N'augmentez pas votre risque en réduisant votre liquidité

L'équité immobilière peut être un excellent moyen de devenir riche, mais cela ne devrait jamais se faire au détriment de vos liquidités, sinon vous pourriez vous retrouver un jour devant un tribunal de faillite. Apprendre à gérer vos liquidités intelligemment, même si cela signifie refuser la réduction accélérée de la dette alors que vous ne voulez rien de plus que de rembourser votre solde plus tôt, fait partie de la maturité financière et de l'expérience. Ceci est souvent connu comme la manipulation de votre risque de liquidité.

Les propriétaires ne sont pas exempts de cette réalité. C'est une donnée culturelle que presque tout le monde aux États-Unis a le désir de posséder sa propre maison pure et simple; profiter de la propriété immobilière libre et libre de l'encombrement d'une banque ou d'une institution financière fait partie du rêve américain. Néanmoins, sauf si vous êtes en mesure d'effacer la totalité du solde de l'hypothèque sur votre résidence principale, faire des paiements supplémentaires pour réduire le solde du capital pourrait entraîner un désastre financier, surtout si vous n'avez pas maintenu votre fonds d'urgence. Cela peut être difficile à croire mais c'est la vérité. Lorsque l'économie va vers le sud, avoir suffisamment d'argent pour survivre à une perte d'emploi, une catastrophe médicale ou une urgence familiale peut faire la différence entre les nuits blanches et la paix intérieure.

Plus vous avez d'équité dans votre maison, plus la probabilité est grande que la banque renonce si vous manquez des paiements

Imaginez que vous possédez une banque.

Vous avez deux clients, John et Mary, qui possèdent tous les deux une maison évaluée à 200 000 $. John est devenu un deadbeat total, est à la hauteur de ses dettes de carte de crédit, loue sa voiture, n'a presque aucun actif liquide et a une histoire d'emploi instable. Mary, d'autre part, a un excellent crédit, et bien qu'elle n'ait pas beaucoup d'épargne excédentaire disponible, elle a fidèlement fait des paiements doubles ou triples pour réduire le solde de son hypothèque, qui s'élève maintenant à seulement 15 000 $.

Elle attend avec impatience le jour où elle pourra envoyer ce dernier justificatif à la banque et savoir que sa maison lui appartient totalement et totalement.

Maintenant, imaginez que les deux souffrent de désastre. Peut-être qu'ils étaient dans un accident et incapable de travailler ou ont été licenciés en raison d'une récession. Comme la banque, vous ne remarquerez pas jusqu'à ce qu'un paiement soit manqué. Vous allez vraiment vous mettre au travail et faire attention quand soixante jours se sont écoulés et qu'aucun chèque n'a été reçu par la poste. À un moment donné, un seuil est imposé lorsque les lois et règlements bancaires exigent que vous reconnaissiez qu'il est possible que vous ne receviez plus de paiements de John ou de Mary. Bien sûr, les employés de la banque veulent éviter cela parce que cela réduit leur rentabilité, diminue la solidité de leur bilan, contrarie leurs régulateurs et oblige les propriétaires (ou les actionnaires si la banque est cotée en bourse) à les remplacer situation ou risque de perdre leur emploi.

Pour éviter cela, le personnel de la banque va prendre des mesures proactives pour remettre le prêt en «état de régularisation» le plus rapidement possible afin qu'il ne nuise pas aux états financiers. La principale façon que cela peut être fait est de forclusion sur la propriété et la vente aux enchères à un acheteur.

De votre point de vue en tant que propriétaire de la banque, qui êtes-vous le plus susceptible d'attaquer en premier? John, qui n'a presque aucune équité dans sa maison, ou Mary? Si vous deviez saisir John, vous devrez récupérer presque le plein prix de 200 000 $ pour effacer le prêt sur vos livres. Si vous saisissez Mary, vous pouvez liquider la propriété à un escompte très, très rapidement et effacer le prêt de 15 000 $.

Oui, Mary a été un très bon client. Oui, elle a tout fait correctement. Peut-être n'est-il pas juste qu'elle soit la première que vous recherchiez, mais pour comprendre pourquoi cela est fait, vous devez réaliser la structure d'incitation mise en place pour les employés par Wall Street, qui est à son tour le résultat d'investisseurs désireux de et plus haut, les bénéfices.

