Revenus locatifs et dépenses au moment de l'impôt

La clé pour maîtriser l'IRS Schedule E pour les propriétaires - "Supplemental Income and Loss" - est d'organiser vos revenus et vos dépenses en utilisant un tableur ou un logiciel de finances personnelles. Les locateurs qui tiennent des résumés détaillés de leurs dépenses de location sont ceux qui en bénéficient le plus au moment des impôts. Les règles de l'IRS concernant les revenus de location sont assez généreux, donc vous aurez envie de profiter d'eux.

Conseils d'impôt pour l'annexe E

Les locateurs doivent tenir d'excellents dossiers concernant les coûts, les revenus et les dépenses, et le meilleur moyen de garder une trace de tout cela est d'établir un tableur - votre comptable fiscaliste peut même avoir un modèle que vous pouvez utiliser.

Voici les choses que vous voudrez suivre:

• Prix d'achat de la maison, du condo ou de l'immeuble que vous louez
• Amortissement cumulé et amortissement annuel courant de votre propriété
• Revenus locatifs
• Dépôts de garantie reçus < Vous devez également tenir compte des diverses dépenses associées à votre location, notamment:

Commissions ou frais de gestion immobilière

• Frais de publicité
• Frais de nettoyage, d'entretien et de réparation
• Assurance habitation et Cotisations HOA
• Impôts fonciers et frais d'intérêts hypothécaires
• Dépôts de garantie remboursés au locataire
• et diverses autres dépenses, telles que les services publics, l'aménagement paysager et la collecte des ordures

Si vous suivez ces dépenses à l'aide d'un logiciel de finances personnelles ou d'une feuille de calcul, vos rapports mensuels et annuels seront à portée de main et vous pourrez facilement les imprimer.

Limites de perte d'activité passive

Voici une règle IRS généreuse # 1: Si l'une de vos propriétés locatives a une perte nette pour l'année, cette perte peut être déduite des pertes et profits de toutes vos autres propriétés locatives.

Voici maintenant les nouvelles peut-être pas si bonnes: Si le total général pour toutes vos propriétés est négatif - une perte nette - cette perte pourrait être entièrement, partiellement ou pas déductible du tout pour le reste de votre revenu pour le année en raison des limitations de la perte d'activité passive.

La location de biens immobiliers est généralement considérée comme une activité passive, même si vous consacrez beaucoup de temps à la sélection des bons locataires, à la réparation du logement locatif et à l'inspection de la propriété pour l'entretien de routine.

Les pertes résultant d'activités passives se limitent à compenser les bénéfices passifs.

Si vous participez activement aux activités de location, toute perte de location peut potentiellement être déduite jusqu'à concurrence de 25 000 $ par année pour l'ensemble de vos propriétés locatives. Les personnes mariées qui produisent séparément ont une limite de perte locative maximale de 12 500 $, à condition que la personne vive séparée de son conjoint en tout temps au cours de l'année d'imposition.Le montant de la perte de location autorisée pour les participants actifs dans une propriété locative varie selon votre revenu brut ajusté modifié (MAGI):

Pour MAGI de 100 000 $ ou moins (50 000 $ ou moins si vous déposez séparément) les pertes peuvent être déduites intégralement, jusqu'à concurrence de la limite de 25 000 $ (12 500 $).

• Pour les MAGI entre 100 000 $ et 150 000 $ (entre 50 000 $ et 75 000 $ en cas de dépôt conjoint), les pertes locatives peuvent être déduites dans la limite de 50% de la différence entre 150 000 $ (75 $, 000 si dépôt marié séparément) et MAGI.
• Pour les MAGI de plus de 150 000 $ (75 000 $ si les demandes sont déposées séparément), aucune perte de location ne peut être déduite des autres revenus.
• Vous pouvez reporter les pertes

Cela nous amène à la généreuse règle 2 de l'IRS: Les pertes locatives limitées par les limitations de perte d'activité passive peuvent être reportées à l'année fiscale suivante lorsqu'elles peuvent compenser les bénéfices locatifs.

Les limitations de perte d'activité passive sont appliquées chaque année, mais les pertes locatives continuent d'être reportées année après année jusqu'à ce que les pertes soient épuisées en compensant les bénéfices locatifs ou en étant déduites des autres revenus.

Le formulaire 8582 est utilisé pour calculer les limitations de perte d'activité passive et pour garder trace des pertes de location qui s'accumulent chaque année pour chaque propriété.

Planification fiscale pour les locateurs

Les locateurs font parfois un petit profit lorsque les revenus de location sont suffisants pour payer l'hypothèque ainsi que les taxes foncières, l'assurance et les réparations. Mais les propriétaires peuvent déprécier le prix d'achat de la propriété locative, et cela peut souvent transformer un petit profit économique en une petite perte fiscale - les dépenses dépassent le revenu après que l'amortissement soit pris en considération.

De temps en temps, les propriétaires font face à des dépenses importantes, comme le remplacement d'un toit ou l'éviscération d'un appartement après le départ d'un locataire à long terme.

Dans ces circonstances, il est possible que le propriétaire subisse une perte supérieure à 25 000 $, mais les règles sur la perte passive d'activités limitent la perte à exactement 25 000 $. Le reste sera reporté à l'année prochaine lorsque le locateur avoir plus de profit et sera en mesure d'absorber les pertes fiscales excédentaires.

Vente de biens locatifs

Les pertes locatives d'une propriété particulière sont entièrement autorisées dans l'année au cours de laquelle une propriété est vendue en totalité à un acheteur non lié.

La vente d'une maison, d'un immeuble d'habitation ou d'une autre propriété locative n'est pas la même chose que la vente de votre résidence principale. Tout comme lorsque vous calculez les gains en capital, la formule pour calculer le gain ou la perte de biens locatifs consiste à soustraire votre base de coûts de votre prix de vente.

Coût de base rajusté pour les biens locatifs

La formule de calcul du coût de location est la suivante:

Prix d'achat

• Coûts d'achat plus élevés (frais de titre et d'entiercement, commission d'agent immobilier, etc.
• Plus d'améliorations (remplacement de la toiture, nouvelle fournaise, etc.)
• Plus les frais de vente (frais de titre et d'entiercement, commissions d'agent immobilier, etc.)
• Plus l'amortissement cumulé (tel que déclaré sur vos formulaires fiscaux)
• Est égal à votre coût
• Le calcul de votre profit ou perte serait:

Prix de vente

• Moins votre coût
• Correspond à gain ou perte
• Si le résultat est positif, vous avez réalisé un profit lorsque vous avez vendu votre immeuble locatif. Si le résultat est négatif, vous avez subi une perte. Les gains sur les biens locatifs peuvent être imposés en partie à titre de récupération de l'amortissement à un taux d'imposition maximal de 25% et en partie à titre de gains en capital.

Biens immobiliers et responsabilité limitée

De nombreux propriétaires envisagent de constituer des sociétés par actions, des sociétés à responsabilité limitée ou des sociétés en nom collectif pour devenir propriétaire de leurs immeubles locatifs. Une société pourrait être désavantageuse parce que les sociétés n'ont pas de taux d'imposition privilégié sur les gains en capital à long terme. Une société à responsabilité limitée serait en mesure de transmettre des gains à long terme à ses membres, de sorte que les gains seraient toujours admissibles au taux préférentiel de 15 pour cent sur les gains à long terme. Les propriétaires devraient discuter de cela et d'autres aspects juridiques de la formation d'une société pour les propriétés de location avec un avocat pour avoir une idée de toutes les implications juridiques et financières d'une telle stratégie.