Vendeur dans une vente à découvert?

Question: Qui est le vendeur dans une vente à découvert?

Un lecteur écrit: "J'ai signé tant de documents lorsque j'ai mis ma maison sur le marché en tant que vente à découvert que je ne me souviens pas de ce que j'ai promis de faire ou de la paperasse. la banque paye tous les frais de vente, mais ça ne me regarde pas comme ça, il m'a envoyé une offre de signer, l'offre dit "vendeur de payer le titre et l'entiercement". Est-ce moi ou est-ce la banque? Qui paye les taxes foncières? Qui est le vendeur dans une vente à découvert? "

Réponse: Tout d'abord, permettez-moi de dire que si vous vous demandez qui est le vendeur dans une vente à découvert, vous n'êtes pas seul. Même les vendeurs qui devraient connaître la réponse à cette question ne le font pas. Même les agents qui devraient connaître la réponse à cette question ne le font pas. C'est en partie la raison pour laquelle votre agent vous dit que la banque paie tous les frais d'une vente à découvert. Mais votre agent n'est pas tout à fait correct et pourrait prendre la voie facile.

J'ai aussi l'impression que vous pourriez avoir un problème de confiance avec votre propre agent. Lorsqu'un agent signe un contrat d'inscription avec vous, cet agent crée une relation fiduciaire avec vous. Cela signifie que l'agent doit travailler dans votre meilleur intérêt. Il est difficile pour un agent de faire ce travail pour vous si le fiduciaire n'existe pas. Vous devez faire confiance à votre agent pour avoir un fiduciaire avec cet agent. Sans confiance, vous pourriez avoir rompu la relation fiduciaire.

Ma suggestion est que vous demandiez à votre agent de vous expliquer le caractère fiduciaire et de vous expliquer qui est le vendeur dans une vente à découvert.

Cela ne devrait pas être une tâche difficile pour votre agent et, en fait, il sera très probablement bien accueilli par votre agent.

Qui paie les frais d'une vente à découvert

Une vente à découvert n'est vraiment pas différente de tout autre type de transaction en ce qui concerne les coûts. Votre déclaration de clôture et les frais facturés sont très similaires à toute autre transaction immobilière.

Cela fonctionne comme ceci:

• Supposons que vous vendiez votre maison pour 100 000 $. Vous êtes le vendeur.
• L'acheteur vous remet 100 000 $, soit en combinant un acompte et un prêt, soit peut-être tout simplement en espèces. Cela n'a pas d'importance. À la fin, vous obtenez 100 000 $.
• D'abord, vous payez la commission. Si c'est 7%, vous paierez 7 000 $ au courtier inscripteur. Le courtier inscripteur paie alors l'agent inscripteur, le courtier de l'acheteur, et le courtier de l'acheteur paye l'agent de l'acheteur. Il pourrait même y avoir des sous-agents d'agents payés à partir des 7 000 $, mais le fait est que vous en avez maintenant 93 000 $.
• Sur les 93 000 $, vous aurez probablement encore 3 000 $ de dépenses. Ces frais pourraient couvrir les frais de titre, les frais d'entiercement, les frais d'enregistrement, les impôts fonciers, les prélèvements fiscaux, les frais de transfert, entre autres frais.Si tous ces frais totalisent 3 000 $, par exemple, il vous en restera 90 000 $.
• Le montant de 90 000 $ correspond à votre produit net. Vous ne pouvez pas garder cet argent parce que vous devez la banque. Vous devez probablement plus de 90 000 $ à la banque, mais si la banque devait vendre votre maison en tant que maison appartenant à la banque, le maximum que la banque pourrait probablement obtenir serait les 100 000 $ que vous avez offerts pour la vente à découvert. .

  Par conséquent, puisque la banque ne peut pas obtenir plus que cela parce que le 100 000 $ est la valeur marchande, la banque acceptera votre 90 000 $. La seule différence entre une vente à découvert et une transaction régulière, comme vous pouvez le voir , c'est le fait que vous ne mettez pas d'argent dans votre poche. Dans une transaction normale, vous empocheriez le produit net après avoir remboursé la banque parce que vous auriez ce qu'on appelle l'équité. Dans une vente à découvert, vous n'avez aucune équité parce que vous avez perdu votre équité.

  Cela signifie que vous êtes le vendeur. La banque n'est pas le vendeur. Le propriétaire est le vendeur, et le propriétaire paie les coûts de la vente du produit de la vente.

La banque est-elle vraiment le vendeur d'une vente à découvert?

Certains prétendent que la banque est vraiment le vendeur d'une vente à découvert parce que la banque doit beaucoup plus d'argent que ce qu'elle vend, mais ce n'est pas vrai. C'est parce que le titre reste avec le vendeur jusqu'à ce que le vendeur attribue la maison à un acheteur. Le vendeur est le propriétaire.

Cela fonctionne dans la réalité, cependant. Say, vous devez 200 000 $ à la banque, mais votre maison ne vaut que 100 000 $. Si la banque va perdre 10 000 $ du produit, parce que le produit net de la vente ne sont que de 90 000 $, cela fait la banque très intéressé et investi dans les coûts de vente.

Bien que la banque ne paye pas vraiment les coûts de la vente, chaque fois que la banque peut empêcher le vendeur de payer va dans la poche de la banque. Parce que la banque reçoit l'argent qui lui reste. C'est pourquoi la banque se soucie de ce que le vendeur paie en frais de clôture.

Mais le vendeur est toujours le vendeur, et la banque est toujours la banque.

Reste à savoir si la banque n'autorisera pas une certaine commission ou dépense dans une vente à découvert, qui la paye? Si une taxe n'est pas autorisée, cela signifie que la banque ne permettra pas qu'elle soit déduite du produit brut. Mais les frais doivent encore être payés. Dans la plupart de mes ventes à découvert, je demande à l'acheteur de payer des frais non autorisés.

Habituellement, le paiement de frais non autorisés est négociable. Cependant, dans une vente à découvert HAFA, le vendeur n'était pas autorisé à payer quoi que ce soit de plus. Les ventes à découvert HAFA ne sont plus utilisées. En Californie, le SB 458 interdit aux vendeurs de vente à découvert de la Californie de payer des frais de toute poche, comme en témoigne le code civil californien 580e.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.