Forclusion expliquée: Comment et pourquoi ça arrive

La forclusion est le processus utilisé par les prêteurs pour confisquer des biens à des emprunteurs. En intentant une action en justice contre un emprunteur qui a cessé d'effectuer des paiements, les prêteurs tentent de récupérer leur argent. Par exemple, ils prennent possession de votre maison, la vendent et utilisent le produit de la vente pour rembourser votre prêt immobilier.

Comment fonctionne la forclusion

Lorsque vous achetez une propriété coûteuse, comme une maison, vous n'avez peut-être pas assez d'argent pour payer le prix d'achat entier à l'avance.

Cependant, vous pouvez payer une partie du prix avec un acompte, et emprunter le reste de l'argent (à rembourser dans les années futures).

Les maisons peuvent coûter des centaines de milliers de dollars, et la plupart des gens ne gagnent pas autant près chaque année. Pourquoi les prêteurs sont-ils prêts à offrir des prêts aussi importants? Dans le cadre de l'accord de prêt, vous acceptez que la propriété que vous achetez serviront de garantie pour le prêt: si vous arrêtez de faire des paiements, le prêteur peut prendre possession de la propriété afin de récupérer les fonds qu'ils vous ont prêtés.

Pour garantir ce droit, le prêteur a un privilège sur votre propriété, et pour améliorer leurs chances d'obtenir assez d'argent, ils (habituellement) ne prêtent que si vous avez un bon ratio prêt / valeur.

Conséquences de la forclusion

Difficultés: Le principal problème avec la forclusion est, bien sûr, le fait que vous serez expulsé de chez vous. Vous aurez besoin de trouver un autre endroit où vivre, et le processus est stressant (entre autres) pour vous et votre famille.

Coûts: la forclusion peut aussi être coûteuse. Comme vous arrêtez de faire des paiements, votre prêteur facturera des pénalités et des frais juridiques, et vous pourriez payer des frais juridiques de poche pour lutter contre la forclusion. Tous les frais ajoutés à votre compte augmenteront votre dette envers le prêteur, et vous pourriez devoir de l'argent après que votre maison a été prise et vendue si le produit de la vente n'est pas suffisant (connu comme une insuffisance).

Scores de crédit: la forclusion nuira également à vos notes de crédit. Vos rapports de crédit montreront la forclusion, que les modèles de notation de crédit verront comme un signal négatif. Vous aurez du mal à emprunter pour acheter une autre maison pendant plusieurs années (même si vous pourriez obtenir certains prêts du gouvernement dans un délai d'un ou deux ans), et vous aurez aussi plus de difficulté à obtenir des prêts genre. Vos scores de crédit peuvent également affecter d'autres domaines de votre vie, tels que (dans certains cas) votre capacité à obtenir un emploi ou vos taux d'assurance. Comment éviter la forclusion

La forclusion est un dernier recours pour les prêteurs qui ont perdu espoir d'être payés. Le processus est long et coûteux pour eux (mais ils peuvent essayer de vous facturer ces frais), et il est extrêmement désagréable pour les emprunteurs.Alors, comment pouvez-vous l'éviter?

Communication:

c'est toujours une bonne idée de communiquer avec votre prêteur si vous rencontrez des difficultés financières. Entrez en contact avant vous commencez à manquer des paiements et demandez si quelque chose peut être fait. Si vous commencez à manquer des paiements, n'ignorez pas la communication de votre prêteur - vous recevrez des avis importants vous indiquant où vous êtes dans le processus et quels droits et options vous avez encore. Parlez avec un avocat immobilier local ou un conseiller en logement HUD pour comprendre ce qui se passe. Explorez des alternatives pour garder votre maison:

si vous savez que vous ne serez pas en mesure de faire vos paiements, découvrez les options qui s'offrent à vous - même si vous pensez que c'est trop tard. Vous pourriez obtenir de l'aide par le biais de programmes gouvernementaux destinés aux emprunteurs en difficulté. Votre prêteur pourrait offrir une sorte de modification de prêt, ce qui rendrait votre prêt plus abordable. Vous pourriez même être en mesure d'élaborer un plan de paiement simple avec votre prêteur si vous avez besoin de soulagement pour un mois ou deux (si vous êtes entre deux emplois, ou pour des frais médicaux surprise, par exemple). Autres façons de quitter votre domicile: la saisie des biens immobiliers

est un processus long, désagréable et coûteux qui nuit à votre crédit. Si vous êtes simplement prêt à aller de l'avant (et que vous voulez au moins essayer pour minimiser les dégâts), voyez si votre prêteur acceptera une vente à découvert. Cela vous permet de vendre la maison et d'utiliser le produit pour rembourser votre prêteur - même si le prêt n'est pas entièrement remboursé. Votre crédit souffrira encore, mais pas aussi gravement que ce serait après la forclusion. Si cela ne fonctionne pas, une autre option moins attrayante est un acte tenant lieu de forclusion.

