Jugements Après forclusion ou vente à découvert

Un lecteur demande: «Nous avons réalisé une vente à découvert en Californie, avec une première hypothèque et une deuxième (ligne de crédit) .La vente a été conclue avec le premier prêteur qui a reçu 360 000 $. Six mois plus tard, la société de recouvrement de créances de la deuxième société de crédit hypothécaire a exigé que nous réglions pour un montant de 60 000 $ sur le solde de 148 000 $ une fois dû. la banque dépose un jugement de carence contre nous après une vente à découvert? "

Des jugements d'insuffisance apparaissent parfois après la saisie ou la vente à découvert.

Les propriétaires sont souvent surpris de les recevoir, généralement parce qu'ils ne reçoivent pas les bons conseils juridiques ou fiscaux à l'avance.

Billets à ordre et hypothèques

Les jugements de défaut découlent du fait que l'emprunteur a manqué à un billet à ordre , pas à l'hypothèque . Un billet à ordre est une promesse de payer. Il peut également créer une responsabilité personnelle, en fonction des lois de l'État. Responsabilité personnelle signifie que le prêteur peut aller après les actifs de l'emprunteur pour non-paiement d'un prêt.

Un billet à ordre est garanti par un acte de fiducie ou une hypothèque, selon l'instrument de financement. Habituellement, l'acte hypothécaire ou de fiducie est enregistré dans les registres publics où se trouve la propriété, ce qui donne au public un avis que la maison a un privilège contre elle.

Forclusion

Si un billet à ordre n'est pas payé comme convenu, le bénéficiaire a le droit de saisir la propriété, car la propriété est la garantie du billet à ordre.

Si l'emprunteur n'amène pas les paiements en cours ou ne rembourse pas le (s) prêt (s) existant (s) pendant la période de saisie, la propriété est mise aux enchères. Si la propriété vend pour plus que le montant qui est dû, il n'y a pas de carence; Cependant, cela arrive rarement.

Les banques obtiennent la propriété en cas de forclusion lorsque personne ne fait une offre suffisante pour rembourser la banque.

La banque a également le droit de le vendre moins cher au plus offrant lors de la vente aux enchères, mais les banques préfèrent généralement vendre à une partie privée après la saisie, dans l'espoir d'obtenir plus d'argent sur le marché libre.

Ventes à découvert

Alors qu'une maison est en attente de saisie, la banque peut accepter de réduire ses pertes. Il permet au vendeur d'effectuer une vente à découvert et accepte moins d'argent que ce que le vendeur doit sur son prêt.

Le vendeur à domicile embauche un agent immobilier pour trouver un acheteur pour la vente à découvert. L'acheteur fait une offre et, si la banque l'accepte, la maison est vendue à perte.

Jugements d'insuffisance

Un déficit est la différence entre le solde du principal dû et le montant reçu, à condition que le montant reçu soit inférieur au montant dû.

La question de savoir si la banque peut poursuivre un jugement de carence après une forclusion ou une vente à découvert dépend en partie du fait que le billet à ordre rend personnellement le vendeur responsable de la dette.Certains états autorisent la responsabilité personnelle.

Jugements de carence en Californie

Les bonnes nouvelles pour les emprunteurs en Californie sont que tous les prêts d'achat-argent sur un logement résidentiel de un à quatre logements sont exemptés des jugements de carence.

Les prêts en argent dur en Californie - prêts contractés après l'achat du logement au moyen d'un refinancement ou d'une deuxième hypothèque - peuvent faire l'objet d'un jugement de carence dans les conditions suivantes:

• Le prêteur fait l'objet d'une procédure judiciaire > (Code civil de Californie, § 726). La plupart des prêteurs bloquent la vente d'un syndic, ce qui
• ne donne pas au créancier le droit d'introduire un jugement de carence, sauf (voir deuxième hypothèque deuxième hypothèques ci-dessous) . Un délai de trois mois s'applique aux actions pour jugements de carence en cas de forclusion judiciaire.
• Si la deuxième hypothèque est de l'argent dur et que le prêteur a perdu la garantie de ce prêt par une forclusion ou une vente à découvert - la garantie du billet à ordre ne vaut rien - le bénéficiaire de cette deuxième hypothèque
• peut > poursuivre un jugement de défaut (Roseleaf Corp. c. Chierighino, 59 Cal.2d 35 (1963). SB 931, en vigueur le 1er janvier 2011, offre une protection déficitaire aux vendeurs à découvert en Californie si le prêt est En première position, elle ne s'applique pas aux saisies Collection de négociations
• Certains prêteurs en argent dur vendent le billet à un investisseur après une saisie pour un centime sur le dollar. .

Même si un prêteur peut avoir accepté, par exemple, 1 000 $ pour une hypothèque de deuxième rang de 100 000 $ au moyen d'une vente à découvert, la garantie de cet argent est libérée, mais le billet à ordre peut ne pas l'être. vendeur comme notre lecteur pourrait croire que l'épreuve est terminée, jusqu'au jour où il reçoit un téléphone c tous demandant le remboursement. Lorsque cela se produit:

Réalisez que le prêteur négociera le plus possible pour obtenir un remboursement réduit.

Le prêteur peut demander un nouveau billet à ordre pour remplacer l'ancien billet à ordre. Dans ce cas, assurez-vous que le prêteur envoie un billet à ordre «payé en totalité».

• Si le prêteur a déjà vendu le billet, le rabais peut être plus élevé.
• Tous les billets à ordre en argent dur ne doivent pas être payés en espèces. Certains prêteurs accepteront les paiements.
• Si le prêteur dirige les paiements vers une autre entité, réalisez que le billet peut avoir été vendu à un prix inférieur à sa valeur nominale et que le nouveau prêteur peut accepter un montant encore plus bas comme paiement intégral.
• Une fois la note payée dans son intégralité, demandez au prêteur de retourner le billet à ordre portant la mention «Paiement intégral».
• Je ne suis pas autorisé à donner des conseils juridiques et à fournir ces informations uniquement à titre d'information. Si vous désirez des conseils juridiques ou plus d'informations, s'il vous plaît contacter un avocat de l'immobilier.
• Source: California Association of Realtors

À l'heure où j'écris ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.