Prêts hypothécaires préfabriqués

Le financement est un défi pour tout propriétaire, et c'est particulièrement vrai pour les maisons mobiles et certaines maisons préfabriquées. Ces prêts ne sont pas aussi abondants que les prêts immobiliers standard, mais ils sont disponibles auprès de plusieurs sources - et les programmes de prêts soutenus par le gouvernement peuvent faciliter la qualification et maintenir les coûts bas.

L'achat d'une maison pourrait être l'investissement le plus important que vous ferez dans votre vie, et les prix de l'immobilier dépassent plusieurs centaines de milliers de dollars sur de nombreux marchés.

Mais les maisons préfabriquées sont généralement plus abordables que les maisons construites sur place, de sorte qu'elles rendent l'accession à la propriété accessible. En particulier pour les consommateurs à faible revenu et ceux qui vivent dans les zones rurales (où les entrepreneurs et les matériaux ne sont pas facilement disponibles), le logement fabriqué peut être la seule option.

Mobile, fabriqué et modulaire

En ce qui concerne les prêts immobiliers, les termes que vous utilisez avec les prêteurs peuvent être importants. Ce que vous appelez une «maison mobile» est très probablement une «maison usinée» (même si la maison est - ou était autrefois - mobile). Pour une utilisation informelle, l'un ou l'autre terme fonctionne, mais la plupart des prêteurs évitent de prêter sur des propriétés classées comme une maison mobile.

Les maisons mobiles sont des maisons préfabriquées fabriquées avant le 15 juin 1976. Elles peuvent être de très belles maisons, mais elles ont été construites avant que les organismes de réglementation exigent certaines normes de sécurité et la plupart (mais pas tous) prêtent sur ces propriétés.
Les maisons préfabriquées sont des maisons construites en usine après le 15 juin 1976. Ces maisons sont assujetties à la Loi de 1974 sur les normes nationales de construction et de sécurité des maisons usinées et doivent respecter les normes de sécurité établies par le ministère américain du Logement. et développement urbain (HUD). Ces règles sont souvent appelées le code HUD. Les maisons préfabriquées sont construites sur un châssis métallique permanent et peuvent être déplacées après l'installation (mais le déplacement de la maison après l'installation peut interférer avec le financement).

Les maisons modulaires sont des maisons préfabriquées qui sont assemblées sur place et doivent respecter les mêmes codes de construction locaux que les maisons construites sur place (par opposition au code HUD) . Ils sont généralement installés en permanence sur une fondation en béton. Comme les maisons construites sur place, les maisons modulaires ont tendance à avoir de la valeur et à apprécier plus que les maisons préfabriquées ou mobiles, il est donc plus facile d'obtenir des prêts pour les maisons modulaires.

Où emprunter

Il existe plusieurs façons d'obtenir du financement pour les maisons préfabriquées et les maisons mobiles. Comme pour tout prêt, il est avantageux de faire des achats auprès de plusieurs prêteurs différents. Comparez le taux d'intérêt, les caractéristiques, les frais de clôture et autres frais de chaque prêt avec soin. Surtout avec des prêts de maisons mobiles, le type de prêt (ou le prêteur avec lequel vous travaillez) est important.

Détaillants: Les constructeurs qui vendent des maisons préfabriquées organisent généralement un financement pour faciliter l'achat de maisons par les clients.Dans certains cas, les relations de votre constructeur peuvent être votre seule option de financement lors de l'achat d'une nouvelle maison. Cependant, il est sage de demander à votre constructeur une liste de plusieurs autres prêteurs (non affiliés).

Prêteurs spécialisés: Plusieurs prêteurs hypothécaires se spécialisent dans les prêts pour les maisons mobiles et préfabriquées (et les terrains, si nécessaire). Bien que n'importe quel prêteur puisse être en mesure de financer votre achat, les prêteurs spécialisés sont plus familiers avec les aspects de l'achat d'une maison préfabriquée - ils sont donc plus disposés à prendre des demandes pour ces prêts. Vous aurez probablement besoin de travailler avec un prêteur axé sur le marché de la maison usinée dans les situations suivantes:

Vous ne serez pas propriétaire de la terre.
Vous ne fixerez pas définitivement la maison à un système de fondation.
Vous achetez une maison qui n'est pas neuve ou qui a subi des modifications.
Vous voulez refinancer une dette existante de maisons préfabriquées, et tout ce qui précède s'applique.

Prêteurs hypothécaires standard: Si vous achetez une maison et que le terrain est occupé, et que la maison est installée en permanence sur un système de fondation, vous emprunterez plus facilement. De nombreuses banques locales, coopératives de crédit et courtiers en hypothèques peuvent accommoder ces prêts.

