Définition de l'encombrement - achat / vente d'une maison

Définition d'encombrement: Une charge, en ce qui concerne l'immobilier, signifie toute chose légale qui alourdit ou limite l'usage ou le transfert de la propriété. Une propriété libre-et-clair de toutes les charges est rare. Une charge peut être une hypothèque (prêt), un privilège (volontaire ou involontaire), une servitude ou une restriction qui limite le transfert de propriété. Un encombrement peut impliquer de l'argent, mais pas toujours.

Le dicton avec lequel j'ai grandi est: tous les privilèges sont des charges, mais toutes les charges ne sont pas des privilèges. Confus encore?

L'acte de fiducie ou l'hypothèque en gage

Beaucoup de gens supposent à tort qu'une hypothèque ne concerne qu'une hypothèque, par exemple, parce que c'est l'usage le plus répandu. Quand un acheteur de maison finance l'achat d'une maison, cette vérification financière se compose généralement de deux documents: le billet à ordre, qui est une obligation de payer et l'hypothèque ou l'acte de fiducie, qui sécurise le billet et est enregistré. Une hypothèque est légèrement différente d'un acte de fiducie, mais pour nos besoins pratiques, ils sont tous deux une charge.

Lorsqu'une hypothèque ou un acte de fiducie a été remboursé, l'encombrement est alors retiré de la propriété. Un document commun pour supprimer un encombrement est un acte de reconversion, qui reconveys un titre clair pour le propriétaire.

Le problème survient lorsque la responsabilité d'une hypothèque ou d'un acte de fiducie a été levée lors d'une audience de faillite, mais le prêt n'est jamais officiellement libéré de la propriété.

Tous les avocats de la faillite ne pratiquent pas l'immobilier et certains ignorent qu'une faillite, par exemple, le chapitre 7 ne libère pas la dette et, s'ils sont conscients à un certain niveau, généralement leurs clients ne veulent pas de payer des frais supplémentaires pour obtenir une mainlevée de cette charge. Cet oubli peut provoquer un nuage sur le titre si l'encombrement n'est pas libéré.

Privilèges volontaires en tant qu'encontre

Un privilège volontaire est un document que le propriétaire signe volontairement et il est généralement enregistré contre la propriété dans les documents publics. Il pourrait s'agir d'un privilège en échange de l'argent qui change de mains comme un deuxième prêt ou une ligne de crédit hypothécaire ou encore un refinancement de financement secondaire existant.

Dans certains cas, comme une marge de crédit, il se peut qu'il n'y ait pas d'échange d'argent tant que le propriétaire n'a pas réellement utilisé la marge de crédit, c'est-à-dire qu'il emprunte l'argent. Lorsque les taux d'intérêt étaient extrêmement bas, j'ai déjà contracté une marge de crédit et maintenu cette marge de crédit pendant sept ans sans jamais y toucher. Je l'ai traité comme une source de financement d'urgence, au cas où j'en aurais besoin. Finalement, j'ai fermé le compte sans jamais utiliser l'argent. Mais mon mari et moi avions encore besoin d'enregistrer une libération de ce privilège.

Les privilèges involontaires en tant qu'engagement

Deux types de privilèges involontaires qui me sont assez communs et qui me viennent à l'esprit sont la litispendance et le privilège du mécanicien. Par involontaire, cela signifie que le propriétaire n'était pas nécessairement d'accord qu'un tel privilège peut être déposé contre la propriété, mais un privilège a néanmoins été déposé. Lis pendens est une façon élégante de dire une action en justice en attente. Supposons, par exemple, qu'un vendeur accepte de vendre à un acheteur mais que l'acheteur, pour quelque raison que ce soit, ne puisse pas fermer à temps, de sorte que le vendeur annule le contrat unilatéralement, sans le consentement de l'acheteur.

Pour compliquer davantage l'affaire, disons que le vendeur souhaitait vendre à un autre acheteur pour plus d'argent et refusait de prolonger le délai de fermeture pour l'acheteur existant. L'acheteur existant, pour empêcher le vendeur de transférer le titre au nouvel acheteur, pourrait intenter une action en justice contre le vendeur et enregistrer une litispendance. La litispendance interdirait la vente jusqu'à ce que l'action en justice soit résolue.

Un privilège de mécanicien est généralement déposé par un entrepreneur ou ses sous-traitants pour des travaux ou des matériaux qui demeurent impayés. Tous les privilèges involontaires devront être payés pour une société de titre d'émettre une politique de titre sans nommer les charges comme des exceptions à l'assurance de titres. Les encombrements involontaires demeurent avec la propriété jusqu'à leur libération.

Les servitudes comme servitude

La servitude la plus courante est probablement la servitude pour l'entretien des services publics, mais une servitude pourrait également être accordée pour l'accès (droit de passage) à une parcelle de terrain enclavée sans route .

Les servitudes sont une charge parce qu'elles interdisent certaines actions et affectent les droits sur la propriété. Par exemple, vous ne pouvez pas construire de piscine au-dessus d'un emplacement réservé à une conduite d'égout de la ville. Bien, vous pouvez, mais la ville peut le détruire et déterrer cette piscine sans votre permission.

Les servitudes sont indiquées dans votre police d'assurance titres et apparaissent souvent sur la carte de l'évaluateur elle-même.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.