Green Hypothèques en Californie

À première vue, les hypothèques vertes en Californie semblent être le moyen idéal de financer des améliorations éconergétiques et des mises à niveau pour votre maison. Il existe de nombreux avantages pour les prêts hypothécaires verts, mais il existe également des dangers cachés dans le fait que pas chaque argument de vente est rapide ou clair à divulguer aux propriétaires. Le parapluie sous lequel ces types de financement tombent est appelé par l'acronyme PACE, qui signifie «propriété évaluée énergie propre», mais vous pouvez avoir une évaluation PACE fixé à votre maison sans jamais entendre le terme PACE.

C'est parce que lorsque les programmes PACE proviennent d'entités publiques, ils sont souvent administrés par des entités privées qui utilisent un autre nom tel que HERO ou Ygrene ou California First. Ce sont tous des exemples d'hypothèques vertes de PACE en Californie. L'attrait de ces hypothèques vertes est facile à comprendre lorsque vous voyez les énormes avantages offerts aux propriétaires.

Comment fonctionnent les hypothèques vertes de PACE?

Le premier avantage est l'absence d'acompte. Les programmes PACE offrent un financement à 100% avec peu ou pas de vérification de crédit. Les paiements ne sont pas traités d'une manière typique de l'hypothèque parce que le privilège d'hypothèque verte est attaché à la facture de l'impôt foncier local d'un propriétaire et déguisé en évaluation.

Les hypothèques vertes permettent des financements instantanés par des constructeurs agréés à des fins de construction impliquant des améliorations écoénergétiques ou des installations d'énergie renouvelable telles que les fenêtres à double vitrage, les systèmes HVAC, les systèmes hydrauliques ou le coût initial des panneaux solaires.

Le drawback des hypothèques vertes de PACE

Parfois, pendant l'excitation d'ajouter des améliorations éconergétiques à la maison, et la relative simplicité d'obtenir ces types de prêts, les propriétaires oublient d'acheter le meilleur des prix. Certains propriétaires ne connaissent pas la différence entre une mise à jour de fenêtre de 20 000 $ ou une mise à niveau de fenêtre «améliorée» de 40 000 $.

Puisqu'il n'y a pas de frais remboursables et que le projet entier est financé par des paiements d'impôts fonciers, le magasinage comparatif pourrait tomber à l'eau.

L'inconvénient principal, cependant, n'est pas de payer trop cher, bien que ce soit une très réelle préoccupation. Le problème de base est que les propriétaires sont souvent promis que le privilège est assumable par un nouvel acheteur, dans le cas où le propriétaire choisit plus tard de vendre la maison, et ce n'est pas vraiment vrai. Par exemple, si un nouvel acheteur accepte d'assumer le coût des améliorations, et que peu sont prêts, l'acheteur ne sera pas en mesure d'obtenir un prêt pour acheter la maison - ni par Fannie Mae ni Freddie Mac ni par des prêts VA ou FHA. Le financement n'est pas assumable si l'acheteur utilise un financement conventionnel ou gouvernemental pour acheter la maison parce que les banques ne le permettent pas.

L'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) n'autorisera pas la prise en charge parce que le financement vert fait partie de la facture d'impôt foncier, qui est considérée comme un privilège supérieur, ce qui signifie qu'elle prévaudrait en cas de forclusion avant les hypothèques existantes.Les prêteurs ne veulent pas qu'une autre entité obtienne un statut supérieur et soit placée devant un prêt existant.

Cela signifie que pour pouvoir vendre à un autre acheteur qui finance l'achat, le propriétaire devra rembourser intégralement le prêt de l'APCE.

Pour ajouter l'insulte à la blessure, la récompense peut également contenir une pénalité de remboursement anticipé. Bien sûr, un acheteur prudent qui paierait de l'argent, par exemple, insisterait probablement pour que le propriétaire réduise le prix pour permettre le remboursement éventuel du prêt de l'APCE. Ainsi, le propriétaire ne peut pas vraiment gagner ou sortir dans ce jeu en cas de revente, peu importe la façon dont le programme est présenté au propriétaire.

Il est facile d'oublier les hypothèques vertes dans les taxes foncières

Beaucoup de propriétaires paient seulement la facture d'impôt deux fois par an, sinon le prêt est confisqué et les paiements sont faits mensuellement, en plus du capital et des intérêts. Souvent, le lien n'apparaît pas facilement ou il apparaît comme une évaluation fiscale, qui est facile à rejeter par les agents de crédit hypothécaire et même certains souscripteurs. Un prêteur m'a récemment mentionné un dossier qui faisait l'objet d'une demande de crédit dans le cadre de la vérification de crédit du vendeur, laquelle a été faite quelques mois avant que le vendeur décide d'inscrire la maison à vendre.

Depuis que l'enquête a été faite au cours des 60 derniers jours, l'agent de crédit hypothécaire a posé des questions à ce sujet, simplement pour s'assurer que les propriétaires ne contractaient pas de dettes supplémentaires en finançant une voiture ou un autre achat important.

Il s'est avéré que les propriétaires avaient un prêt de 18 000 $ (8. 25% d'intérêts, 20 ans) sur le prêt de l'APCE. Il n'y avait aucune mention du prêt dans les dossiers de privilège fiscal ni dans le profil de propriété de la compagnie de titre. Cela ne figurait pas dans la liste des évaluations de la facture fiscale actuelle. Le prêteur a obtenu une copie du rapport préliminaire sur le titre et, à titre exceptionnel, la déclaration suivante:

7. Évaluations et autres questions pour le comté de Sacramento telles que contenues dans un document intitulé «Paiement de l'évaluation contractuelle requise» et / ou «Avis de cotisation» (California HERO Program) enregistré XX / XX / XXXX comme document n ° XXXXXXXXX, Page XXXX des documents officiels. Toutes les évaluations associées au document ci-dessus sont collectées avec les taxes annuelles.

Pour un œil non averti, cela semble être juste une autre évaluation. Mais c'est la preuve d'un prêt PACE qui doit être payé en totalité à la clôture par le vendeur.

Cela ne veut pas dire que les prêts de l'APCE ou le programme HERO sont tous mauvais parce que ce ne serait pas vrai. Les programmes offrent de nombreux avantages et aident les propriétaires à apporter des améliorations qu'ils ne pourraient peut-être pas se permettre autrement. Mais sachez que les divulgations pourraient être insuffisantes pour aider un propriétaire à comprendre les conséquences et les subtilités de ces prêts qui, s'ils sont connus, pourraient suffire à faire passer le crédit hypothécaire au propriétaire.