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Question: Que signifie une vente à découvert approuvée?
Un lecteur demande: "Quand je regarde les maisons sur Realtor.com, je vois des maisons annoncées comme une" vente à découvert approuvée. "Pouvez-vous me dire pourquoi certaines d'entre elles disent qu'elles sont approuvées et d'autres ne le font pas? De plus, quand j'appelle les agents pour obtenir plus d'informations, ils me disent d'offrir plus que le prix demandé, et je ne sais pas pourquoi: s'il s'agit d'une vente à découvert approuvée, pourquoi le vendeur aurait-il besoin de plus d'argent?
Les ventes à découvert sont un processus compliqué, je peux donc comprendre votre confusion. L'attente de l'approbation de vente à découvert peut être très longue, et parfois les acheteurs perdent patience. Une autre petite bizarrerie à propos des ventes à découvert est le fait qu'elles sont parfois évaluées en fonction des ventes comparables. Certains agents les listent à dessein pour attirer de multiples offres. Par conséquent, l'offre acceptée par une banque peut être beaucoup plus élevée que le prix de liste, car les vendeurs choisissent souvent l'offre la plus chère.
Qu'est-ce qu'une vente à découvert approuvée?
Les banques n'approuvent généralement pas une vente à découvert avant que la banque ne reçoive une offre d'un acheteur. Ainsi, la façon habituelle d'approuver une vente à découvert est que l'acheteur soumette une offre et que cette offre soit approuvée. Voici comment se déroule une vente à découvert typique:
L'agent liste la vente à découvert.
- Le vendeur livre les documents requis du prêteur à l'agent.
- L'acheteur soumet une offre soumise à l'approbation du prêteur.
-
- L'agent inscripteur envoie le paquet du vendeur, l'offre acceptée et un HUD à la banque de vente à découvert.
- L'acheteur attend anxieusement, peut-être pendant des mois.
- La lettre d'approbation de la vente à découvert est finalement reçue par l'agent.
- L'agent appelle l'agent de l'acheteur pour transmettre les nouvelles.
- L'agent de l'acheteur informe l'agent inscripteur que l'acheteur a acheté quelque chose d'autre.
- L'acheteur annule la transaction.
- L'agent inscripteur étouffe l'agent de l'acheteur et remet la maison sur le marché en tant que vente à découvert approuvée.
- Et c'est typiquement la façon dont vous obtenez une vente à découvert approuvée. Au moins, vous savez que le vendeur s'est qualifié pour la vente à découvert et que le prix de vente a été approuvé, et ce sont deux éléments majeurs qui font ou défont une vente à découvert.
Parfois, avec l'annulation de l'acheteur, c'est une lueur d'espoir. Le processus d'approbation suivant est susceptible de se déplacer beaucoup plus rapidement, et l'incertitude qui peut affliger certains acheteurs est supprimée.
Une fois la vente à découvert approuvée et l'acheteur annulé
Les acheteurs n'annulent pas toujours la transaction dès réception de la lettre d'approbation de la vente à découvert. Souvent, l'acheteur est toujours intéressé par l'achat de la maison, mais annule pour d'autres raisons. De nombreux contrats immobiliers confèrent aux acheteurs certains droits d'inspection et d'éventualité contractuelle, ce qui donne à l'acheteur le droit de s'éloigner.Voici d'autres raisons pour lesquelles un acheteur peut annuler une vente à découvert approuvée:
La maison a besoin de trop de réparations et la banque ne paiera pas pour les réparations.
- L'évaluation est faible, peut-être due à HVCC, et la banque peut refuser d'approuver un prix de vente inférieur.
- L'acheteur n'est pas admissible au prêt et ne peut satisfaire aux conditions de financement du prêteur.
Si un nouvel acheteur peut fermer la vente à découvert approuvée
En général, l'offre d'un nouvel acheteur doit correspondre exactement aux termes de la lettre d'approbation de vente à découvert, mais cela ne fonctionne généralement que si la lettre d'approbation ne nomme pas un acheteur spécifique.
Si la lettre d'approbation est spécifique à un acheteur, l'agent chargé de la vente à découvert peut avoir besoin de demander une nouvelle lettre d'approbation de vente à découvert. Selon la banque, demander une nouvelle lettre d'approbation de vente à découvert pourrait très bien commencer l'ensemble du processus de vente à découvert à partir de zéro.
Pour clore la lettre d'approbation existante, il faudrait que les conditions suivantes soient remplies:
Les termes de la nouvelle offre doivent correspondre à l'offre approuvée et être soumis au même prix de vente approuvé.
- La lettre d'approbation ne doit pas être spécifique à l'acheteur précédent.
- L'acheteur doit fermer à la date indiquée dans la lettre d'approbation de vente à découvert ou une prolongation peut être nécessaire.
- Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
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