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Question: Dois-je attendre que les taux d'intérêt baissent si les prix de vente augmentent?

Un lecteur demande: "Les taux d'intérêt et les hausses de prix sont difficiles à suivre, ma femme et moi avons vu les prix de vente baisser à un point tel qu'il nous semble logique d'acheter notre première maison. Nous nous sommes donc demandé ce qui était plus important: les taux d'intérêt ou les prix de vente, est-il préférable que les prix de vente diminuent même si les taux d'intérêt montent? descendre si les prix de vente montent? " - Phoenix Guy

Réponse: Ce sont des questions comme celles-là, Phoenix Guy, qui me donnent envie de mettre les acheteurs d'une première maison sur une grande roue et de les laisser tourner. Aller autour et autour et autour jusqu'à ce qu'ils soient si étourdis qu'ils ne peuvent pas se rappeler ce qu'ils ont demandé sur les prix de vente par rapport aux taux d'intérêt. Ça me fait mal de penser à ça, mais je vais essayer.

Le fait que le prix de vente soit plus important que le taux d'intérêt dépend de votre point de vue. Tout l'immobilier est local. Cela signifie que tout ce qui se passe dans votre marché local à Phoenix, par exemple, pourrait varier énormément, disons, du marché de Manhattan. Il est pratiquement impossible de prévoir le marché immobilier, mais vous pouvez essayer de profiter de la façon dont le marché évolue.

Comme le chante Bono, " elle bouge de façon mystérieuse ," on ne peut pas toujours prédire comment le marché évoluera. Mais vous pouvez le regarder bouger. Regardons les taux d'intérêt historiques pour une hypothèque à taux fixe de 30 ans.

En règle générale, lorsque les taux d'intérêt augmentent, les prix de vente diminuent pour compenser, mais pas toujours.

Prix de vente en hausse et taux d'intérêt en baisse

Supposons que vous comparez une maison à Phoenix qui valait 240 000 $ et que votre taux d'intérêt est de 4,5%. Si vous achetiez dans un marché en déclin et que vous attendiez jusqu'à ce que ce prix tombe à 210 000 $, mais que les taux aient grimpé à 6,5%, vous feriez peut-être mieux d'acheter au prix plus élevé.

Oui, c'est vrai. Un paiement sur un prêt hypothécaire de 80% LTV pour une maison de 240 000 $ à 4,5% est de 972 $. 84.

Un paiement sur un prêt hypothécaire LTV de 80% pour une maison de 210 000 $ à 6. 5% est de 1067 $. 87.

Autrement dit, si vous avez payé 30 000 $ de plus pour la maison en payant 240 000 $ et que vous avez vécu dans cette maison pendant 30 ans, au moment où vous avez remboursé votre prêt, vous auriez payé 350 $ , 222. 24.

Si vous avez payé 30 000 $ de moins en payant 210 000 $, mais payé sur le taux d'intérêt plus élevé depuis 30 ans, au moment où vous avez payé votre prêt, vous auriez payé un total de 384 $, 433 20. Dans ce cas, il n'est pas préférable de payer moins en échange d'un taux d'intérêt plus élevé.

Combien perdez-vous dans le prix de vente avec chacun.50% de hausse des taux d'intérêt?

Comparons maintenant cette maison à 240 000 $ si les taux ont augmenté de 1/2 point et que vous vouliez garder le même paiement. L'amortissement de la plupart des hypothèques est de 30 ans. Si votre acompte est de 20% du prix de vente, combien de la maison pourriez-vous acheter pour garder votre paiement autour de 975 $?

• 240 000 $ x 80% à un taux d'intérêt de 4, 5% équivaut à un paiement de 972 $. 84
• 226 $, 260 X 80% à 5. 0% d'intérêt équivaut à un paiement de 971 $. 65
• 214 $, 062 X 80% à 5. 5% d'intérêt équivaut à un paiement de 972 $. 34
• 202 $, 500 X 80% à 6. Un intérêt de 0% équivaut à un paiement de 971 $. 27
• 192 $, 188 X 80% à 6. Une participation de 5% équivaut à un paiement de 971 $. 80

Vous pouvez voir qu'une augmentation de 2% d'un taux d'intérêt vous ferait perdre environ 50 000 $ de pouvoir d'achat dans cette fourchette de prix. Si vous doubliez le prix de vente, vous perdriez environ 100 000 de votre pouvoir d'achat pour un écart d'intérêt de 2%.

C'est pourquoi les taux d'intérêt jouent un rôle considérable pour de nombreux accédants à la propriété. Si vous êtes trop proche de l'extrémité supérieure de votre prix et que les taux augmentent, vous ne pourrez peut-être pas acheter la maison de vos rêves car vous ne pourrez plus bénéficier de ce prix de vente. Et, juste pour que vous sachiez, faire une offre de lowball n'est pas toujours la réponse.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.