Forclusion 101: Comment se protéger

L'achat d'une maison est généralement une étape importante. Vous avez franchi un seuil majeur. Vous avez atteint une étape importante dans votre vie. Vous vous sentez optimiste et confiant pour l'avenir.

Je ne veux pas jeter l'eau froide sur votre groupe, mais je voudrais faire une mise en garde.

La réalité est que des millions de propriétaires se sont retrouvés dans la forclusion. Beaucoup de ces personnes se sentaient autrefois aussi heureux et optimistes quant à leur achat que vous.

Après tout, lorsque vous achetez une maison, l'idée que cette maison pourrait un jour faire l'objet d'une forclusion est peut-être la dernière chose sur votre esprit.

Comment pouvez-vous éviter ce risque? Continuer à lire.

Pourquoi les propriétaires perdent-ils leur maison?

La plupart des maisons tombent en forclusion après que le propriétaire a fait défaut - ou a cessé de faire les paiements complets - sur son prêt hypothécaire. Comment cela se passe-t-il?

Parfois, cela se produit parce que le propriétaire a trop étendu, achetant plus de maison que ce qu'ils pouvaient raisonnablement se permettre. De même, le prêteur a également offert un prêt à un acheteur non qualifié; quelqu'un qui n'aurait pas dû recevoir un prêt immobilier de cette taille. (Avant la récession, de nombreux prêteurs ne vérifiaient pas le revenu d'une personne avant d'accorder un prêt, ce qui n'est pas étonnant, de nombreux demandeurs de prêts ont prétendu qu'ils gagnaient plus d'argent qu'ils ne l'ont réellement fait.)

D'autres fois, le propriétaire par défaut après avoir été frappé par une série d'événements inattendus, comme perdre son emploi ou faire face à des frais médicaux importants, ce qui affecte leur capacité à effectuer leur paiement hypothécaire mensuel.

Dans certains cas, le propriétaire a contracté une deuxième hypothèque et dépensé l'argent sur le passif (plutôt que sur les actifs générateurs de revenus), ce qui a diminué leur valeur nette globale et nui à leur capacité de remboursement.

Dans d'autres cas, le propriétaire accepte une hypothèque à taux variable, en supposant qu'il sera en mesure de respecter l'obligation de paiement si le taux augmente.

(La loi fédérale oblige le prêteur à divulguer le taux d'intérêt maximum que le propriétaire pourrait payer en vertu de leur billet hypothécaire à taux variable.) Le propriétaire bénéficie de faibles taux d'intérêt de lancement pendant un certain temps, mais lorsque ces taux augmentent, le propriétaire découvre que ces paiements sont plus difficiles qu'ils ne l'avaient prévu et qu'ils sont en retard.

Et dans de nombreux cas, le propriétaire se rend compte qu'il est «sous l'eau» sur son prêt hypothécaire (un concept dont nous discuterons plus loin) et conclut que s'éloigner est le choix le plus raisonnable.

Comme vous pouvez le voir, il y a plusieurs raisons pour lesquelles les propriétaires retardent leurs paiements.

Comment pouvez-vous vous protéger?

Personne n'aime penser au processus de saisie potentielle. Mais nous devons nous pencher sérieusement sur les facteurs de risque qui pourraient nous mener vers la menace de forclusion si nous voulons développer une approche forte et responsable de nos finances personnelles.

En outre, nous devons également comprendre comment fonctionne le processus de forclusion, de sorte que si notre avenir se détériorait, nous aurions une idée de ce qui pourrait se passer. Cela nous aidera à savoir quelles autres options nous pouvons choisir.

Dans cet article, nous aborderons d'abord les principaux facteurs de risque qui pourraient conduire à la forclusion et ensuite plonger dans le processus réel.

Les risques qui mènent à la forclusion

Environ 7 millions de personnes ont perdu leurs maisons pendant la Grande Récession, selon CBS News.

Alors que le nombre de saisies a ralenti depuis lors, de nombreux propriétaires sont toujours en difficulté. À la fin de 2015, environ 4,3 millions de propriétaires étaient sous l'eau, ce qui signifie que le propriétaire possède une maison qui vaut moins que le montant qu'ils doivent sur leur prêt hypothécaire.

Être sous l'eau sur votre maison est l'un des plus grands facteurs de risque de forclusion. Après tout, si la maison vaut moins que le solde dû, vous pouvez conclure qu'il est tout simplement plus logique de partir.

Avant de prendre cette décision, voici un mot d'avertissement: s'éloigner a des implications majeures pour votre crédit. Cela peut nuire à votre capacité d'acheter une autre maison à l'avenir, de même que votre capacité de louer des maisons, d'ouvrir des cartes de crédit, d'emprunter d'autres types de prêts et même de vous qualifier pour certains emplois.

Que faire si votre maison est sous l'eau? Vous pourriez vouloir garder la maison et attendre que la propriété retrouve sa valeur. Si vous avez besoin de déménager, vous pouvez louer la maison à un locataire. Alternativement, si vous devez vendre la maison, vous pouvez demander à votre prêteur d'approuver la vente à découvert (nous en discuterons plus bas) ou apporter de l'argent à la table de clôture.

Que faire si vous n'êtes pas sous l'eau - mais vous avez du mal à faire des paiements?

D'abord, avant d'acheter une maison, achetez une maison moins chère que celle pour laquelle vous vous qualifiez. Vous n'avez pas besoin d'acheter une maison au prix maximal du prêt que vous êtes admissible à recevoir.

