Pauses fiscales pour la vente à domicile

Par Julian Block, avocat

Les vendeurs de maisons bénéficient d'un avantage fiscal considérable à la revente. Internal Revenue Code L'article 121 autorise une «exclusion» - échapper à l'impôt sur le revenu - pour les bénéfices provenant des ventes à domicile. L'exclusion est de 500 000 $ pour les couples mariés qui produisent des déclarations conjointes et de 250 000 $ pour les déclarants célibataires et les couples qui produisent des déclarations distinctes.

Comment les propriétaires sont-ils imposés sur les bénéfices au-delà de l'exclusion de l'IRS?

Que se passe-t-il, cependant, lorsque le gain est supérieur au plafond d'exclusion de 500 000 $ ou de 250 000 $?

Réponse: L'excédent est imposé comme un gain en capital à long terme à un taux maximum de 15%, plus les taxes d'État applicables.

L'exigence clé: Détenez et habitez le bien comme résidence principale pour des périodes totalisant au moins deux des cinq années se terminant à la date de la vente, et au moins deux ans doivent s'être écoulés depuis la dernière exclusion.

Qu'en est-il des allégements fiscaux pour les biens personnels?

Lorsque vous vendez, gardez à l'esprit les règles spéciales pour les meubles. La coupure d'exclusion ne s'applique pas aux meubles ou autres biens personnels que vous pourriez vendre pour un profit. Comptez tout bénéfice sur ces éléments comme revenu à déclarer dans l'année de la vente. Pire encore, vous ne pouvez pas déduire aucune perte sur leur vente, puisque vous ne les avez pas achetés à l'origine pour réaliser un bénéfice ou gagner un revenu. Vous ne pouvez pas non plus réduire le bénéfice de la vente d'une maison par une perte subie par la vente de meubles; la vente de meubles est une transaction distincte.

Si vous décidez de vendre le contenu de votre logement, la taxe peut atteindre des niveaux inattendus. L'Internal Revenue Service mesure le gain ou la perte séparément pour chaque actif vendu, et non le résultat global de la vente. Ainsi, même si une vente forfaitaire entraîne une perte nette pour vous, le gouvernement fédéral peut créer un gain imposable simplement en refusant les pertes qui ont été subies sur certains des actifs concernés.

Résultat: Le gain imposable peut dépasser de loin le gain net en dollars de la vente.

À titre d'exemple, le contenu du ménage de Rita Harrison comprend des objets qui valent moins que leur coût d'origine, tandis que d'autres ont été appréciés - tapis orientaux, par exemple. Rita reçoit 50 000 $ pour le contenu du ménage, dont le coût initial pourrait être au moins égal à celui-ci ou plus. Néanmoins, elle est redevable d'un impôt sur les plus-values ​​sur chaque article vendu pour plus que le coût, sans compensation pour les pertes sur les articles vendus à un prix inférieur au coût. Donc, si Rita récolte des profits de 25 000 $ et subit des pertes de 25 000 $, elle doit payer des impôts sur tous les profits et ignorer toutes les pertes.

Les règlements de l'IRS précisent comment Rita est censée déterminer quand les meubles et les appareils électroménagers comptent pour la maison. Rita peut ajouter à sa maison ce qu'elle dépense pour les meubles, les appareils électroménagers et les articles similaires qui sont considérés comme des accessoires (parties permanentes de la propriété) et, par conséquent, une partie de la maison.Elle ne peut pas ajouter à sa base le coût des articles qui sont considérés comme des biens personnels et, par conséquent, ne font pas partie de la maison.

La loi de l'état dans lequel se trouve sa maison détermine si, par exemple, un réfrigérateur doit être classé comme un luminaire (ce qui signifie que l'article doit être vendu avec la maison) ou comme un bien personnel (ce qui signifie qu'il n'a pas à vendre).

En règle générale, la loi considère qu'un bien facilement mobilisable est un bien personnel, et non un accessoire.

Julian Block, avocat à Larchmont, New York, a été cité par les médias comme un «professionnel de l'impôt».

_{À l'heure où j'écris ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est Broker-Associate à Lyon Real Propriété à Sacramento, en Californie.}