Quels sont les coûts de clôture récurrents et non récurrents?

Pendant des décennies, les prêteurs ont utilisé les estimations de bonne foi pour expliquer les coûts de clôture aux acheteurs de maison. Ces estimations, appelées GFE en abrégé, contiennent des coûts de clôture récurrents et non récurrents. Alors que certains frais de clôture récurrents et non récurrents étaient clairement définis, d'autres restaient obscurs. Par exemple, nulle part sur le GFE, il n'a précisé le paiement hypothécaire mensuel de l'emprunteur PITI. Étant donné que le prêteur n'était pas obligé de se tenir derrière ces chiffres, ils pouvaient être trompeurs et incompatibles entre les prêteurs.

Dans le but de fournir davantage de renseignements aux emprunteurs, le gouvernement fédéral exige maintenant (à compter du 3 octobre 2015) que les prêteurs fournissent aux emprunteurs éventuels des estimations de prêts.

Estimation du prêt expliquée

Une estimation de prêt est un formulaire standard fourni aux emprunteurs potentiels par les prêteurs. Il fournit des détails très précis sur les paiements hypothécaires mensuels. Contrairement à un EFG, une estimation de prêt fournit une estimation du PITI et des informations sur la façon dont les paiements des emprunteurs pourraient changer si les taux d'intérêt augmentaient à l'avenir. Les estimations de prêts fournissent également des informations que les consommateurs doivent connaître - mais ne se souviendront peut-être pas - sur les pénalités de remboursement anticipé et sur l'amortissement négatif de leurs prêts. Les estimations de prêts utilisent un langage simple pour expliquer les termes du prêt. Les emprunteurs potentiels devraient noter que l'estimation d'un prêt, peu importe le niveau de détail, ne les oblige pas à demander un prêt auprès d'un prêteur particulier.

Notez que la loi autorise encore les EFG pour les hypothèques inversées.

Coûts de clôture typiques

Certains acheteurs sont choqués lorsqu'ils découvrent que les maisons coûtent souvent beaucoup plus cher que le prix indiqué. Lorsque vous achetez une voiture, par exemple, les concessionnaires ne paient pas sur les frais et les frais supplémentaires. Mais acheter une maison est différent.

Même si un acheteur ne paie pas de taxe de vente sur une résidence unifamiliale ou un condo, un acheteur engage des frais supplémentaires pour obtenir le prêt et pour traiter les documents nécessaires à l'achat d'une maison.

Les frais de clôture représentent environ 3% du prix de vente lorsque le prix de la maison dépasse 200 000 $, et un pourcentage plus élevé s'applique lorsque le prix d'une maison est inférieur à 200 000 $. les frais couvrent:

les frais de compte impayé / d'entiercement: les prêteurs peuvent exiger qu'un acheteur établisse un compte de réserve détenu par le prêteur pour le paiement futur des taxes et des assurances.
Honoraires d'avocats et d'agents de clôture: Les personnes qui préparent les documents de clôture et l'acte facturent des frais.
Police d'assurance titres: Les compagnies de titres chargent d'émettre une assurance titres qui protège l'emprunteur et le prêteur.

Coûts de clôture non récurrents

Les honoraires versés une seule fois et jamais plus sont appelés non récurrents. Ces frais sont des frais uniques pour les articles suivants:

Police du titre
Engagement ou clôture
Évaluation
Rapport de crédit
Notaire
Frais de virement
Service de messagerie et de livraison
Honoraires d'avocat
Avenants
Enregistrement
Taxes de transfert juridictionnelles
Plan de protection domiciliaire
Divulgation de risque naturel
Inspection domiciliaire
Honoraires versés au prêteur dans le cadre du prêt.

Coûts de clôture récurrents

Les frais récurrents sont les frais que vous paierez encore et encore. Ils comprennent les frais suivants:

Prime d'assurance incendie
Assurance contre les inondations (si nécessaire dans votre région)
Impôts fonciers
Primes d'assurance hypothécaire mutuelle ou privée
Intérêts payés d'avance

Lorsque votre prêteur émet votre lettre de pré-approbation, elle inclura des calculs pour montrer que vous avez suffisamment de réserves pour payer vos frais de clôture. Par exemple, une maison qui coûte 300 000 $ pourrait vraiment coûter 309 000 $ si vous avez 9 000 $ en frais de clôture à payer. C'est environ 3% du prix de vente.

Si vous n'avez pas d'argent supplémentaire, cela pourrait être un inconvénient. Cependant, votre localité pourrait offrir des programmes d'achat d'une première maison qui vous permettront d'obtenir une deuxième hypothèque, généralement sans aucun paiement, pour couvrir vos frais de clôture. Vous pourriez demander à votre courtier en hypothèques et à votre agent immobilier de vous recommander un tel programme.

Ces prêts hypothécaires de deuxième rang sont souvent considérés comme des prêts hypothécaires silencieux puisqu'il n'y a aucun paiement et qu'il n'est pas nécessaire de les rembourser tant que vous ne vendez pas la maison ou que vous ne décidez pas de la rembourser.

Vous pouvez également obtenir des fonds auprès des membres de la famille avec une lettre-cadeau pour vous aider à payer les frais de clôture. Juste ne laissez pas le fait que vous n'avez pas assez d'argent pour payer les frais de clôture vous empêcher d'acheter une maison.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.