu'ils ont installés, ils peuvent supprimer une catégorie de propriété appelée
trade trade . Les installations commerciales sont des éléments installés par le locataire que le locataire s'attend à retirer lorsqu'il quitte le bâtiment.Ils sont essentiels à l'activité du locataire et peuvent être enlevés sans endommager le bâtiment. Les installations commerciales restent la propriété du locataire, donc ce dernier est responsable de les assurer. Supposons que Larry installe de nouvelles armoires dans son magasin pour exposer ses articles en cuir. Les deux Larry et son propriétaire s'attendent à ce que Larry prendra les cas avec lui quand il déménage à un autre endroit. Même si les cas sont attachés au bâtiment, ils sont considérés comme des accessoires commerciaux plutôt que comme des TIB. D'autres exemples d'installations commerciales sont les ordinateurs, les distributeurs automatiques et l'équipement des ateliers de mécanique.
Les locataires doivent s'assurer que le bail spécifie clairement quels types de biens sont considérés comme des accessoires commerciaux. Sinon, le locateur peut refuser d'autoriser le locataire à retirer certains biens à l'expiration du bail.
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