Définition des 3 types de vente à découvert

Posez des questions à des agents immobiliers sur un certain type de vente à découvert, et ne soyez pas surpris s'ils font une croix avec leur index et reculent, en sifflant. Pas tous les biens immobiliers veulent s'attaquer à une vente à découvert. Certains agents n'ont aucune expérience, et d'autres ne veulent pas acquérir de l'expérience en raison de toutes les histoires d'horreur qu'ils ont entendu parler de certains types de ventes à découvert.

Quelques mauvais vendeurs peuvent gâcher le panier de vente à découvert pour tout le monde.

Toutes les ventes à découvert ne sont pas terribles. Certaines ventes à découvert sont beaucoup plus faciles que d'autres. Mais la complexité tend à se réduire au type de vente à découvert.

Le type de vente à découvert auquel vous pourriez faire face - que vous achetiez ou vendiez - dépend presque entièrement du type d'hypothèque garanti par la propriété en question. Les ramifications de ce type de prêt dépendent des lois de l'État. Une vente à découvert en Californie, par exemple, est différente d'une vente à découvert en Floride, parce que les lois sont différentes.

Les 3 types de prêts à la vente à découvert

La façon dont un prêteur répond à une demande de vente à découvert varie selon le type de prêt. Il existe trois types de prêts de base qui affectent une vente à découvert, en particulier dans les États de fiducie comme la Californie et l'Arizona.

• Prêt à l'achat

  Un prêt à l'achat est un prêt contracté pour l'achat de la maison. Ce n'est pas un prêt d'argent dur. Il peut s'agir d'un prêt ou de deux prêts. Prêts d'achat d'argent pour les occupants propriétaires offrent généralement les meilleurs taux d'intérêt. Dans certains États, les prêts d'achat d'argent ne portent aucun recours.

• Refinancement à taux et à terme

  Ce type d'hypothèque est généralement connu sous le nom de prêt à taux fixe. C'est un prêt que le propriétaire prend après l'achat de la maison et la vente a été fermée. Une autre façon de le dire est que ce n'est pas un prêt d'achat. Le produit de ce type de prêt est utilisé pour rembourser le prêt existant, généralement à un meilleur taux d'intérêt et / ou terme. Il peut s'agir d'un prêt ou de deux prêts.

• Refinancement Cashout ou Home Equity

  Ce type d'hypothèque est également un prêt d'argent dur. C'est essentiellement le pire type de prêt à avoir sur les livres. Cela signifie que l'emprunteur a utilisé la maison pour de l'argent et a utilisé cet argent à la discrétion de l'emprunteur. Les objectifs varient pour un refinancement d'argent et vont de payer pour un enseignement collégial ou des services médicaux d'urgence à des dépenses plus frivoles telles que de payer pour des vacances en Europe ou pour acheter un bateau à moteur. Un refinancement cashout est généralement un prêt en première position; alors qu'un prêt sur valeur domiciliaire pourrait prendre la forme d'un prêt junior dans son intégralité.

Comment les banques à découvert traitent les 3 types de ventes à découvert

Tout d'abord, sachez que toutes les banques sont différentes; chaque vente à découvert est unique.Les banques prennent la direction de leurs investisseurs et des PSA. Cependant, le type de prêt que la banque est priée de pardonner a tendance à régir la façon dont la banque répondra. Cela prend en considération, bien sûr, que le vendeur à découvert se qualifie pour la vente à découvert à travers une épreuve. Si la prémisse d'une difficulté n'existe pas, la vente à découvert pourrait ne pas être approuvé, malgré tout.

• Approbation d'une vente à découvert d'argent

  Ce sont les ventes à découvert les plus faciles à approuver par une banque. Surtout si l'emprunteur a du mal à faire les paiements en raison d'une situation financière difficile. Dans ce cas, aucun de l'argent qui s'est croisé n'a été créé à la direction de l'emprunteur; c'était initialement l'argent utilisé pour acheter une maison.

  Cependant, cela ne signifie pas que le prêteur laissera le propriétaire s'éloigner de la maison par une vente à découvert sans faire une contribution du vendeur. Mais la contribution, le cas échéant, est susceptible d'être assez faible.

• Approbation du taux et du refinancement à terme Vente à découvert

  Ce type de prêt est presque équivalent à un prêt à l'achat, sauf que dans de nombreux États, il comporte un recours. Le prêteur pourrait avoir droit à un jugement de carence. Pour cette raison, et parce que ce n'est pas un prêt à l'achat, parfois les banques et leurs investisseurs exigeront une contribution du vendeur. C'est parce qu'une vente à découvert peut profiter au vendeur plus d'une forclusion.

  Le montant de la contribution peut dépendre de ce que la banque et ses investisseurs pensent pouvoir percevoir, sur la base des informations financières fournies par le vendeur.

• Approbation d'une vente à découvert de refinancement Cashout

  Aucun doute à ce sujet - la banque demandera un certain type de contribution du vendeur. Dans ce type de vente à découvert, les difficultés ont de l'importance, mais pas autant que le fait que la banque distribue de l'argent qu'elle ne récupère pas. C'est presque comme si certains vendeurs étaient pénalisés par la banque. Les contributions du vendeur peuvent être beaucoup plus élevées que celles demandées pour libérer un prêt à prix d'achat. Les vendeurs peuvent vouloir engager un avocat avec une expérience de vente à découvert pour négocier ce type de vente à découvert.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}