Taxes Conséquences pour les bureaux d'affaires à domicile

Question:

Au cours des prochaines années, j'ai l'intention de vendre ma maison. Je n'utilise l'une de ses chambres que comme bureau à domicile pour mon entreprise. J'ai réclamé des déductions de bureau à domicile pour une part proportionnelle de la dépréciation et d'autres dépenses associées à l'utilisation commerciale de la pièce, tout comme j'ai annulé tout l'équipement et les meubles bourrés dans le bureau. Comment les règles fiscales fonctionnent-elles lorsque je vends ma maison?

Réponse:

Avant 2002, les règles étaient plus strictes si vous utilisiez une partie de votre résidence à des fins commerciales et que vous vendiez ensuite votre maison. Oui, la loi permet une exclusion - une évasion fiscale - du profit de la vente d'une résidence principale. Le montant de l'exclusion est de 250 000 $ pour les célibataires et les couples mariés qui produisent des déclarations distinctes et de 500 000 $ pour les couples mariés qui produisent des déclarations conjointes. Mais ces règles n'autorisaient une exclusion que pour la partie du bénéfice attribuable à la partie résidence, interdisant toute exclusion de profit sur la partie bureau.

Résidence vs Traitement des affaires

En effet, l'IRS a traité ce type de vente comme si vous aviez vendu deux biens: l'un la résidence et l'autre l'immobilier d'entreprise. Par conséquent, vous avez dû faire des calculs séparés pour les bénéfices de résidence et d'entreprise, en divisant le prix de vente, les frais de vente et la base entre la résidence et les parties d'affaires.

L'IRS a mis au rancart les anciennes règles et les a remplacées par de nouvelles qui suppriment une allocation entre résidence et entreprise. La vente est une transaction unique tant que le bureau à domicile et la partie résidentielle sont tous les deux dans une seule habitation - une «unité de logement», selon la réglementation de l'agence. En conséquence, quelqu'un comme vous peut exclure l'intégralité du bénéfice, en dépit de l'utilisation d'une partie de la maison pour les entreprises.

Rétablissement de l'amortissement

Cette rupture est soumise à une restriction de "recapture" destinée à éviter un double avantage. Vous perdez toute exclusion pour la partie du profit égale aux déductions d'amortissement permises ou permises sur le bureau à domicile après mai 1997. Au lieu de cela, vous payez des impôts sur cette partie. Autorisé ou admissible signifie ce que vous avez réclamé précédemment ou, si vous avez demandé moins que ce que vous auriez pu réclamer, le montant que vous auriez pu réclamer. À cet égard, les nouvelles règles ne diffèrent pas de ce que les anciennes règles vous obligent à faire.

Ce que l'IRS accomplit est de récupérer les amortissements de dépréciation qui vous ont permis de réduire les impôts dans les années pré-vente. L'agence applique toujours les règles de récupération même si vous cessez d'utiliser cette pièce pour des raisons commerciales et que toute la maison est une résidence principale pendant au moins deux ans sur la période de cinq ans qui se termine à la date de vente.

Allégement de la recapture

Pour être admissible à la récupération, vous devez démontrer par «des documents adéquats ou d'autres preuves» - habituellement, les déclarations antérieures devraient être suffisantes - «que la déduction pour amortissement permise était inférieure au montant admissible."Ensuite, le montant que" vous ne pouvez pas exclure est le montant autorisé. "

Pour illustrer, supposons que votre bureau à domicile vous qualifie pour réclamer l'amortissement, mais vous pouvez montrer que vous n'en avez jamais réclamé.

Il n'y a alors aucune réduction du montant de l'exclusion et aucune récupération.

Responsabilité fiscale due à l'amortissement récupéré

L'amortissement récupéré est imposé à un taux maximum de 25% au lieu du taux maximal de 15% pour les plus-values ​​à long terme, plus les impôts sur le revenu applicables. Déclarez ce montant récupéré à l'annexe D (Gains et pertes en capital), et non le formulaire 4797 (Vente de biens commerciaux). Sur le plan positif, vous ne subissez aucune récupération d'autres dépenses, telles que les taxes foncières et les intérêts hypothécaires.

_{Julian Block est avocat, chroniqueur syndiqué et ancien agent spécial de l'IRS (enquêteur criminel). Cet article a été extrait avec la permission de la brochure: «Le guide du vendeur à domicile pour les économies d'impôt: moyens simples pour tout vendeur de réduire les impôts au minimum légal», qui peut être commandé en envoyant 19 $. 95 pour une copie postpayée à J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.}