Comment acheter forclusions appartenant à la Banque ou REO

Envisagez-vous d'acheter une forclusion? Il est utile d'apprendre un peu sur la façon dont les maisons finissent une forclusion.

Les banques possèdent des biens immobiliers parce que les banques ont acquis les maisons par forclusion. Maisons sur les livres d'une banque sont appelés REOs, qui est un acronyme pour «immobilier appartenant». Réaliser que lorsque les banques reçoivent des actes de propriété à domicile par forclusion, c'est souvent parce que personne ne s'est présenté sur les marches du palais de justice pour offrir le montant minimum de l'hypothèque existante ou la banque à dessein.

En surface, il ne semble pas que les saisies soient rentables, surtout si la banque veut vendre ses stocks sur le marché libre pour le montant que la débitrice hypothécaire précédente devait à la banque. . Cependant, voici au moins deux raisons pour lesquelles un OER peut vous être profitable:

Si deux prêts ont été garantis à la propriété (ce qui est courant ces jours-ci), le second prêteur ne saisit parfois pas. Si le deuxième prêteur ne constitue pas les paiements rétroactifs au premier prêteur et commence sa propre procédure de forclusion, le deuxième prêteur est effacé dans la forclusion. De nombreuses hypothèques de second rang représentent 20% ou plus de la valeur marchande initiale.

• La banque ne veut souvent pas s'asseoir sur son inventaire. Puisqu'elle n'a pas reçu son offre minimum d'un investisseur ou d'un acheteur à la maison pendant la vente de forclusion au palais de justice, la banque pourrait probablement coûter moins cher à cette maison de REO, juste pour se débarasser de lui. Dépend de sa comptabilité interne.
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  Recherche d'agents de référencement REO

Il existe de nombreux sites disponibles en ligne pour rechercher des saisies. Cependant, vous pouvez également les trouver dans MLS. Si vous demandez à l'agent de votre acheteur de rechercher MLS pour les «OER», vous trouverez probablement qu'une très petite poignée d'agents immobiliers se spécialisent dans la liste des OER à vendre dans votre quartier.

Voici des conseils sur les agents d'inscription REO:

La plupart des agents inscripteurs REO ne listent que les REO, aucun autre type de propriété.

• Les agents inscripteurs REO accordent souvent des remises aux banques en échange de leurs activités, car ces agents traitent en volume et parfois le gestionnaire d'actifs obtient une réduction.

• Les agents inscripteurs REO gagnent de l'argent soit en vendant un grand nombre de REO, soit en exerçant une double activité. En vertu d'une double agence, l'agent inscripteur REO gagnera à la fois la commission d'inscription et la commission de l'agent de l'acheteur.

• Pour attirer les agents acheteurs, de nombreuses banques offrent un pourcentage plus élevé de la commission à l'agent de l'acheteur tout en actualisant la commission de l'agent inscripteur.

• Les agents inscripteurs REO représentent généralement le vendeur et non l'acheteur. Considérez si vous voulez votre propre représentation, vous pourriez.

• Les agents inscripteurs REO sont généralement les agents les plus performants en raison du volume d'affaires qu'ils effectuent.En général, ils ne passent pas beaucoup de temps à travailler avec les acheteurs.

• Certains agents inscripteurs sont tellement occupés qu'ils embauchent des assistants pour les appels sur le terrain. Beaucoup ne donnent pas leur numéro de téléphone cellulaire privé, ce qui peut rendre la communication difficile.

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  Embaucher un agent d'acheteur

À moins d'avoir une expérience directe de la négociation avec les banques, vous pourriez obtenir une meilleure représentation en embauchant l'agent de votre propre acheteur.

Avant de choisir un agent, choisissez-en plusieurs et interviewez les agents immobiliers pour trouver un bon ajustement.

L'agent de l'acheteur a la responsabilité fiduciaire de protéger vos intérêts.

• Les agents de l'acheteur ne représentent pas le vendeur. Même lorsque le vendeur paie sa commission.

• Les agents de l'acheteur sont généralement payés par le vendeur. Cela signifie qu'il ne vous en coûte pas d'engager un agent de l'acheteur.

• Les agents de l'acheteur peuvent vous demander de signer un contrat de courtier de l'acheteur, qui établira les responsabilités de l'agent à votre égard et précisera qui paie la commission.

• Pensez à travailler avec un agent acheteur qui a déjà travaillé avec des OER.

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  Négocier avec des OER

Si la liste est relativement nouvelle sur le marché, il est très possible que la banque ne s'écarte pas beaucoup de son prix demandé. Vous aurez un plus grand pouvoir de négociation si vous faites des offres sur des maisons qui sont sur le marché depuis plus de 30 jours.

Voici d'autres conseils:

Les banques négocient des remises groupées avec des sociétés de titres et d'entiercement. Si vous choisissez d'utiliser la société de titre / séquestre de la banque, vérifiez les frais que ces sociétés vous factureront. Généralement, les frais non payés par la banque mais payés par l'acheteur seront plus élevés parce que le titre et l'entiercement composent souvent ces escomptes en chargeant des acheteurs plus.

• De nombreuses banques s'abstiennent de payer les frais de clôture habituels pour l'acheteur. Certains frais tels que les taxes de transfert, les frais de comté et d'État sont à la charge de l'acheteur et non de la banque. Les banques ne paient pas souvent pour les rapports d'organismes nuisibles, les réparations ou les plans de garantie à domicile.

• Certaines banques ne signeront pas une contre-offre tant que tous les termes n'auront pas été convenus d'un commun accord entre les parties.

• Attendez-vous à ce que la banque dessine son propre contrat d'achat ou un avenant à votre contrat d'achat standard. Lisez-le attentivement et demandez conseil à un avocat spécialisé en immobilier si vous ne le comprenez pas. Vous pouvez parier que l'avocat de la banque a rédigé ce contrat, et ce n'est pas en votre faveur.

• Si la banque ne bouge pas et que vous recevez un refus d'offre, attendez 30 jours supplémentaires avant de renvoyer votre offre initiale, avec la date d'origine barrée et votre nouvelle date insérée.

• Vous pourriez attendre 10 jours pour obtenir une réponse à votre offre de la part de la banque. Sois patient. Je sais que cela semble fou que certaines banques peuvent prendre beaucoup de temps pour répondre, mais elles le peuvent.

• La banque peut vous demander de soumettre une demande de prêt afin qu'elle puisse vous préqualifier; Cependant, vous n'êtes pas obligé d'obtenir votre prêt auprès de cette banque.

• Si vous ne pouvez pas fermer avant la date de clôture prédéterminée, la banque peut vous facturer une pénalité pour chaque jour que vous passez cette date.Assurez-vous d'avoir une lettre d'approbation de prêt de votre propre prêteur avant de soumettre une offre, et obtenez l'assurance que vous recevrez le financement de votre prêteur sans courir dans des délais inattendus.

• Il vous sera probablement demandé d'acheter la maison "telle quelle". Il y a des inconvénients à l'achat de saisies. Faites votre offre soumise à une inspection de la maison. Certains vendeurs dans les actifs de bande par défaut des maisons de forclusion.

• Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.