Devriez-vous acheter une ancienne maison de location?

Les investisseurs avisés achètent des locations en espérant que les maisons attireront plus tard les acheteurs d'une première maison à la revente. Beaucoup de ces maisons sont évaluées à l'extrémité inférieure du marché et situées dans de beaux quartiers. Pour maximiser les profits lors de la vente, la plupart des propriétaires prévoient de vendre leurs maisons de location à des accédants à la propriété et non à un autre propriétaire, parce que les acheteurs d'une première maison peuvent payer des prix plus élevés.

Cependant, si vous achetez une maison qui a déjà été louée, vous devez faire preuve de prudence.

Une maison occupée par des locataires pourrait être une excellente affaire ou un cauchemar d'entretien différé.

Regardez le quartier avant d'acheter une maison de location

Tout d'abord, assurez-vous que les autres maisons dans la rue ne sont pas locatives. Parlez aux voisins et découvrez. Si toutes les autres maisons sont des résidences occupées par leur propriétaire, cela offrira un peu de protection contre d'éventuelles fluctuations de la valeur marchande.

Si cette maison de location est la pire maison de la rue, vous pourrez peut-être négocier l'affaire de votre vie. La pelouse est-elle envahie et l'herbe est-elle en train de mourir? Est-ce que ça crie pour un appel de trottoir? Ce sont de simples défauts que vous pouvez corriger vous-même mais qui peuvent avoir un impact énorme sur le prix que vous paierez.

Visite de la maison de location sans les locataires Présence

Il est préférable que la maison soit vacante, mais certains propriétaires laissent les locataires dans la propriété pendant qu'elle est sur le marché. Je ne connais aucun locataire qui a hâte d'être évincé.

• Préparez-vous à donner un préavis de 24 heures aux locataires avant d'avoir un aperçu de la maison, car beaucoup exigent des rendez-vous à l'avance et ne permettent pas un lockbox à la maison.
• Les locataires pourraient tenter de saboter la vente en exagérant les problèmes mineurs ou en faisant des problèmes avec la maison pour ne pas être obligés de déménager.
• Les locataires ne gardent pas toujours la maison dans un état irréprochable, alors essayez de négliger leurs affaires.
• Les locataires peuvent vous décourager d'ouvrir des placards ou de regarder dans des armoires, ce que vous pouvez faire s'ils sont absents.
• Recherchez les signes évidents de dommages à la maison - trous dans les murs, tapis déchirés ou sales, robinets qui fuient ou appareils inutilisables.

Négocier pour acheter la maison de location du vendeur

Les maisons de location se vendent généralement moins cher que les maisons occupées par le propriétaire, surtout si le vendeur est motivé. Voici les raisons pour lesquelles le vendeur pourrait être motivé:

• Les locataires ne paient pas toujours leur loyer à temps, mais les paiements hypothécaires sont dus indépendamment. Beaucoup de petits propriétaires n'ont pas les moyens de payer l'hypothèque s'ils ne reçoivent pas le loyer.
• Les locateurs se font parfois griller en possession de biens locatifs et se lassent des appels téléphoniques tardifs et des demandes des locataires.
• Si le vendeur a loué la maison pendant de nombreuses années, il se peut que le vendeur n'ait plus aucune dépréciation fiscale et soit prêt à faire un échange 1031 dans une autre propriété.
• Un propriétaire avec une maison occupée par un locataire qui décide de vendre pendant un marché baissier est prêt à subir le coup sur le prix de vente; sinon, le vendeur attendrait que le marché se retourne.
• La maison pourrait nécessiter des réparations que le vendeur ne peut se permettre de faire.

Découvrez les défauts potentiels dans la maison de location

Procurez-vous toujours une inspection de la maison avant d'acheter une maison, mais surtout avant d'acheter une maison qui a été louée.

Les maisons occupées par le propriétaire tendent à être mieux entretenues parce que les propriétaires sont sur place et peuvent s'occuper de petits problèmes avant qu'ils ne se transforment en problèmes majeurs.

• Demandez à votre agent immobilier de vous fournir une liste des renvois aux inspecteurs en bâtiment et interviewez-les avant de vous engager.
• Demandez à voir un exemple de rapport d'inspection de la maison. Mauvais inspecteurs de la maison peuvent générer des rapports de 3 ou 4 pages. Votre rapport d'inspection de la maison devrait comporter 30 pages ou plus.
• Interrogez les inspecteurs en bâtiment sur leurs anciennes occupations et embauchez ceux qui étaient employés dans un domaine similaire.
• Soyez présent pour l'inspection de la maison, qui devrait durer de deux à quatre heures. Poser des questions.
• Si vous trouvez un défaut majeur, demandez au vendeur de le réparer ou de créditer votre argent pour vos frais de clôture par le biais d'une demande de réparation. Ne soumettez pas une liste de blanchisserie de demandes piddly. Affinez-le et concentrez-vous sur les réparations vraiment coûteuses.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}