Achat sans possibilité de vendre une maison existante

L'achat d'une maison avec une éventualité à vendre n'est pas toujours aussi facile que cela puisse paraître. Ce n'est pas la vente de votre maison existante qui est généralement le problème, c'est la réticence de certains vendeurs à accepter votre offre d'achat comme une vente conditionnelle. Si vous voulez vous faire mal à la tête, pensez à ce qui se passe lorsque vous achetez une maison qui dépend de la vente de votre maison, et l'acheteur de votre maison achète avec une éventualité pour vendre la maison de cet acheteur.

C'est l'effet domino. L'acheteur B vend la maison de l'acheteur B à l'acheteur C, ce qui rend la performance de l'acheteur B subordonnée à l'acheteur C. Si l'acheteur C ne peut pas fermer, l'acheteur B et vous non plus. Mais si l'acheteur C vend à l'acheteur D, vous pourriez avoir plus de problèmes. Parce que si l'acheteur D s'écaille, toute la chaîne s'effondre.

Un vendeur qui accepte une offre dans le cadre d'une vente de domino comme celui-ci prend un risque plus grand que d'accepter une offre avec une seule éventualité à vendre parce qu'il y a plus de façons que la transaction peut exploser. Il existe des situations et des types de marchés immobiliers qui pourraient rendre très difficile pour un acheteur ayant une maison existante de vendre pour acheter une autre maison dans le cadre d'une éventualité d'achat. Parce que confronté à la vente à un acheteur qui n'a pas d'éventualité de vendre ou de vendre à un acheteur avec une éventualité de vendre, ce qui dépend de la performance d'un tiers, qui pensez-vous qu'un vendeur choisira?

Lequel choisiriez-vous?

De plus, le contrat d'achat d'urgence pourrait permettre au vendeur de garder le domicile de ce vendeur sur le marché et d'essayer ouvertement de trouver un acheteur de sauvegarde. Dans le nord de la Californie, ce type de statut pourrait être appelé actif avec une clause de libération. Il s'agit essentiellement d'une clause d'exclusion indiquant que si le vendeur reçoit une offre de sauvegarde acceptable, le vendeur a le droit de donner à l'acheteur actuel un préavis minimum de 72 heures pour libérer l'éventualité de vendre ou d'annuler le contrat.

Que signifie libérer l'éventualité de vendre? Cela dépend du verbiage et de l'obligation contractuelle. Cela pourrait signifier financièrement qualifier pour acheter la nouvelle maison sans vendre la maison existante de l'acheteur. Cela pourrait également signifier aller de l'avant sur la croyance que la maison existante sera fermée et, si elle ne ferme pas pour une raison quelconque, l'argent sérieux de l'acheteur pourrait être à risque de non-performance.

Les contrats contiennent généralement des transactions et des divulgations de bonne foi. Cela signifie que vous ne pouvez pas retenir les informations pertinentes d'un vendeur. Si un acheteur a besoin de vendre une maison afin d'obtenir l'argent à l'engagement, ce fait important devrait être divulgué. Un acheteur a très probablement le devoir de divulguer ce fait. Toutefois, après la divulgation, l'acheteur pourrait être libre de faire une offre sans éventualité de vendre si l'acheteur est prêt à prendre un risque.

Quel est le risque habituel?

Le risque est que l'acheteur pourrait être légalement responsable de ne pas fermer la transaction comme promis si la maison de l'acheteur ne ferme pas. En l'absence d'une éventualité de vente, il n'y a pas de «clause de sortie» pour l'acheteur, sauf pour les périodes d'imprévu normales telles que l'évaluation, les inspections domiciliaires ou l'éventualité d'un prêt. Les acheteurs qui envisagent cette manœuvre devraient également obtenir des conseils juridiques, et ne pas se fonder sur cet article ni sur leur agent immobilier comme base pour acheter une maison lors de la vente sans éventualité pour cette vente.

Le risque financier pourrait être le dépôt d'argent sérieux de l'acheteur ou des dommages-intérêts liquidés ou une autre forme de compensation pour le vendeur. Dans mon expérience, la question revient souvent au dépôt d'argent sérieux - l'acheteur aura-t-il le droit de recevoir un remboursement du dépôt d'argent sérieux lors de l'annulation?

C'est un autre long article. Fondamentalement, la ligne de fond est que les vendeurs veulent être libres de vendre à un autre acheteur ou veulent-ils se battre sur le dépôt d'argent sérieux? Si l'acheteur veut le dépôt et le vendeur ne veut pas le libérer, la plupart des sociétés d'entiercement en Californie, par exemple, permettra aux parties d'annuler la transaction, laissant le dépôt en litige. Cependant, les deux parties doivent signer l'annulation.

Si une partie refuse de signer l'annulation, et disons que la partie têtue est l'acheteur, le vendeur peut trouver ses mains liées.

Elle ne peut être sous contrat avec deux acheteurs en même temps, de sorte que le vendeur pourrait avoir besoin d'intenter une action en justice pour obtenir une libération de contrat. Dans ces cas, la façon dont ce différend est résolu, eh bien, le vendeur libère généralement le dépôt d'argent sérieux. Ce qui nous ramène à la question: le dépôt de l'acheteur est-il à risque? C'est une question à laquelle l'avocat de l'acheteur doit répondre.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.