Procès liés aux moisissures contre les entreprises

Comme de nombreux propriétaires d'entreprise le savent, les moisissures peuvent endommager les bâtiments et les biens personnels. Alors que la plupart des moisissures ne sont pas nocives pour les humains, certaines produisent des substances qui peuvent causer des maladies. Ainsi, les infestations de moisissures dans les bâtiments peuvent entraîner des poursuites contre les propriétaires de bâtiments, les entrepreneurs et d'autres types d'entreprises.

Qu'est-ce que la moisissure?

Les moisissures sont des types de champignons, un groupe d'organismes qui comprend les levures, le mildiou et les champignons.

Les moisissures sont très répandues et peuvent être trouvées à l'intérieur et à l'extérieur des bâtiments. Il y a des milliers d'espèces différentes de moisissures. Ces organismes se reproduisent en créant et en distribuant des spores. La moisissure a besoin d'humidité et d'oxygène pour se développer. On le trouve souvent dans les zones où l'eau s'est infiltrée à cause d'un tuyau qui fuit, d'une fondation humide, de la condensation sur les surfaces froides (comme l'équipement de réfrigération), d'une mauvaise circulation d'air ou d'une ventilation défectueuse.

Qu'est-ce qu'un moule «toxique»?

Le terme «moisissure toxique» a été popularisé par les médias à la fin des années 1990. Il est devenu une sensation médiatique en 2001, quand un couple du Texas a gagné 32 millions de dollars dans un procès lié à la moisissure contre leur assureur propriétaires. Pourtant, l'énorme récompense avait peu à voir avec la toxicité des moisissures. Les dommages que le couple a reçus ont été causés par des dommages matériels causés par des fuites de tuyaux et non par des blessures corporelles. Alors que les plaignants soutenaient que la moisissure les avait rendus malades, ils étaient incapables de prouver une relation directe entre leurs problèmes de santé et la moisissure.

Le prix de 32 millions de dollars a été réduit par la suite à un peu plus de 4 millions de dollars.

Le terme "moisissure toxique" est un abus de langage, selon la CDC, puisque les moisissures elles-mêmes ne sont pas toxiques. Néanmoins, certaines moisissures produisent des spores ou des toxines qui peuvent être nocives pour l'homme. Les personnes qui ont des allergies, des problèmes respiratoires ou un système immunitaire affaibli sont plus susceptibles d'avoir des réactions à la moisissure que les personnes sans ces conditions.

Les jeunes enfants et les personnes âgées peuvent également être plus vulnérables. Des réactions indésirables à la moisissure peuvent se produire immédiatement après l'exposition ou peuvent être retardées.

Responsabilité des entreprises

Les entreprises peuvent être tenues responsables des blessures ou dommages subis par les locataires, clients, employés ou autres en raison de moisissures. Certains types d'entreprises sont plus vulnérables aux revendications de moisissures que d'autres. Ceux-ci comprennent les propriétaires, les gestionnaires immobiliers, les entrepreneurs en construction, les architectes et les ingénieurs en structure.

Les propriétaires résidentiels sont tenus, en vertu de la common law (et de nombreuses lois de l'État), de maintenir les biens locatifs dans un état habitable. Cela signifie que le bâtiment doit être sécuritaire. Si un immeuble résidentiel subit une infestation de moisissure, le propriétaire peut être tenu responsable envers les locataires pour toute blessure ou dommage qu'ils subissent en raison de la moisissure. Les gestionnaires d'immeubles ont des obligations similaires à celles des propriétaires puisqu'ils agissent pour le compte des propriétaires.

Les lois concernant les propriétaires commerciaux sont moins strictes. En effet, les locataires commerciaux sont habituellement plus sophistiqués que les locataires résidentiels lorsqu'ils négocient avec les propriétaires. Les bâtiments commerciaux n'ont généralement pas besoin d'être habitables, mais certains États exigent qu'ils soient adaptés à l'usage auquel ils sont destinés. Dans certains cas, un locataire commercial pourrait être en mesure de prouver qu'un bâtiment contaminé par des moisissures est impropre à l'usage auquel il était destiné.

