Réduire les taux de réserve fédéraux sur les hypothèques

Question:

"Pourquoi est-ce que je continue à entendre que la Fed baisse les taux, mais les taux hypothécaires augmentent? Mon courtier dit que mon taux d'intérêt est déterminé par les taux des bons du Trésor, mais

Réponse:

Pour obtenir la meilleure réponse, nous nous sommes adressés à Dan Tharp, un prêt hypothécaire certifié spécialiste de la planification à Sacramento:

Il existe deux idées fausses très répandues dans les médias financiers, l'immobilier et les professions du crédit, y compris celles du public.

C'est une chose pour les profanes de se tromper; C'est tout autre chose quand un professionnel de la finance se trompe.

Le premier est la façon dont les taux hypothécaires sont déterminés, suivi par l'effet sur les taux hypothécaires par la Réserve fédérale américaine.

Sur quoi sont basés les taux hypothécaires?

La seule réponse correcte est les obligations hypothécaires ou les titres adossés à des hypothèques. Les taux hypothécaires ne sont pas basés sur le billet du Trésor à 10 ans. Lorsque vous magasinez pour un nouveau prêt immobilier, bon nombre d'entre vous vont en ligne à votre site Web financier préféré pour voir comment le projet de loi sur le Trésor de 10 ans est en train de faire. En réalité, les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) font fluctuer les taux hypothécaires. En fait, il n'est pas inhabituel de les voir évoluer dans des directions complètement différentes et, sans conseils professionnels, ce mouvement déroutant pourrait vous amener à prendre une mauvaise décision financière.

De nombreux reporters du marché obligataire lient à tort les taux hypothécaires à la performance de l'indice des bons du Trésor à 10 ans.

Bon nombre de ces journalistes possèdent une vaste connaissance des marchés obligataires, mais ils ne sont pas des experts en prêts hypothécaires et ne comprennent pas parfaitement comment les taux d'intérêt hypothécaires sont déterminés.

Ma suggestion est d'éviter de travailler avec des professionnels du crédit qui gardent les yeux sur les mauvais indicateurs.

Les taux réduits par la Fed - Pourquoi les taux ne sont-ils pas en baisse?

Lorsque la Fed baisse le taux d'actualisation à court terme, cela vise à stimuler les dépenses de consommation à court terme, qui affectent les taux des cartes de crédit, certains prêts automobiles et les lignes de crédit.

Le taux d'actualisation à court terme a peu d'effet sur les taux hypothécaires à long terme.

Pensez-y: le marché évolue plus vite que prévu, parfois à la vitesse de l'éclair. Lorsque les investisseurs décèlent un plan de relance à court terme, ils renflouent le refuge des obligations - ou des titres adossés à des créances hypothécaires - et transfèrent ces dollars en actions. Lorsque cela se produit, nous assistons à une reprise du marché boursier et à une vente massive de titres adossés à des créances hypothécaires, ce qui entraîne une hausse des taux d'intérêt.

Nous avons tous entendu les publicités à la radio des prêteurs: "La Fed est de nouveau à l'affiche - des taux très bas. Ne manquez pas cette opportunité d'obtenir les tarifs les plus bas depuis des années!Appelez-nous aujourd'hui, avant qu'il ne soit trop tard! " Nous l'entendons même dans les nouvelles du soir: " La Fed devrait de nouveau réduire ses taux. Cette action aidera à stimuler le marché du logement ".

Ils ne nous mentent pas nécessairement, mais ils font preuve d'hypocrisie en laissant entendre que les taux hypothécaires vont suivre et baisser. Ne tombez pas pour le battage médiatique. C'est un stratagème. Ils pensent que s'ils disent que quelque chose est vrai assez longtemps, les gens vont commencer à le croire. Cela fait sonner le téléphone, et c'est tout ce qui compte pour bon nombre de ces prêteurs, dont certains, je dois l'ajouter, sont en train de disparaître.

La réalité des réductions de taux de la Fed

Lorsque la Fed réduit les taux, en particulier en cas de baisse importante ou répétée des points de pourcentage, les gens supposent automatiquement que les taux hypothécaires baisseront.

Mais si vous suivez les taux hypothécaires, comme je le fais, vous verrez que la plupart du temps, les taux baissent très lentement, voire pas du tout. Historiquement, lorsque les autorités fédérales ont réduit les taux de façon spectaculaire, les taux d'intérêt restent presque identiques aux taux établis plusieurs mois avant la baisse, comme ils le font des mois après la réduction.

Les mouvements de la Fed ne sont pas totalement hors de propos et ont un impact différé et indirect sur les taux de prêts immobiliers. Lorsque les investisseurs s'inquiètent de l'inflation, cette inquiétude fera grimper les taux. Lorsque le Congrès veut stimuler l'action et recueillir des fonds pour un déficit, il créera plus de bons du Trésor américains pour les gens à acheter. Cette offre supplémentaire de nouveaux bons du Trésor peut également entraîner une hausse des taux.

Je conseille à mes clients d'éviter la sirène et le faux sentiment de sécurité qu'elle crée en pensant que les taux de prêts hypothécaires vont s'améliorer simplement parce que la Fed a baissé les taux.

Il est encore plus crucial qu'un acheteur soit en train de prendre la décision de verrouiller un prêt juste avant la baisse des taux de la Fed. Supposons qu'un acheteur est sous contrat et pense que la Fed va baisser ses taux la semaine prochaine. L'acheteur pourrait être tenté d'attendre avant de verrouiller le prêt - une grosse erreur. Lorsque la Fed fait cette grosse baisse, disons de 50 points de base ou plus, elle peut en fait faire grimper les taux à 30 ans. Mais avec le temps, les taux se stabilisent ou reculent généralement en fonction des tendances actuelles du marché. Donc, si mon acheteur est dans les trois semaines de la clôture avant une baisse anticipée de la Fed, je recommande généralement de bloquer avant la baisse des taux de la Fed pour protéger ce bon taux d'intérêt original.

_{Dan Tharp travaille chez Comstock Mortgage à Sacramento, CA.}

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}