Faillite:

le dépôt d'une déclaration de faillite pourrait ou non aider si vous faites face à la forclusion. Les problèmes sont complexes. Parlez-en à un avocat local pour obtenir des informations précises adaptées à votre situation et à votre pays de résidence. Escroqueries:

parce que vous êtes dans une situation désespérée, vous êtes une cible pour les escrocs. Méfiez-vous des offres non sollicitées pour vous aider à éviter la forclusion, et choisissez soigneusement qui vous aide. Commencez à chercher de l'aide auprès des agences de conseil HUD et d'autres agences locales réputées. Connaître les signes d'escroqueries de sauvetage forclusion. Le processus de forclusion

La forclusion est généralement un processus lent. Si vous manquez un ou deux paiements, vous ne risquez probablement pas d'être expulsé. C'est pourquoi il est important de communiquer avec votre prêteur si vous avez traversé une période difficile - il ne sera peut-être pas trop tard. Les détails varient d'un prêteur à l'autre et les lois sont différentes dans chaque état, donc la description ci-dessous est une vue d'ensemble et peut ne pas être exactement ce que vous expérimenterez -

lisez attentivement tous vos avis et accords et parlez à un avocat ou conseiller en logement HUD pour vous assurer de savoir ce qui se passe . L'ensemble du processus pourrait prendre un an ou deux, ou il pourrait aller beaucoup plus vite. Les avis commencent:

une fois que vous avez manqué des paiements pendant trois mois, de nombreux prêteurs considèrent que votre prêt est en défaut. C'est quand les choses deviennent critiques.Vous recevrez, bien sûr, des communications dès que vous manquez un paiement (ou deux), et ces communications pourraient inclure un avis d'intention d'aller de l'avant avec le processus de forclusion. États judiciaires et non judiciaires: d

en fonction de l'état dans lequel vous vous trouvez, vous aurez plus de temps (et recevrez plus d'avis) que d'autres. Il existe deux types d'États: les États judiciaires et les États non judiciaires. Dans les États judiciaires, votre prêteur doit intenter une action en justice contre vous devant les tribunaux pour forclusion. Ce processus prend plus de temps, car vous avez souvent entre 30 et 90 jours entre chaque événement. Dans les États non judiciaires, les prêteurs peuvent saisir en fonction des accords que vous avez signés avec eux, et un juge n'est pas impliqué. Comme vous pouvez l'imaginer, les choses bougent beaucoup plus vite dans les états non judiciaires. Dans l'un ou l'autre type d'état, vous pouvez combattre la forclusion en justice - dans un état judiciaire, vous serez généralement servi avec une sommation, mais dans un état nonjudiciaire, vous devrez intenter une action en justice contre votre prêteur pour arrêter le processus de forclusion. Parlez avec un avocat local pour plus de détails. Arrêt du processus:

dans la plupart des États, les prêteurs sont tenus d'offrir aux emprunteurs une sorte de soulagement pour mettre un terme au processus de forclusion. Que ces options soient réalistes ou réalisables est une autre question. Les prêteurs pourraient dire que vous pouvez réintégrer et rester à la maison si vous faites tout (ou une partie substantielle) de vos paiements manqués et de couvrir les frais juridiques et les pénalités imposées jusqu'à présent. Vous pourriez également avoir l'occasion de rembourser le prêt dans son intégralité (ce qui n'arrivera que si vous parvenez à refinancer ou à trouver une énorme source d'argent). Enchère et éviction:

si vous ne parvenez pas à empêcher la forclusion, la propriété est mise à la disposition du plus offrant aux enchères. Si personne d'autre n'achète la maison (ce qui est commun), la propriété revient au prêteur. À ce moment-là, si vous êtes toujours à la maison (et que vous n'avez pas pris de dispositions pour protéger la maison), vous risquez d'être expulsé et il est temps d'organiser de nouveaux logements. Les lois locales dictent combien de temps vous pouvez rester dans la maison après la forclusion, et vous devriez recevoir un avis vous informant combien de temps vous pouvez rester. Demandez à votre ancien prêteur s'il existe des incitatifs pour les «clés en main», ce qui peut faciliter la transition vers de nouveaux logements (en supposant que vous soyez prêt à déménager rapidement).