Stratégies et risques à prendre en compte lors de l'achat d'un terrain

Il existe de nombreuses façons de gagner de l'argent en investissant dans l'immobilier. Une approche d'investissement n'implique pas réellement la propriété du tout, du moins pas au moment de l'achat. Dans ce type d'investissement, vous achèterez la terre sur laquelle une future propriété sera installée. Apprenez cinq risques auxquels vous pourriez faire face lorsque vous investissez dans la terre.

Que peut-on développer sur terre?

Les possibilités d'utilisation de la terre sont infinies.

Bien que les exigences de zonage limitent ce qui peut être construit sur une parcelle de terre spécifique, en général, tout peut être développé sur une parcelle de terrain. Par exemple:

• Maison individuelle
• Maison multifamiliale
• Espace de bureau
• Espace commercial
• Espace commercial et résidentiel mixte
• Hôtel
• Station de villégiature
• Centre commercial de bande > Hôpital
• Centre commercial
• Ferme
• Stationnement

Quel est votre but dans l'achat d'un terrain?

Avant d'acheter un terrain, vous devez décider quel est votre objectif pour l'investissement. Il y a plusieurs stratégies différentes à considérer et ce n'est pas une approche unique. Deux investisseurs différents pourraient avoir deux approches très différentes pour le même terrain. En outre, le même investisseur peut avoir deux approches différentes pour deux parcelles différentes.

Voici sept stratégies à considérer lors de l'achat d'un terrain:

1. Achat et Vente:

Dans cette approche, vous renversez la terre. Vous croyez que vous avez acheté le terrain en dessous de la valeur du marché et espérez que vous pouvez trouver un autre acheteur qui est prêt à payer à la valeur marchande ou plus.

Vous espérez une vente rapide avec peu ou pas de travail supplémentaire sur le terrain de votre part.

2. Acheter et conserver:

Dans cette approche, vous achetez le terrain et vous le gardez pendant un certain temps. Vous croyez que la terre va apprécier en valeur. Vous devrez toujours payer des taxes sur le terrain, ainsi que tous les coûts supplémentaires pour maintenir la terre pendant ce temps.

Cette approche est courante dans les zones qui sont recentrées. L'investisseur achète le terrain dans l'espoir de pouvoir le vendre à un promoteur à l'avenir, car la région devient plus populaire.

3. Achetez, Développez et Conservez:

Dans cette approche, vous achetez un terrain brut dans l'intention de développer vous-même le terrain. Par exemple, vous pourriez construire un complexe de maisons en rangée que vous louerez à des locataires résidentiels. Vous pouvez également décider de construire un centre commercial, que vous pourriez louer à des locataires de détail. Une autre option pourrait être de développer un lit et petit-déjeuner que vous allez gérer et gérer.

4. Acheter, cultiver et conserver:

Dans cette approche, vous êtes plus intéressé par l'utilisation du terrain que par la construction d'un terrain. Par exemple, vous pouvez vouloir cultiver la terre, l'utiliser pour le bétail, mettre en place une ferme d'arbres de Noël ou installer un vignoble.Vous allez gérer activement la terre et espérer tirer profit de ce que la terre peut produire.

5. Acheter, passer par le processus de droit et vendre:

Dans ce scénario, vous allez acheter le terrain et ensuite passer par le processus de zonage de la propriété pour un usage spécifique. Par exemple, il peut y avoir une parcelle de terrain qui a été zonée pour un usage commercial, mais maintenant que la zone s'est développée, ce serait un excellent site pour un nouveau bâtiment résidentiel de grande hauteur.

Si vous pouviez obtenir le zonage du terrain pour un usage résidentiel, cela rendrait le terrain plus précieux pour les promoteurs potentiels et plus souhaitable, car c'est une étape de plus qu'ils n'ont pas à faire eux-mêmes.

6. Acheter, développer et vendre:

Dans ce cas, vous achetez le terrain avec l'intention de développer le terrain vous-même, puis de le vendre à un utilisateur final. Par exemple, vous achetez la terre, construisez une nouvelle maison de construction et ensuite la vendez à un acheteur qui veut y vivre. Comme autre exemple, vous installez un vignoble et le vendez à un acheteur qui gérera et exploitera le vignoble.

7. Acheter, aménager et louer:

Enfin, vous pourriez aménager le terrain et ensuite louer le terrain à quelqu'un d'autre. Par exemple, vous pouvez acheter un terrain et décider d'y mettre un terrain de stationnement parce qu'il n'y a pas beaucoup de stationnement dans la région. Le propriétaire d'une propriété multifamiliale à proximité demande s'ils peuvent louer le lot de vous parce qu'ils n'ont pas assez de places de stationnement pour leurs locataires.

Risques à prendre en considération lors de l'achat d'un terrain

Un terrain non aménagé semble certainement offrir des possibilités infinies. Cependant, vous découvrirez bientôt qu'il y a beaucoup de restrictions et de défis auxquels vous devrez faire face lorsque vous essaierez de développer ou de vendre cette terre. Le gouvernement peut restreindre le type de propriété qui peut être construit ou la façon dont le terrain peut être utilisé. Vous pouvez rencontrer des problèmes environnementaux, tels que des inondations ou des contaminants.

Voici cinq risques d'acheter un terrain:

1.

Classification de zonage Un problème majeur que vous pourriez rencontrer lors de l'achat d'un terrain est le problème de zonage de la façon dont le terrain peut être utilisé. Chaque ville a un plan d'utilisation des terres. Ceci divise fondamentalement la ville en différents secteurs comprenant l'usage commercial, résidentiel, agricole, industriel, historique ou même mixte.

