Inconvénients de l'achat de forclusions

Les acheteurs de maisons soucieux des prix sont tentés d'acheter des saisies en raison des bas prix annoncés pour les biens saisis. Ils espèrent se présenter aux enchères et remporter l'enchère la plus basse. Cependant, plusieurs de ces maisons ne sont pas disponibles pour inspection avant l'achat et l'argent comptant est souvent le seul paiement acceptable. Est-il intelligent d'acheter une maison que vous ne pouvez pas inspecter?

Cela pourrait être le cas si le prix était suffisamment bas pour compenser la quantité de travail qui pourrait être nécessaire pour amener l'état de la maison aux normes du marché.

Mais il faut d'abord battre les pros qui ont tendance à dominer ces ventes aux enchères.

Avant de vous précipiter pour acheter une forclusion, arrêtez de penser à certains des inconvénients et des répercussions si vous ne pouvez pas entrer dans la maison pour inspecter l'intérieur. Considérez le coût pour réparer les dommages ou améliorer la maison contre le prix de base. Vous pourriez être mieux d'acheter une maison de fixateur d'un vendeur régulier.

Avant d'acheter des forclusions, déterminez qui vit à la maison

Si la propriété est occupée, le soumissionnaire retenu est généralement responsable de l'enlèvement des occupants, qui peuvent ne pas être les propriétaires précédents. Ils pourraient être des parents ou des amis des propriétaires, des locataires ou des squatters. Vous pourriez devoir les expulser.

• Si vous n'êtes pas familier avec le processus d'expulsion, vous devriez engager un avocat pour le traiter pour vous.
• Soyez conscient que les locataires qui sont poursuivis en justice pour une expulsion font parfois l'objet de représailles.
• Une meilleure solution pourrait être de payer ou de soudoyer les occupants pour partir.

Maisons de forclusion non occupées par des propriétaires

Une de ces maisons du comté de Yolo, en Californie, a été louée à un couple douteux: un ancien détenu récemment libéré sous caution et son partenaire au crédit médiocre, qui tressaillaient comme un domestique victime d'abus.

Le vendeur, ignorant que son acte de fiducie contenait une «cession de loyers» - ce qui signifie que le prêteur avait le droit de percevoir le loyer si le propriétaire n'avait pas effectué ses paiements - a cessé de payer ses emprunts ferroutage et didn ' Beaucoup de soin à qui il a loué tant qu'ils l'ont payé.

Ayant l'intention d'empocher les loyers et d'oublier ses prêts hypothécaires, le vendeur a énuméré la location à vendre. Son agent a fait une première tentative pour avoir accès à la maison. L'ex-con, un type néo-nazi avec une tête rasée, des tatouages ​​massifs et retenant un pit-bull aboyant, a jeté un coup d'œil à travers la porte et l'a ensuite claqué dans le visage de l'agent.

Dès que le panneau For Sale a été planté dans la pelouse, les locataires ont cessé de payer le loyer. Ni le prêteur ni le vendeur ne peuvent percevoir de l'argent des locataires. L'agent n'a pas pu montrer la propriété. C'était une situation horrible. Le prêteur (qui détenait à la fois le premier et le deuxième prêt) a déposé une demande de forclusion et a promis de déposer un jugement contre le vendeur, que les prêteurs juniors peuvent faire en Californie si les prêts n'étaient pas des achats.

État des maisons saisies

Étant donné que ces maisons sont achetées «telles quelles» auprès du prêteur ou du HUD, il n'y a aucune garantie de leur état. Parfois, il est possible d'inspecter ces maisons avant de faire une offre mais parfois, comme dans l'exemple ci-dessus de la maison en Californie, l'accès n'est pas accordé.

Lorsque les vendeurs se rendent compte qu'ils sont sur le point de perdre leur maison en raison d'une saisie, il n'est pas rare qu'ils arrêtent de s'occuper de la maison.

• Si quelque chose se brise ou fonctionne mal, ils ne vont pas le réparer.
• S'ils sont en colère ou désespérés, il est possible qu'ils détruisent la maison. Un moyen efficace d'inonder la maison est d'allumer tous les robinets d'eau, de boucher les drains et de partir. D'autres brisent les murs, puis retirent les tuyaux et les câbles en cuivre pour les vendre comme de la ferraille.
• Les propriétaires vont également arracher les appareils et vendre les appareils, même les armoires de cuisine.
• Certains êtres horribles - excusez-moi - laissent même des animaux derrière eux, enfermés à l'intérieur sans nourriture ni eau.

Acheter des saisies n'est pas pour les faibles de cœur ou inexpérimentés. C'est mieux géré par les pros et n'est pas recommandé pour les acheteurs d'une première maison. Peu m'importe le séminaire auquel vous avez assisté - s'il ne vous donne pas cette information, il ne vous prépare pas à la réalité.

Je connais des maisons vendues comme des saisies en Californie qui étaient vides depuis plus d'un an. Ils ont été bloqués et la moisissure s'est développée. Lorsque les banques envoient des entreprises pour sécuriser la maison, elles arrêtent souvent l'eau et laissent derrière elles le désordre. Parce que finalement, il se tarira et un acheteur sans méfiance viendra et l'achètera. Si la banque n'a aucune connaissance du moule, elle n'est pas tenue de divulguer ce qu'elle ne sait pas.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.