Financement immobilier créatif

Le financement créatif dans l'immobilier était un sujet brûlant dans les années 1970. Il m'est difficile de croire que beaucoup de légendes pionnières en matière de financement créatif sont mortes maintenant, mais quelle folle chevauchée pendant son apogée.

Lorsque les taux d'intérêt ont grimpé à 18% à la fin des années 1970, de nombreux acheteurs ont été contraints de quitter le marché immobilier et un financement créatif a été créé pour répondre à ce besoin. Beaucoup de maisons à vendre ont été annoncées avec les initiales OWC, signifiant que le propriétaire portera (le financement de propriétaire).

Pendant cette période, tout et n'importe quoi a été fait sous le couvert d'un financement créatif. Le rythme était si effréné que de nombreux agents n'ont pas arrêté de se demander si les types de transactions qu'ils étaient en train de réaliser étaient légaux et beaucoup moins éthiques. À peu près tout processus qui pourrait être conçu, même si ce n'était pas une bonne idée, était souvent utilisé.

Types d'options de financement créatives

• Fiducies étrangères. Certaines personnes opèrent toujours sous une fiducie étrangère au large des côtes aujourd'hui, mais si l'IRS les trouve, ces personnes pourraient se retrouver en prison. L'IRS ne regarde pas avec bonté sur les trusts étrangers off-shore, indépendamment de ce que dit un vendeur parlant vite dans un costume italien cher. Une fiducie étrangère off-shore est un moyen de transférer secrètement de l'argent dans un autre pays. Les fraudeurs fiscaux permettent alors à la fiducie domiciliée dans ce pays étranger d'acheter une propriété.
• Sujet aux transactions. De nombreux prêts ne comportaient pas de clause d'aliénation qui exigeait une accélération, de sorte que les acheteurs pouvaient prendre en charge les paiements d'un prêt existant, laisser le nom du vendeur sur le prêt, et c'était OK. Whoa. Les banques n'aimaient pas être enfermées dans un taux d'intérêt inférieur et perdaient un emprunteur potentiel lorsque les acheteurs achetaient des maisons assorties d'un financement. Les opérations sujettes à des risques sont aujourd'hui risquées car les prêteurs peuvent et vont appeler le prêt dû à la vente. Sans oublier, la plupart des vendeurs ne veulent pas la responsabilité associée à une transaction sujet à.

• Prêts hypothétiques. Certains types d'hypothèques annonçaient ouvertement qu'un nouvel acheteur pouvait assumer le prêt du propriétaire existant. Si l'acheteur était qualifié pour assumer le prêt, la banque a libéré le vendeur de toute responsabilité. Une hypothèse de prêt a sauvé un acheteur dans ces jours milliers de dollars en frais de prêteur, et de nombreuses ventes pourraient rapidement fermer dans ces conditions. Aujourd'hui, il y a peu ou aucun prêt disponible.
• Contrats fonciers. Un problème avec un contrat foncier est de trouver une compagnie d'assurance titres prête à assurer la transaction. Sans oublier qu'un contrat foncier, qui fournit un titre de propriété équitable à un acheteur, ne contient généralement pas d'hypothèque sous-jacente parce que la plupart des prêts contiennent une clause d'aliénation. Un contrat foncier est mieux utilisé quand une maison est la propriété libre-et-claire par le vendeur.
• Hypothèque portée par le vendeur ou acte de fiducie. Si un vendeur est propriétaire d'une propriété et souhaite assurer le financement de l'emprunteur, un instrument facile à utiliser est une hypothèque ou un acte de fiducie. Chaque état a ses propres lois sur la coutume d'enregistrer une hypothèque ou un acte de fiducie. En Californie, par exemple, des actes de cession d'actes de propriété et de fiducie pour garantir des billets à ordre sont couramment utilisés.

Loi Dodd-Frank et modalités de financement créatif pour l'achat d'une maison

La Loi Dodd-Frank est un terme abrégé de la Loi sur la réforme et la protection des consommateurs de Dodd-Frank Wall Street, promulguée en juillet 2010. Barnett Barney Frank, membre du Congrès, et ensuite le sénateur Christopher John Dodd, le Dodd-Frank Act, ont apporté des changements radicaux aux règlements financiers et modifié la Truth In Lending Act. Cette transformation complète a créé de nouvelles agences et changé de nombreuses lois.

Vous ne pouvez pas faire tourner un chat mort sans financer la loi Dodd-Frank. Je m'excuse auprès du pauvre chat pour cette référence; c'est que l'expression colle si bien.

Une partie de la loi Dodd-Frank porte sur le financement du vendeur. Il réglemente et interdit certains types de financement qui étaient facilement permis dans le passé. Contrairement aux jours de libre-échange des années 1970 où tout le monde pouvait obtenir un prêt et être payé pour cela tant que la personne avait un permis de propriété, maintenant un individu doit être titulaire d'un permis de prêt hypothécaire. Les vendeurs sont exemptés à condition qu'ils ne prolongent pas les conditions de financement du propriétaire sur plus de 3 propriétés par an. D'autres règles sont:

• Le vendeur peut offrir un financement propriétaire tant que le vendeur n'a pas construit la maison. Cela élimine les constructeurs de maisons d'offrir un financement propriétaire.
• Il n'y a pas de paiement forfaitaire. Une façon préférée d'offrir un financement créatif était généralement un prêt à court terme, disons 3 ou 5 ans, avec un ballon à la fin, ce qui signifie que le solde entier serait dû et payable. Les prêts financés par le propriétaire doivent maintenant être amortis.
• Le vendeur ne peut offrir de financement au propriétaire à tout acheteur qui arrive le long. Le vendeur a la responsabilité de déterminer que l'acheteur est qualifié pour acheter la maison et rembourser le prêt. Cela pourrait signifier que le vendeur aurait besoin d'un rapport de crédit sur l'acheteur, ce qui éliminerait probablement tous les acheteurs de maison avec un mauvais crédit.
• Le prêt doit être à taux fixe ou ajustable après 5 ans, sous réserve d'augmentations annuelles raisonnables et d'un plafond raisonnable.
• Le prêt financé par le propriétaire doit satisfaire à d'autres critères établis par le Federal Reserve Board. Cependant, c'est l'exigence de non-ballon qui mettra un terme à de nombreux efforts de financement créatif. Une solution pour certains vendeurs et acheteurs pourrait être une vente d'option de location.

Avant d'acheter une maison grâce à un financement créatif, obtenez des conseils juridiques.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.