Beaucoup de gens dans l'industrie immobilière disent que votre hypothèque elle-même devrait engloutir un tiers de votre salaire net. Ce chiffre ne comprend pas les réparations, l'entretien, les services publics et autres coûts accessoires. Cependant, ce chiffre pourrait être trop élevé. Essayez plutôt cette approche: en règle générale, viser tous vos paiements à domicile, y compris les services publics, les réparations et l'entretien, pour arriver à environ 25 à 30 pour cent de votre salaire net.

En plus de cela, maintenez un fonds d'urgence qui couvre au moins six mois de vos dépenses. Gardez ce fonds d'urgence dans un compte d'épargne en espèces plutôt que dans tout type de placement (comme les actions). Ne touchez pas pour les vacances, les anniversaires ou les dépenses annuelles. Conservez ceci seulement pour les vraies urgences.

Si vous éprouvez des difficultés à effectuer des paiements, commencez à réduire drastiquement vos dépenses dans divers domaines de votre vie. Vous êtes en pleine crise financière. passer comme ça. Ne faites pas que couper votre câble. vendre l'ensemble de la télévision. Ne faites pas que préparer votre lunch; passer à un régime de riz-et-haricots d'étudiant d'université jusqu'à ce que vous soyez de nouveau sur vos pieds.Gagnez de l'argent supplémentaire à chaque seconde de vos soirées et week-ends avec un travail indépendant, que vous pouvez gérer en ligne à la maison pendant que vos enfants sont endormis. Voyez si vous êtes admissible à refinancer dans un prêt hypothécaire à taux d'intérêt inférieur.

Si vous êtes en retard sur vos paiements et que vous ne pensez pas pouvoir les rattraper, il est temps de vendre votre maison. Vendre votre maison est de loin préférable à la forclusion.

Si votre maison vaut moins que le montant que vous devez, vous aurez besoin de l'approbation de votre prêteur pour une vente à découvert. Une vente à découvert est une vente de la maison dans laquelle l'emprunteur reçoit moins que ce qu'ils doivent actuellement. Le prêteur perd la différence.

Si le prêteur réalise qu'il est plus susceptible de recouvrer ses pertes par une vente à découvert que par un processus de forclusion traditionnel, il permettra à l'emprunteur de procéder à l'inscription de ses biens à titre de vente à découvert.

Les ventes à découvert sont un moyen d'éviter les répercussions sur le crédit d'une saisie à grande échelle, mais elles ne sont pas idéales. Gardez ceci dans votre poche arrière en dernier recours.

Avec tout ce qui se dit, parlons du processus de forclusion. Comme vous êtes sur le point de le voir, le processus de saisie est plutôt long et il existe de nombreuses opportunités dans ce processus dans lequel vous pouvez tenter de libérer votre maison grâce à une vente à découvert, plutôt que d'une saisie.

Regardons le processus, afin que vous puissiez comprendre ce qui se passe à chaque étape du chemin.

Le processus de forclusion

Tout d'abord, un avertissement: le processus varie d'un État à l'autre. Dans certains États, le prêteur détient le pouvoir de vente et peut poursuivre une «forclusion non judiciaire». Le processus suivant décrit ci-dessous est une description très généralisée du processus de forclusion judiciaire dans certains États. Si vous vous retrouvez face à une éventuelle forclusion, parlez-en à un avocat.

Une fois que l'emprunteur a manqué à ses paiements hypothécaires, le prêteur peut alors déposer un avis de défaut public, également connu sous le nom d'avis de défaut ou de Lis Pendens. Cet avis de défaut déposé par le public avertit l'emprunteur qu'il y a eu violation d'une entente.

Une fois que l'emprunteur a reçu l'avis de défaut, il dispose d'un délai de grâce, déterminé par la loi de l'État, lui permettant de rembourser son prêt en remboursant le solde impayé et en se faisant rembourser ses versements hypothécaires. Cette période de grâce est connue comme pré-forclusion.

La pré-saisie est la période entre l'avis de défaut et le moment où une propriété peut être reprise ou vendue aux enchères publiques. Au cours de cette période de grâce, l'emprunteur a quelques options pour se mettre à jour avec son prêt:

L'emprunteur peut faire leurs paiements à jour et rétablir leur prêt en payant les soldes en souffrance.

1. Ils peuvent demander une modification de prêt pour réduire leurs versements hypothécaires.
2. Ils peuvent essayer de vendre la propriété à un tiers pour éviter la forclusion.
3. Ils peuvent permettre que la propriété soit vendue lors d'une enchère publique avant la forclusion.
4. Si l'emprunteur n'est pas en mesure de rétablir son prêt, le prêteur a la possibilité de reprendre possession de la propriété et d'en prendre possession dans l'intention de revendre la propriété.Les propriétés qui ont été reprises par le prêteur (généralement une banque) deviennent connues sous le nom de Real Estate Owned (REO).

The Bottom Line

Suivez quelques conseils de base pour réduire votre risque de faire face à une crise hypothécaire personnelle: achetez beaucoup moins de logement que vous ne pouvez vous le permettre. Gardez un fonds d'urgence avec au moins six mois de dépenses.

Créez plusieurs flux de revenus, de sorte que si une source se tarit, votre revenu ne tombera pas à zéro. Évitez les dettes de consommation non hypothécaires, comme les prêts-auto ou les dettes de carte de crédit. Comprenez comment le processus fonctionne, afin de ne pas tomber dans des surprises.

Cela étant dit, profitez de votre maison. La grande majorité des propriétaires ne connaissent pas la forclusion. Vous êtes assez avertis pour regarder de manière proactive les principaux facteurs de risque qui mènent à cette expérience malheureuse afin que vous puissiez vous protéger contre ceux-ci. Et ces sauvegardes, en gros, tournent autour du principe intemporel de finances personnelles de vivre en dessous de vos moyens.