Forclusion Les ventes affectent les valeurs immobilières

Dans la plupart des cas, les maisons de forclusion varient en apparence. Certaines ventes de forclusion sont traitées discrètement et revendues rapidement par le prêteur. Un jour, une fourgonnette se déplace, charge les affaires de l'occupant et part, suivie peu après par un signe de vente d'un courtier immobilier. Quelques semaines plus tard, une pancarte vendue surgit et de nouveaux propriétaires emménagent.

Dans d'autres quartiers, une maison forcée peut être arraisonnée et revêtue de grands panneaux annonçant qu'elle appartient à une banque ou à une propriété REO.

Certaines maisons saisies restent abandonnées pendant des années. Les mauvaises herbes poussent assez haut pour couvrir les trottoirs, les farceurs jettent des pierres à travers les fenêtres du deuxième étage, et la maison devient une horreur pour le quartier.

Les signes de forclusion peuvent laisser les voisins s'interroger sur la valeur de leur maison. Les propriétaires des maisons environnantes sont préoccupés par le fait qu'une forclusion pourrait affecter la valeur des propriétés, et à juste titre.

Les évaluations incluent les maisons comme les vôtres, plus les saisies

Il existe trois méthodes d'évaluation des propriétés:

• Approche coût - Cette méthode prend en compte le coût de construction de la maison plus la valeur du terrain.
• Approche du revenu - Cette méthode permet de comparer plusieurs unités en fonction des taux de capitalisation.
• Approche de la valeur marchande. Ce type d'évaluation compare la propriété en question à trois ventes comparables dans le quartier.

Si deux ventes comparables sont des transactions régulières et que l'une est une forclusion ou une vente à découvert, l'évaluateur utilisera-t-il cette vente en difficulté comme une propriété comparable?

Pour obtenir des réponses, j'ai parlé à Derek Yuke, évaluateur chez Yuke & Associates à Sacramento.

Yuke essaie de trouver des transactions sans lien de dépendance lors de la préparation d'une évaluation. Ceux-ci sont considérés comme des ventes à la valeur marchande, offerts à la vente par un vendeur consentant et achetés par un acheteur capable et consentant, sans qu'aucune partie ne soit contrainte ni liée.

Même si cela signifie tirer des ventes comparables d'un quartier voisin et ajuster la valeur, la plupart des évaluateurs, dit-il, peuvent trouver des transactions sans lien de dépendance à utiliser dans une évaluation.

Yuke travaille dans l'industrie depuis 1996 et dit: «Si j'utilise une forclusion, j'explique pourquoi je l'ai utilisé. Je dis que ce n'est pas une bonne maquette et ne lui donne pas beaucoup de poids. Il dit que les saisies ne représentent pas la valeur marchande, et il peut toujours trouver des ventes régulières à incorporer dans ses évaluations. "S'il y a seulement des saisies dans une région, alors cela affecte le marché parce qu'il devient la valeur", prévient Yuke.

Les saisies rendent les HOA vulnérables

Yuke poursuit: «S'il n'y a pas de transactions régulières, alors vous êtes coincé. Un développement de condo est difficile. "Que se passe-t-il s'il n'y a que des ventes à découvert ou des saisies au sein d'une association de propriétaires? Selon Yuke, ce sont les meilleurs comps pour ce développement car ils sont les seuls comps disponibles.

Les ventes en difficulté au sein d'une association de propriétaires signifient également qu'il est peu probable que le propriétaire ait payé la part proportionnelle de la part de l'unité de la cotisation HOA. Si le fonds de l'association des propriétaires est faible, ce sont les autres propriétaires qui finissent par payer l'onglet sous la forme de cotisations d'association plus élevées.

Malheureusement, bien que de nombreuses associations de propriétaires aient le pouvoir de forclusion en cas d'arriérés, peu d'argent ou de moyens suffisent, et ceux qui le font renoncent souvent au processus lorsque le montant de l'hypothèque est supérieur à la valeur de l'unité. .

Les saisies affaiblissent les prix à proximité

Bien que certaines études montrent que les quartiers ayant un nombre élevé de saisies accusent une baisse de 1%, la baisse de valeur n'est pas toujours due au nombre de saisies. Souvent, la baisse des prix est due à la perception de la zone par les acheteurs, associée à l'extrême négligence de la propriété par l'ancien propriétaire.

Certaines ventes de forclusion semblent s'auto-perpétuer. Dès qu'un propriétaire est en défaut, d'autres à proximité semblent suivre. Si le propriétaire en défaut est expulsé ou abandonne la propriété, la maison abandonnée tombe en ruine.

Les maisons sans appel qui nécessitent des réparations importantes ne se vendent pas à la valeur marchande.

Une partie de l'inconvénient de l'achat de saisies est le fait que les maisons sont vendues «telles quelles» et que les acheteurs n'ont aucune garantie de leur état. Certains propriétaires qui perdent tout en raison de la forclusion pourraient ne rien penser à la vente des appareils encastrés et arracher la plomberie en cuivre pour vendre à la ferraille. Les maisons avec des caractéristiques manquantes abaissent également les prix du quartier.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.