Utilisation de la terre:

• La première question que vous aurez à traiter est la façon dont la terre peut être utilisée. Si le terrain est zoné pour un usage résidentiel et que vous prévoyez construire une propriété résidentielle sur le terrain, alors vous n'avez aucun problème.

Cependant, si vous voulez changer la façon dont la terre est zonée, vous pouvez avoir une bataille entre vos mains. Par exemple, le terrain est zoné pour un usage résidentiel et vous souhaitez construire une propriété commerciale sur le site. Certaines de ces classifications de zonage datent de plusieurs décennies, de sorte que la ville peut être ouverte à une reclassification de la terre si la nouvelle fonction est cohérente avec la configuration actuelle de la ville. D'autres fois, ce n'est pas si facile.

Vous devrez présenter une pétition à la ville pour reclasser la terre. De nombreuses villes voudront que vous montriez qu'il y a eu un changement substantiel dans le quartier qui justifiera le changement de zonage.Vous devrez soumettre une proposition de ce que vous allez construire sur le site. Vous devrez démontrer que votre aménagement est compatible avec le plan d'aménagement existant de la ville et qu'il n'aura pas d'effets négatifs, tels que l'inondation des zones avoisinantes ou l'augmentation de la circulation.

Il y aura probablement une audience publique. Même si vous pouvez obtenir le conseil municipal à bord, vous pouvez avoir un combat séparé entre vos mains avec les voisins qui vont pétitionner pour vous empêcher de pouvoir construire.

2. Restrictions de zonage

Le deuxième facteur à considérer lors de l'achat d'un terrain est la taille du développement que vous serez autorisé à construire.

Exigences de retrait:

• Il y a généralement un code qui exige que votre propriété soit construite à une certaine distance des lignes de propriété voisines. Cela comprend le devant, qui est probablement la rue, les deux côtés et le dos. Les structures permanentes, telles qu'une maison, un garage ou une terrasse, doivent être construites à une certaine distance des limites de propriété.

En fonction de la taille du lot que vous regardez, cela pourrait affecter considérablement la taille de la structure qui peut être construite, ce qui pourrait ne pas valoir l'investissement.

Couverture du lot:

• Ce code est en place pour prévenir les problèmes d'inondation. Il doit y avoir un certain pourcentage du lot qui n'est pas couvert, où la pluie a la capacité de s'infiltrer dans le sol pour ne pas inonder les propriétés voisines.

Ratio de la surface de plancher:

• La superficie en pieds carrés de chaque étage de la propriété (certaines villes comprennent des sous-sols, d'autres pas) seront additionnées et ensuite divisées par la taille du lot. La superficie totale ne peut correspondre qu'à un certain pourcentage de la superficie du lot, que chaque ville déterminera.

Hauteur:

• Vous devez connaître la hauteur de la structure que vous pouvez construire. Si vous planifiez un immeuble à trois logements, mais que la ville n'autorisera pas plus de deux étages à cet endroit, l'investissement n'aura aucun sens sur le plan monétaire.

Bâtiments accessoires:

• Il y aura des restrictions de code sur la taille et l'emplacement des structures telles que les garages et les hangars. Il peut y avoir une exigence quant au nombre de places de stationnement, vous devez avoir pour la propriété. Certaines villes peuvent même exiger que ces espaces soient couverts.

3. Questions environnementales

Le troisième risque d'acheter des terres brutes est que vous ne savez pas ce qui se cache sous le sol. Vous pourriez rencontrer des niveaux élevés de radon ou d'amiante. Le sol pourrait être instable et impropre à la construction. Si vous construisez sur un sol qui n'est pas stable, les fondations de votre propriété pourraient se fissurer.

Le terrain pourrait être situé dans une zone inondable. Ce ne sera pas la fin du monde si vous pouvez élever la propriété ou changer le classement du sol pour éviter les inondations. L'assurance contre les inondations est très onéreuse et peut être un facteur de rupture pour les acheteurs potentiels.

Il existe cependant des exceptions. Une grande partie de Hoboken, New Jersey est située dans une zone inondable, mais en raison de sa proximité de New York, la terre dans cette zone est considérée comme très précieuse.

4. Accès aux utilitaires

Est-il facile d'obtenir des services publics sur place?Cela comprend les égouts, l'eau courante, l'électricité, le gaz, le téléphone, le câble et Internet. Est-ce que les propriétés voisines ont ces services, ou est votre parcelle de terrain au milieu de nulle part.

Si votre propriété est au milieu de nulle part et n'a pas accès à une canalisation d'égout, vous pouvez faire un test de percolation sur le sol pour déterminer si une fosse septique peut être installée sur la propriété. Ce test détermine avec quelle rapidité l'eau s'écoule dans le sol. En supposant que la terre passe le test de percolation, vous devrez également creuser un puits pour l'eau potable, ce qui coûtera facilement cinq chiffres.

Obtenir ces utilitaires sur votre propriété peut être une dépense importante. Si vous ne parvenez pas à accéder aux utilitaires nécessaires, c'est un désastre pour tout développement potentiel que vous envisagiez.

5. Pas de revenu, mais des dépenses

Lorsque vous achetez une terre crue, il n'y a rien sur la terre, donc elle ne génère pas de revenu. Il est très difficile d'obtenir un prêt sur un terrain vacant, alors vous devrez probablement payer en espèces pour la terre, laissant beaucoup d'argent immobilisé dans l'investissement.

Aucun revenu n'est généré, mais vous serez toujours responsable des dépenses sur le terrain. La dépense principale sera les taxes. Vous devrez peut-être aussi payer pour entretenir la terre, comme couper l'herbe régulièrement.