Première étape d'une vente à découvert?

Avant de pousser votre agent à faire glisser cette courte liste de vente dans MLS, c'est une bonne idée de s'arrêter et de réfléchir à la première étape d'une vente à découvert. Les vendeurs deviennent trop anxieux. Et ce n'est pas étonnant. Beaucoup d'entre eux ont essayé en vain de faire une modification de leur prêt ou de trouver un autre arrangement financier avec leur banque, et ils sont usés jusqu'aux os, éreintés. Ils veulent être mis hors de leur misère.

En raison de l'intensité et des frustrations inhérentes aux situations avec une maison sous-marine, il peut être difficile d'avoir de la patience. Vous pourriez être tenté de passer cette première étape de la vente à découvert et passer directement à l'acceptation des offres. Mais vous feriez probablement une énorme erreur.

Faites le premier pas et identifiez votre vente

Le secret pour identifier votre vente à découvert réside dans votre banque et le type de prêt garanti à votre domicile. La première chose à faire est d'appeler votre banque et de demander quel type de prêt vous avez. Découvrez si votre prêt appartient à cette banque ou si elle appartient à une autre banque et que la vôtre est simplement l'entité de service.

Avez-vous plus d'un prêt? Ferez-vous face à un jugement de carence? Vous pourriez avoir besoin de conseils juridiques.

Selon votre type de prêt et votre situation, vous choisirez alors votre type de vente à découvert.

Première étape pour choisir votre type de vente à découvert

Chaque vente à découvert est différente. Si vous choisissez une mauvaise vente à découvert, vous pourriez être personnellement responsable et vous risquez de perdre des fonds de réinstallation.

Voici une variété de ventes à découvert que vous pourriez qualifier, en fonction de votre type de prêt et de votre situation personnelle. Vous ne devriez vraiment pas avancer sur une vente à découvert avant d'avoir terminé cette première étape. Quel type de vente à découvert allez-vous faire?

• HAFA Vente à découvert

  Une vente à découvert HAFA était autrefois disponible seulement aux vendeurs d'une résidence personnelle qui ont de graves difficultés financières et des liquidités limitées. Il a été conçu pour rationaliser le processus de vente à découvert, dégager les vendeurs de toute responsabilité et fournir une aide à la réinstallation. HAFA ventes à découvert payent également le vendeur une incitation de réinstallation, à condition que la maison est occupée. Cependant, les ventes à découvert HAFA ne sont plus traitées.

• Fannie Mae HAFA Short Sale

  Il n'y a plus de ventes à découvert Fannie Mae HAFA. Fannie Mae a son propre programme pour une vente à découvert qui n'implique pas les directives habituelles HAFA. Consultez le site Web de Fannie Mae pour les ventes à découvert. Fannie Mae permet souvent une incitation à un propriétaire qui occupe la propriété.

• Freddie Mac HAFA Vente à découvert

  Freddie Mac s'attend généralement à un défaut de paiement de votre prêt hypothécaire. De nombreuses entités parrainées par le gouvernement insistent pour que vous arrêtiez de faire votre paiement hypothécaire. Il n'y a plus aucune vente à découvert de Freddie Mac HAFA.Freddie Mac permet souvent une incitation à un propriétaire qui occupe la propriété.

• Fannie Mae Short Sale

  Je n'ai pas encore clôturé une vente à découvert Fannie Mae dans laquelle le vendeur est à jour. Chaque fois que j'ai fait, Fannie Mae ne considérera pas la vente à découvert avant que le vendeur accepte d'arrêter de faire des versements hypothécaires. Obtenir l'approbation de Fannie Mae ajoute une couche supplémentaire au processus de vente à découvert et peut prolonger ce délai pour approbation de 2 semaines à 30 jours.

• Freddie Mac Short Sale

  Chaque banque gère un Freddie Mac un peu différemment. Généralement, les banques desservant un prêt Freddie Mac veulent un formulaire 4506 et 1126. Le 4506 permet à la banque de commander des copies de vos déclarations de revenus, et le 1126 est un état financier. Freddie Mac voudra peut-être voir que votre prêt est également en souffrance. Hey, c'est le gouvernement. Le gouvernement veut que vous arrêtiez de faire vos paiements. N'est-ce pas génial? Pas vraiment.

• Vente à découvert traditionnelle à court terme

  Dans le cas d'une vente à découvert traditionnelle, votre lettre de rigueur sera examinée de près. Vous aurez également une meilleure chance de s'éloigner si vos prêts étaient à l'origine des prêts d'achat d'argent. Ces deux combinaisons font une vente à découvert réussie et à peu près sans stress, s'il y a un tel animal.

• Vente à découvert stratégique

  Bank of America se démarque par son programme de vente à découvert coopératif. Dans une vente à découvert de Cooperative Bank of America, la banque préapprouve le prix d'achat et le vendeur, et négocie une contribution du vendeur à l'avance, avant que votre maison ne soit mise sur le marché. Bank of America a à peu près abandonné le programme de coopération et pourrait l'envisager au cas par cas.

  C'est un mythe qu'un vendeur doit faire face à des difficultés financières pour faire une vente à découvert. Cependant, si vous n'avez pas de difficultés et que vous avez un prêt d'argent dur, vous paierez probablement beaucoup plus que pour n'importe quelle difficulté. C'est comme si vous aviez deux attaques contre vous. Les vendeurs californiens n'ont pas le droit d'apporter une contribution.

• Vente à découvert de l'assurance prêt hypothécaire

  Si votre prêt comporte une assurance hypothécaire, l'IM ajoutera une autre étape au processus. La compagnie d'assurance hypothécaire devra approuver ou rejeter la vente à découvert. Gardez à l'esprit que la compagnie d'assurance hypothécaire paiera de toute façon - forclusion ou vente à découvert - et il pourrait être payé plus pour faire une forclusion. Je dirais que les chances sont d'environ 50/50. Avec un peu de chance, votre MI aura fait faillite. Le risque de base avec MI est qu'il peut vouloir une contribution, soit une note de bal ou d'argent à approuver.

• Deux prêts sur une vente à découvert

  La meilleure chose à dire à propos de deux prêts sur une vente à découvert est qu'au moins, il n'y a probablement pas d'assurance hypothécaire, mais parfois le premier prêteur prend sa propre police. Selon le type de deuxième prêt, cependant, le prêteur peut ou ne peut pas être disposé à coopérer. Son PSA pourrait fournir une plus grande incitation financière à la forclusion qu'une vente à découvert, mais d'après mon expérience, ces situations sont rares. Généralement, le second attrape tranquillement ses 3 000 $ à 6 000 $ environ et rampe.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.