Le grand mythe de l'immobilier

Cet article a été publié le 24 février 2007

L'achat d'une résidence principale est probablement la meilleure décision que quelqu'un puisse prendre pour son avenir financier. Cependant, lorsque vous entrez dans des résidences secondaires, des maisons de vacances, des immeubles locatifs, des immeubles commerciaux et des terrains bruts destinés à l'appréciation potentielle, vous jouez à un jeu de balle complètement nouveau. C'est parce que, sur de longues périodes, les rendements réels (nets d'inflation) offerts par les actions ordinaires ont écrasé ceux disponibles par la propriété immobilière.

Oui. Vous avez bien lu. Les Américains sont tellement fascinés par la propriété immobilière qu'ils ne réalisent souvent pas une propriété dont la valeur passe de 500 000 $ à 580 000 $ dans les cinq ans, après avoir remboursé les frais d'intérêt après impôt sur l'hypothèque, l'assurance supplémentaire, les coûts de titre, etc., ne suivent même pas l'inflation! Ce gain de 80 000 $ ne vous achètera plus de biens et de services; la même quantité de hamburgers, de piscines, d'ensembles de meubles, de pianos à queue, de voitures, de stylos à plume, de chandails de cachemire, ou de tout ce que vous voudrez peut-être acquérir. En supposant une hypothèque complète à 6,25%, au cours de ces cinq années, vous auriez payé 151, 401 $ en intérêts bruts, ou environ 93, 870 $ après déductions fiscales appropriées (et cela suppose que vous êtes dans les tranches supérieures, le plus favorable Votre solde hypothécaire aurait été réduit à environ 466 700 $, ce qui vous donnerait des capitaux propres de 113 300 $ (580 000 $ valeur marchande - 466 $, 700 hypothèque = 113 $, 300 actions.) Pendant ce temps, vous auriez déboursé 184 $, 715 en paiements.

Si l'on prend en compte les frais de propriété, d'assurance et d'autres frais, vos déboursés brutes auraient été d'au moins 200 000 $.

Ceci devrait illustrer un principe fondamental que tous les investisseurs devraient retenir L'immobilier est souvent un moyen de conserver l'argent que vous auriez autrement payé en frais de location, mais il ne va probablement pas générer des taux de rendement suffisamment élevés pour que votre patrimoine soit considérablement composé.

Il y a, bien sûr, des opérations spéciales qui peuvent générer des rendements élevés, comme les entrepreneurs qui achètent, réhabilitent et vendent des maisons à bas prix, les concepteurs d'hôtels créent une destination excitante. dans une partie chaude de la ville (il faut souligner que dans ce cas, la création de richesse ne vient pas de l'immobilier, mais de l'entreprise - ou des actions ordinaires - qui est créée par l'exploitation hôtelière), ou des unités de stockage dans un ville sans autres propriétés comparables (bien que, encore une fois, la vraie richesse ne vienne pas de l'immobilier mais de l'entreprise qui est créée!)

Qu'est-ce qui a provoqué le développement de ce grand mythe de l'immobilier? Pourquoi sommes-nous dupés?Continuez à lire pour obtenir des informations, des réponses et des informations pratiques que vous pourrez utiliser.

1. Pour beaucoup d'investisseurs, l'immobilier est plus tangible que les actions

L'investisseur moyen ne considère probablement pas ses actions comme une fraction d'une véritable entreprise de bonne foi qui a des installations, des employés et, espère-t-on, des profits. Au lieu de cela, ils le voient comme un morceau de papier qui se trémousse sur une carte. En l'absence de concept des bénéfices sous-jacents des propriétaires et du rendement des bénéfices, on comprend pourquoi ils peuvent paniquer lorsque les actions de Home Depot ou de Wal-Mart tombent de 70 $ à 33 $.