Qui sont les investisseurs? Toi et moi. Dans nos plans 401 (k), comptes IRA, ou par la propriété des fonds indiciels ou des actions individuelles dans un compte de courtage régulier.

C'est la caisse de retraite qui paie les chèques à vos parents ou grands-parents. C'est la compagnie d'assurance qui doit générer des fonds pour payer les réclamations. Les investisseurs exigeant des profits, Wall Street ne veut pas voir une banque posséder beaucoup de biens immobiliers. Les employés de votre banque ne risqueront pas leur travail en tentant de lister la maison de John pendant six mois afin qu'il puisse obtenir un peu d'équité. Ils sont seulement intéressés à protéger les fonds qu'ils ont avancés John et il a promis de rembourser. C'est pourquoi ils se tournent vers les ventes aux enchères. Ils ne peuvent pas se permettre de jeter la maison de John parce que le produit pourrait ne pas être suffisant pour rembourser le prêt. La maison de Mary, d'autre part, peut être cotée pour 125 000 $ lors d'une vente aux enchères. Ils obtiennent leur 15 000 $ et gardent un bilan vierge alors qu'elle perd 75 000 $ en capitaux propres qui auraient pu être saisis si elle pouvait inscrire la propriété sur le marché assez longtemps pour recevoir une offre respectable.

"Et John? " tu demandes. C'est la partie cruelle. Beaucoup de banques sont beaucoup plus susceptibles de restructurer les conditions de paiement pour l'aider à sortir de la situation, car ils pourraient légitimement le garder dans les livres comme un «bon» prêt. Ils pourraient offrir un paiement ballon à la fin de l'hypothèque pour réduire les paiements actuels. Ils pourraient permettre deux années de paiements d'intérêts seulement. Dans le cadre des exigences réglementaires, le ciel est la limite et cela dépend vraiment de la façon dont la banque veut désespérément éviter de toucher ses marges bénéficiaires.

Comment un propriétaire peut-il se protéger ou se protéger de cette situation?

La plus grande défense de tout investisseur contre la forclusion est la liquidité. Dites-le encore et encore. La banque ne se préoccupe pas tellement du montant d'argent que vous leur devez, mais simplement que vous continuez à effectuer les paiements à temps, sans délai, de sorte que leur nombre est parfait.

Mary aurait mieux fait de prendre les paiements doubles et triples qu'elle avait faits sur son prêt hypothécaire et de les placer dans un compte ou un fonds du marché monétaire libre d'impôt. (Au moment où cet article a été écrit à l'origine, ces fonds payaient 4% à 5%.) Ces jours-ci, vous n'obtiendrez pas beaucoup de revenus d'intérêts, mais cela vaut quand même la réduction du risque. pourrait combler le déficit en plongeant dans la réserve qu'elle avait construite. S'il semblait que la situation n'allait pas changer, elle pourrait mettre sa maison sur le marché et essayer de sortir de la situation avant de faire face à une catastrophe financière.

Le plus grand danger d'une stratégie axée sur la liquidité est le risque que quelqu'un dépense l'argent tout en maintenant la dette. Un compte avec une grande somme d'argent sans restriction est simplement une trop grande tentation pour beaucoup de gens. Peut-être qu'ils prennent du retard sur leurs factures de carte de crédit. Peut-être qu'ils veulent une nouvelle télévision à écran plat et pensent qu'ils vont puiser dans le fonds et le rembourser dans quelques mois.

(Cela ne semble jamais fonctionner ainsi pour un grand pourcentage de gens.) En tant que tel, s'il y a

possibilité que vous êtes enclin à dépenser l'argent autrement que pour payer votre maison en cas d'urgence, c'est probablement une mauvaise idée. Cela revient vraiment à l'autodiscipline et au tempérament. Un autre grand danger est la tentation d'opter pour quelques points de rendement supplémentaires en investissant dans des actifs plus risqués. Cette stratégie financière particulière dépend de la sécurité du capital. Pour la plupart des gens, cela signifie des titres très avantageux sur le plan fiscal, comme un fonds du marché monétaire qui investit dans des obligations municipales. Dans des cas exceptionnels, ceux qui ont des connaissances très spécialisées sur des marchés spécifiques (tels que les actions ou l'immobilier) pourraient investir ces fonds avec un risque réduit. Le plus sûr de toutes les réserves de liquidité est généralement considéré comme un compte TreasuryDirect rempli de bons du Trésor détenus directement avec le département du Trésor des États-Unis.