Combien pouvez-vous acheter?

Question: Combien pouvez-vous acheter?

Un lecteur demande: "Combien de maison puis-je me permettre d'acheter? Je suis fatigué de la location, et je veux acheter une maison.Ma banque dit que je qualifie pour acheter une maison pour 300 000 $, mais je Je suis inquiet si quelque chose se brise, je ne pourrai pas me permettre de le réparer, et je ferai mon paiement hypothécaire Comment puis-je m'assurer que je ne me dérangerai pas? "

Réponse: Vous apparaissez être un acheteur d'une première maison intelligent - un acheteur qui pense à l'avance - et c'est bien.

Il est judicieux de considérer l'abordabilité avant de signer ce contrat d'achat et de s'endetter.

Beaucoup d'acheteurs de maisons, en particulier ceux de Californie, estiment à quel point ils peuvent s'offrir une maison. Par exemple, une maison de 250 000 $ en Californie pourrait être une maison de départ, mais il coûte encore un quart de million de dollars !

Taux d'endettement

D'abord, regardez votre revenu brut mensuel, avant impôts et cotisations. C'est combien vous gagnez par mois, pas combien vous rapportez à la maison. Ce que vous rapportez à la maison est le revenu net.

• Ratios de capital initial

  Les prêteurs utilisent ce que l'on appelle un ratio frontal, qui est exprimé en pourcentage de votre revenu mensuel brut. Le ratio initial signifie le paiement qu'un acheteur peut raisonnablement se permettre, du point de vue d'un prêteur. Vous pouvez préférer un paiement inférieur.

  Le ratio initial pour un prêt FHA est de 31%. Pour un prêt conventionnel conforme, le taux de couverture est de 33%. Cela signifie que si votre revenu mensuel brut est de 4 000 $, pour être admissible au prêt maximal de la FHA, votre paiement mensuel de capital, intérêts, impôts et assurance (PITI) ne peut dépasser 1 240 $. Pour un prêt conventionnel, 1 320 $ .

• Ratio «back-end»

  Le ratio de back-end reflète votre nouveau paiement hypothécaire, plus toutes les dettes récurrentes. Il est également calculé sur votre revenu mensuel brut. Le back-end est plus haut que le front-end. Pour un prêt FHA, le ratio back-end est de 43%. Pour un prêt conventionnel conforme, il est de 45%.

  Cela signifie que si votre paiement de voiture est de 300 $, et que vous payez 100 $ par mois entre deux cartes de crédit, votre dette mensuelle récurrente totale est de 400 $. Sur le paiement de prêt FHA ci-dessus de 1 240 $ PITI, plus 400 $ dette récurrente, votre total est de 1 640 $. Le nombre de back-end est de 1 720 $ (4 000 $ x 43% = 1 720 $). Votre dette totale est inférieure à 1 720 $, donc vous êtes admissible.

  Pour un prêt conventionnel, 4 000 $ x 45% (ratio de financement) équivaut à 1 800 $. La dette totale de 400 $, plus votre nouveau versement hypothécaire de 1 320 $ pour un prêt conventionnel, est de 1 720 $. Votre dette totale est inférieure à 1 800 $, donc vous seriez admissible à un prêt conventionnel.

Abordabilité du prix de vente

En rétrospective, maintenant que vous connaissez le montant d'un paiement hypothécaire que vous êtes en droit de payer, vous pouvez déterminer comment cela se rapporte au prix de vente.Vous entendrez dire aux experts de payer de deux à six fois votre salaire annuel, mais il est plus judicieux d'examiner le montant d'hypothèque que vous pouvez obtenir pour ce paiement mensuel.

Le montant de votre prêt hypothécaire dépendra des taux d'intérêt. Les taux d'intérêt fluctuent quotidiennement, parfois toutes les heures. Par exemple, disons que vous voulez payer 1 000 $ par mois PI. À 6% d'intérêt, sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans, vous pouvez emprunter 170 000 $, payable 1 019 $ par mois.

Au taux d'intérêt de 7%, vous ne pouvez emprunter que 150 000 $, payable à 998 $ par mois. Dans cet exemple, vous perdez 20 000 $ de puissance d'emprunt lorsque le taux passe de 6% à 7%.

Acomptes

Les montants d'acompte dépendent de plusieurs facteurs. Premièrement, à quel point vous sentez-vous à l'aise de mettre bas? Je suggère que les acheteurs d'une première maison maintiennent une réserve saine et ne jettent pas chaque cent dans une maison.

• Pas d'acompte

  Si vous êtes admissible à un financement à 100%, votre acompte sera de zéro. Les prêts VA sont disponibles pour les anciens combattants sans escompte. Certains programmes d'accession à la propriété pour la première fois acceptent les emprunteurs dont les fonds sont limités pour les programmes de versement de dons, pourvu que certaines limites de revenu soient respectées. Si vous faites trop d'argent, vous ne serez pas admissible.

• Acomptes provisionnels FHA

  Les acomptes FHA minimums représentent actuellement 3,5% du prix de vente. Pour emprunter 150 000 $, votre prix de vente sera de 155 440 $ et votre acompte de 5 440 $. Une loi est en cours pour abaisser ce pourcentage. Certains programmes d'achat d'une première maison, utilisés conjointement avec la FHA, aident à l'acompte.

• Paiements d'avances sur prêts conventionnels

  Tout prêt supérieur à 80% du prix de vente sera assuré par PMI, une assurance hypothécaire privée, ce qui augmentera votre versement hypothécaire mensuel. Les acomptes typiques sont de 5%, 10% ou 15% du prix de vente. Si vous envisagez de baisser 5% du prix de vente et d'emprunter 150 000 $, votre prix de vente sera de 157 900 $ et votre acompte de 7 900 $.

• Frais de clôture

  Parfois, les vendeurs paieront tout ou partie des frais de clôture de l'acheteur. Vous pouvez comprendre 2% à 3% du prix de vente sera égal à vos frais de clôture. Sur un prix de vente de 150 000 $, vos frais de clôture pourraient s'élever à 4 500 $, ce qui est en sus et en plus de votre acompte.

Niveau de confort de paiement

Avant de vous lancer dans l'accession à la propriété, pourquoi ne pas mettre de côté chaque mois le montant additionnel que vous paieriez pour une hypothèque? Par exemple, si votre loyer est de 800 $ et que vous prévoyez payer 1 200 $ pour un paiement PITI, prévoyez 400 $ par mois pendant trois à six mois.

En d'autres termes, faites comme si vous payiez un paiement hypothécaire. Si 1 200 $ par mois ne vous attirent pas pour de l'argent, vous pouvez probablement vous permettre de payer autant pour un paiement hypothécaire.

Si vous vous sentez plus à l'aise d'emprunter moins que le montant indiqué dans votre lettre d'approbation de prêt, faites-le. Ne faites pas l'erreur de souscrire une hypothèque qui vous sera difficile à maintenir. Fais ce qui te semble juste.

Une maison de rêve peut généralement attendre. Vous n'avez probablement pas besoin d'acheter la maison la plus chère que vous êtes qualifié pour acheter.Considérez une maison de départ comme votre première maison. Travaillez d'abord sur la construction de l'équité et de la sécurité pour vous et votre famille.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}