Sachant pertinemment que le prix est primordial - c'est-à-dire que ce que vous payez est le déterminant ultime de votre retour sur investissement - ils pensent que les actions sont plus un ticket de loterie que de propriété. et en espérant voir un mouvement ascendant. Vous pouvez entrer dans une propriété locative. passez vos mains le long des murs, allumer et éteindre les lumières, tondre la pelouse et saluer vos nouveaux locataires. Avec des actions de Bed, Bath et Beyond assis dans votre compte de courtage, il peut ne pas sembler réel. Même les chèques de dividendes qui seraient normalement envoyés à votre domicile, votre entreprise ou votre banque sont maintenant déposés par voie électronique dans votre compte ou automatiquement réinvestis. Bien que statistiquement à long terme, vous êtes plus susceptible de construire votre valeur nette grâce à ce type de propriété, il ne se sent pas aussi réel que la propriété. 2. L'immobilier n'a pas de valeur de marché quotidienne

L'immobilier, en revanche, peut offrir des rendements après impôts bien inférieurs à ceux de l'inflation, mais il épargne ceux qui n'ont aucune idée de ce qu'ils font de voir une valeur marchande cotée tous les jours. Ils peuvent continuer à détenir leurs biens et à percevoir des revenus locatifs, ignorant complètement que chaque fois que les taux d'intérêt fluctuent, la valeur intrinsèque de leurs avoirs est affectée, tout comme les actions et les obligations. Cette erreur a été corrigée lorsque Benjamin Graham a enseigné aux investisseurs que le marché était là pour les servir et non pour les instruire. Il a dit qu'être émotif à propos des mouvements de prix revenait à s'autoriser mentalement et émotionnellement l'angoisse des erreurs de jugement des autres. Coca-Cola peut se négocier à 50 $ par action, mais cela ne signifie pas que le prix est rationnel ou logique, ni que si vous avez payé 60 $ et que vous avez perdu 10 $ par action, vous avez fait un mauvais investissement. Au lieu de cela, l'investisseur devrait comparer le rendement des bénéfices, le taux de croissance attendu et la législation fiscale actuelle, à toutes les autres opportunités qui s'offrent à eux, en allouant leurs ressources à celle qui offre les meilleurs rendements ajustés au risque. L'immobilier ne fait pas exception. Le prix est ce que vous payez; la valeur est ce que vous obtenez.

3. Confondre ce qui est proche de ce qui est précieux

Les psychologues nous ont longtemps dit que nous surestimions l'importance de ce qui est proche et facilement accessible par rapport à ce qui est loin. Cela peut expliquer en partie pourquoi tant de gens trichent apparemment sur leur conjoint, détournent un conglomérat d'entreprises ou, comme l'illustre un chef d'entreprise, un homme riche avec 100 millions de dollars dans ses comptes d'investissement peut être énervé de perdre 250 $ parce qu'il laissé l'argent sur la table de nuit dans un hôtel.

Ce principe peut expliquer pourquoi certaines personnes se sentent plus riches en recevant chaque jour 100 $ de revenus locatifs dans leur boîte aux lettres contre 250 $ de revenus de «transparence» générés par leurs actions ordinaires. Cela peut aussi expliquer pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent les dividendes en espèces aux rachats d'actions, même si ces derniers sont plus efficaces sur le plan fiscal et, toutes choses étant égales par ailleurs, se traduisent par une plus grande richesse créée pour leur compte.

Ceci est souvent augmenté par le besoin humain de contrôle. Contrairement à Worldcom ou Enron, une fraude comptable commise par des personnes que vous n'avez jamais rencontrées ne peut faire disparaître le bâtiment commercial que vous louez à des locataires. À part un incendie ou une autre catastrophe naturelle, souvent couverte par une assurance, vous ne vous réveillerez pas soudainement et constaterez que vos avoirs immobiliers ont disparu ou qu'ils sont fermés parce qu'ils ont coché la Securities and Exchange Commission . Pour beaucoup, cela fournit un niveau de confort émotionnel.