Les banques font-elles plus de forclusions ou de ventes à découvert?

Question: Les banques font-elles plus d'argent sur les saisies que sur les ventes à découvert?

Un lecteur dit: "J'ai essayé d'acheter ma première maison, mais dans la fourchette de prix que je cherche, toutes les maisons semblent être des ventes à découvert Mon agent essaie de me convaincre de ne pas acheter une vente à découvert parce qu'elle dit que les banques préféreraient la saisie que la vente à découvert, est-ce vrai? Est-ce que les banques font plus d'argent sur les saisies que les ventes à découvert? "

Réponse: La question de savoir si une banque fait plus d'argent sur une forclusion qu'une vente à découvert dépend principalement de la banque individuelle et / ou des investisseurs.

Nous avons surmonté un marché immobilier depuis 2005 qui a vu des avis de forclusion déposés dans des proportions sans précédent. C'était fou. De plus, au moins la moitié des modifications de prêts qui ont été apportées sont revenues en arriérés peu après leur octroi. Le marché était un gâchis.

Pour compliquer davantage les choses, dans certains états comme l'Arizona, les banques ne peuvent pas vendre une propriété pour plus que son hypothèque. Chaque état a ses propres règlements. En Californie, par exemple, si un propriétaire contracte un prêt hypothécaire après avoir fait l'objet d'un dépôt fiduciaire et qu'il est en défaut de paiement, ce prêteur pourrait avoir le droit d'intenter une action en justice, que la maison soit vendue à découvert ou non. anéanti par une forclusion par le premier prêteur.

Pourquoi les banques préfèrent-elles une vente à découvert sur une forclusion?

Les banques sont gérées comme une entreprise parce qu'elles sont une entreprise. Ils font des profits. S'il est plus coûteux de faire une saisie que d'accepter une vente à découvert, la banque est très susceptible de favoriser la vente à découvert.

Certains experts prédisent que les banques pourraient en fait gagner 20% à 30% de plus sur une vente à découvert en cas de forclusion. Cependant, dans certains États comme la Floride, il en coûte très peu pour déposer une forclusion et voir le processus jusqu'à la fin.

Si une banque reçoit une offre proche de la valeur de marché, la banque peut être plus susceptible d'accepter cette offre que de la saisir.

La raison en est qu'après la forclusion, si la banque veut vendre la maison, il est peu probable qu'elle reçoive une offre plus élevée que l'offre de vente à découvert sur la table. D'autre part, si la banque estime que le marché immobilier peut apprécier, une forclusion peut être une entreprise plus rentable pour la banque.

Les fournisseurs de services peuvent décider d'accorder une vente à découvert ou de recommander une saisie

Selon le Centre national du droit de la consommation, environ les deux tiers des prêts consentis depuis 2005 ont été titrisés. La titrisation est un processus qui consiste à rassembler des centaines de milliers de prêts en un seul paquet et à vendre ce paquet sur le marché secondaire. Souvent, l'acheteur est une fiducie. Les fiducies sont composées d'investisseurs.

Une fois les prêts mis en commun et vendus, la fiducie embauche un fournisseur de services pour collecter les paiements mensuels et distribuer cet argent aux investisseurs. Cet accord de titrisation est appelé un accord de pooling et de service ou PSA.

Peu importe aux fournisseurs de services si la valeur de la maison baisse ou si la maison entre en forclusion parce que le fournisseur de services est payé malgré tout. Les fournisseurs de services gagnent de l'argent de différentes manières, par exemple en percevant des frais de service, des frais de défaut, des intérêts flottants et / ou des intérêts d'investissement dans les prêts que les prestataires fournissent.

Selon le National Consumer Law Centre, les prestataires de services préfèrent souvent une vente à découvert car les prestataires de services sont payés plusieurs fois en compensation pour effectuer une vente à découvert plutôt qu'une modification de prêt.

Conseil: Si la banque de vente à découvert est Wachovia, qui a acheté World Savings, cette banque préfère effectuer une vente à découvert sur une forclusion. Un initié à Wachovia m'a dit que la banque fait plus d'argent sur une vente à découvert que sur une forclusion. Wachovia est un prêteur de portefeuille, ce qui signifie que les prêts restent à l'interne. J'ai reçu une approbation de vente à découvert pour quelques ventes à découvert Wachovia à Sacramento en aussi peu que 7 jours.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}