Obtenez des recommandations pour les bons prêteurs auprès de personnes en qui vous avez confiance. Si vous n'êtes pas sûr de savoir à qui vous adresser, commencez avec votre agent immobilier, vos employés et vos résidents dans les parcs de maisons mobiles et les gens que vous connaissez qui ont emprunté de l'argent pour acheter un logement préfabriqué.

Prêts mobiliers

Les prêts-logement sont souvent utilisés pour les maisons mobiles et préfabriquées, en particulier lorsque la maison entre dans un parc ou dans une communauté de maisons préfabriquées. Un prêt mobilier est un prêt à la maison seulement (par opposition à un prêt pour la maison et la terre ensemble).

Ces prêts sont techniquement des prêts immobiliers personnels - et non des prêts immobiliers.

Cela dit, les prêts mobiliers sont également disponibles lorsque vous possédez le terrain et emprunter pour une maison séparément.

Lorsque vous magasinez avec des prêteurs, renseignez-vous pour savoir si vous obtenez des soumissions pour un prêt mobilier ou un prêt immobilier. Les taux d'intérêt sur les prêts mobiliers ont tendance à être plus élevés que les taux sur la dette immobilière, mais il y a des avantages et des inconvénients à chaque option. Une étude du Bureau de la protection financière du consommateur (CFPB) a révélé que les prêts et les frais de traitement étaient de 40 à 50% moins élevés que les prêts hypothécaires, mais que le taux annuel en pourcentage (APR) était supérieur de 1,5% .

Les avantages du prêt mobilier comprennent:

Vous n'avez pas besoin de posséder un bien immobilier, ce qui peut réduire votre prêt (même si vous paierez probablement des frais mensuels).
Les coûts de traitement devraient être inférieurs aux coûts de clôture de la dette immobilière.
Le processus de clôture est généralement plus rapide et moins impliqué que la conclusion d'un prêt immobilier.

Les inconvénients des prêts mobiliers comprennent:

Les taux d'intérêt sont plus élevés, de sorte que vos frais de paiement et d'intérêt seront plus élevés que si vous utilisez un prêt immobilier équivalent.
Les périodes de remboursement peuvent être plus courtes (avec un délai de remboursement pouvant aller jusqu'à 15 ou 20 ans, par exemple - bien que certains prêteurs autorisent des prêts plus longs).Un terme plus court entraîne des paiements mensuels plus élevés, mais le remboursement plus rapide de la dette permet de maintenir les coûts d'intérêt à un bas niveau.

Les concessionnaires de maisons préfabriquées et les prêteurs spécialisés offrent souvent des prêts de biens mobiliers, et le Census Bureau des États-Unis a constaté que 80% des maisons neuves fabriquées en 2015 avaient un titre de propriété personnelle. Mais certains prêteurs offrent à la fois des prêts immobiliers et des prêts immobiliers. Parlez avec plusieurs prêteurs, et demandez-vous sur les avantages et les inconvénients de la titularisation d'une maison comme un bien immobilier au lieu de biens personnels.

Programmes de prêts gouvernementaux

Plusieurs programmes de prêts soutenus par le gouvernement peuvent rendre l'emprunt pour une maison préfabriquée plus abordable. En supposant que vous répondez aux critères d'admissibilité à ces programmes, vous pouvez emprunter auprès des prêteurs hypothécaires qui obtiennent une garantie de remboursement du gouvernement des États-Unis - si vous ne remboursez pas le prêt, le gouvernement interviendra et paiera le prêteur.

Les programmes de prêts garantis par le gouvernement sont probablement la meilleure option pour emprunter, mais certaines maisons mobiles et préfabriquées ne seront pas admissibles.

Les prêts FHA sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA). Ces prêts sont particulièrement populaires parce qu'ils comportent des paiements bas, des taux d'intérêt fixes et des règles favorables au consommateur. Pour être éligible à un prêt FHA, plusieurs critères doivent être remplis:

La maison doit avoir été construite après le 15 juin 1976.
La maison doit être conforme au code HUD et satisfaire aux autres exigences locales. Les modifications apportées à la maison peuvent entraîner son non-respect.
Chaque section de la maison doit avoir l'étiquette de certification rouge (ou étiquette HUD) ci-jointe. Par exemple, sur les maisons doubles, deux étiquettes sont requises.

Deux programmes FHA sont disponibles pour les propriétaires de maisons préfabriquées.

Les prêts FHA Titre II comprennent le prêt populaire 203 (b) - également utilisé pour les maisons construites sur place - qui permet aux acheteurs de faire un acompte aussi faible que 3,5%. Pour couvrir le coût de la garantie du gouvernement, vous paierez une prime d'assurance hypothécaire initiale ainsi qu'une assurance hypothécaire en cours avec chaque paiement mensuel. Vous avez besoin de scores de crédit décent pour être admissible à un prêt FHA, mais votre crédit n'a pas besoin d'être parfait. De plus, vous pouvez utiliser l'argent surdoué pour financer vos acomptes et vos frais de clôture, et vous pouvez même demander au vendeur de vous aider à payer ces frais.