Les entrepreneurs peuvent être poursuivis en justice lorsque des bâtiments qu'ils ont construits ou rénovés ont développé des fuites d'eau qui ont favorisé la croissance des moisissures. Les combinaisons de moule contre les entrepreneurs sont généralement fondées sur l'une des allégations suivantes:

• Matériaux inadéquats: L'entrepreneur a utilisé le mauvais type de matériaux. Par exemple, l'entrepreneur n'a pas utilisé les bons matériaux d'étanchéité pour empêcher un bâtiment de fuir.
• Techniques incorrectes: L'entrepreneur a utilisé les bons matériaux mais les a mal installés. Par exemple, un installateur de fenêtre a utilisé le clignotement approprié mais ne l'a pas attaché correctement au rebord de la fenêtre.
• Dommages pendant la construction: L'entrepreneur a causé des dommages par négligence pendant le processus de construction, ce qui a entraîné une infiltration d'eau et des moisissures subséquentes. Par exemple, un couvreur a accidentellement endommagé un évent lors de l'installation d'un nouveau toit. De l'eau a fui à travers l'évent, provoquant une infestation de moisissure.

Les architectes et les ingénieurs en structure font l'objet de poursuites fondées sur des allégations de conception inadéquate d'un bâtiment ou de ses composants. Les demandeurs peuvent alléguer que la conception défectueuse a permis à l'humidité de pénétrer ou de s'accumuler dans le bâtiment. L'humidité a favorisé la croissance des moisissures, qui ont blessé le demandeur ou endommagé la propriété du demandeur.

Responsabilité des employeurs

Les employeurs sont tenus, en vertu de la common law, de fournir un lieu de travail sûr aux employés. La Loi sur la sécurité et la santé au travail l'oblige également à fournir un milieu de travail exempt de dangers reconnus pouvant causer un préjudice grave aux employés.

Étant donné que les effets sur la santé des moisissures ne sont pas bien compris, il n'existe pas de normes fédérales sur les concentrations de moisissures dans l'air et leurs spores. L'OSHA a publié un bulletin de sécurité sur les moisissures. Ce document est destiné aux gestionnaires de bâtiments mais peut être utile à tout employeur qui recherche des informations sur les moisissures.

Prévention

Le moyen le plus efficace d'éviter les combinaisons de moisissures est d'empêcher la croissance des moisissures. Les propriétaires de bâtiments devraient faire une inspection annuelle pour vérifier les fuites, la condensation, les joints défectueux autour des fenêtres et des portes, le mauvais drainage autour des fondations et d'autres sources d'humidité. Les systèmes de ventilation doivent également être vérifiés.

La moisissure peut se développer sur une grande variété de substances organiques, notamment le bois, le papier, le sol, les cloisons sèches et les tissus. Voici quelques signes que la moisissure peut exister ou devenir un problème dans le futur:

• Le bâtiment ou son contenu subissent des dégâts d'eau
• Les matériaux de construction ont été mouillés pendant plus de 48 heures
• Le bâtiment a des problèmes d'humidité tels que tuyaux qui fuient ou fenêtres qui fuient
• Odeur de moisi ou de moisissure
• Le bâtiment a été rénové récemment ou est utilisé à d'autres fins

Assurance responsabilité civile

Par le passé, les entreprises pouvaient se protéger assurance responsabilité civile générale.Le formulaire de couverture de responsabilité ISO standard n'exclut pas spécifiquement les moisissures. Il contient une exclusion de pollution, mais l'exclusion est rarement appliquée aux revendications de moisissures. Les assureurs ont eu du mal à convaincre les tribunaux que la moisissure se qualifie comme polluant .

Parce qu'ils ne peuvent pas compter sur l'exclusion de la pollution pour empêcher les réclamations de moisissures, les assureurs attachent souvent une exclusion Fungi ou Bactéries à la police. De nombreux assureurs utilisent une exclusion très large publiée par l'ISO. Cette exclusion comprend deux parties, A et B. La section A s'applique aux blessures corporelles et aux dommages matériels, et la section B s'applique aux blessures personnelles et publicitaires.

La section A exclut tout dommage corporel ou matériel résultant de l'exposition ou du contact avec des champignons ou des bactéries sur ou dans un bâtiment ou son contenu. (Les bactéries sont exclues parce que certaines bactéries utilisent la moisissure comme source de nourriture.) L'exclusion contient une clause de causalité anti-concurrente. Cette clause élimine la couverture pour toute blessure ou dommage impliquant un champignon ou une bactérie, même si une autre cause ou un événement couvert par la police a contribué à la blessure ou au dommage. La section A exclut également toute perte, tout coût ou toute dépense découlant du nettoyage ou de l'assainissement du moule.

Protection de l'environnement

Les entreprises peuvent se prémunir contre les réclamations de tiers contre les moisissures en souscrivant une assurance responsabilité civile environnementale (pollution). Les politiques environnementales couvrent les réclamations de tiers résultant de «conditions de pollution». Les politiques varient considérablement, et certains (mais pas tous) couvrent la moisissure. Si vous souhaitez plus d'informations sur l'assurance responsabilité civile environnementale, consultez votre agent ou votre courtier.