Les prêts du Titre II sont des prêts immobiliers, vous devrez donc acheter la propriété et la maison ensemble, et la maison doit être installée en permanence sur un système de fondation approuvé. Les prêts peuvent durer de 15 à 30 ans.

Les prêts FHA titre I sont disponibles pour les prêts personnels - utiles lorsque vous ne possédez pas le terrain. Toutefois, si vous placez la maison sur un site de location, votre contrat de location doit respecter les directives de la FHA. Par exemple, vous aurez besoin d'une durée de bail initiale de trois ans, et vous devez être informé de toute résiliation de bail avec un préavis d'au moins six mois. Les paiements initiaux requis peuvent être aussi bas que cinq à 20 pour cent, mais cette exigence varie d'un prêteur à l'autre et dépend de votre pointage de crédit. Les exigences supplémentaires pour un prêt de titre I comprennent:

La maison doit être la résidence principale de l'emprunteur.
Le site d'installation doit inclure un service d'égouts et d'eau.
Les maisons préfabriquées neuves doivent inclure une garantie d'un an.
Un évaluateur agréé par HUD doit inspecter le lot.

Titre I Les prêts peuvent être des prêts à domicile, comme les prêts mobiliers, mais ils peuvent aussi être utilisés pour acheter un terrain et une maison ensemble. Les montants maximaux des prêts accordés au Titre I sont inférieurs aux maximums prévus pour les prêts du Titre II, et les durées des prêts sont plus courtes: Pour une maison unifamiliale et un lot, la durée maximale de remboursement est de 20 ans.

Les prêts VA sont disponibles pour les militaires et les vétérans, et ils peuvent être utilisés pour des maisons préfabriquées et modulaires. Les prêts VA sont particulièrement attrayants en raison de la capacité d'acheter sans argent et aucune assurance hypothécaire mensuelle (en supposant que le prêteur le permet, et vous répondez aux exigences de crédit et de revenu). Sauter l'acompte signifie que vous aurez des paiements mensuels plus élevés - et vous paierez plus d'intérêt - mais dans certains cas, cela a du sens. Pour un prêt VA sur une maison préfabriquée:

La maison doit être attachée en permanence à une fondation.
Vous devez acheter la maison avec la terre sur laquelle elle est située et la propriété comme titre de propriété.
La maison doit être une résidence principale (pas une résidence secondaire ou un immeuble de placement).
Le domicile doit respecter le code HUD et les étiquettes HUD doivent être jointes.

Les prêts de la FNMA sont de plus en plus disponibles pour les maisons préfabriquées, car cette agence prévoit d'augmenter le financement des options de logement abordable. Demandez à votre prêteur si de nouveaux programmes sont disponibles pour votre prochain achat.

Différents prêteurs, différentes règles

Bien que certains des prêts décrits ci-dessus soient garantis par le gouvernement des États-Unis, les prêteurs sont autorisés à établir des règles plus restrictives que les directives gouvernementales. Ces «superpositions» peuvent vous empêcher d'emprunter, mais d'autres banques peuvent utiliser des règles différentes. C'est une raison de plus de faire les courses - vous devez trouver un prêteur avec des coûts compétitifs, et vous devez trouver un prêteur qui répondra à vos besoins.

Surtout quand il s'agit de maisons préfabriquées, les prêteurs peuvent vous dire que vous n'êtes pas admissible à des programmes assurés par le gouvernement. C'est peut-être vrai, mais il est préférable de vérifier auprès de plusieurs prêteurs FHA ou VA avant d'abandonner ces options.

Quelques exemples de domaines dans lesquels différents prêteurs fixent des règles différentes:

Ratio Loan to Value: Vous pourriez être en mesure de réduire le taux à 3,5%, ou vous pourriez être obligé de faire 20% acompte.
Scores de crédit: Selon vos cotes de crédit, certains prêteurs pourraient ne pas vouloir travailler avec vous, tandis que d'autres fixent des taux d'intérêt ou des exigences d'acompte différents en fonction de votre crédit.
Type de maison: Certains prêteurs VA et FHA ne veulent pas prêter sur des maisons préfabriquées, mais ils peuvent être plus ouverts aux maisons modulaires. Certains sont réticents à financer une seule pièce, mais ils financeront des maisons doubles ou plus grandes.
Occupation du locataire: Si vous prévoyez habiter dans un parc ou une communauté, les prêteurs voudront peut-être savoir combien de résidents louent par rapport au nombre de propriétaires de leur maison.
Chatel contre hypothèque: Certains prêteurs n'offrent que des prêts sur biens meubles, c'est donc le seul produit qu'ils vous offriront. De même, certains prêteurs ne font pas de prêts personnels.