Refinancement ou vente à découvert de hARP

Question: Devrions-nous faire un refinancement HARP ou une vente à découvert de notre maison sous-marine?

Un lecteur demande: «Mon mari et moi essayons de savoir si nous devrions essayer de vendre notre maison comme une vente à découvert ou de nous y accrocher et de demander le programme de refinancement HARP du gouvernement. nous dit de vendre, mais nous aimons l'idée de réduire nos paiements hypothécaires.Nous devons près de 300 000 $, et tandis que la valeur de notre maison est d'environ 165 000 $, notre homme d'hypothèque dit que nous pouvons économiser 635 $ par mois si nous sommes admissibles Pour un refinancement HARP, que suggérez-vous? Devrions-nous faire un refinancement HARP ou une vente à découvert? "

Réponse: Si un propriétaire devrait vendre à découvert par rapport à un refinancement HARP n'est pas coupé et sec. Bien sûr, dans la plupart des cas, la logique voudrait que le propriétaire soit probablement mieux dans deux ans après une vente à découvert qu'après un refinancement HARP, mais il y a beaucoup de choses à considérer avant de prendre cette décision.

Tout d'abord, est-ce que vous serez admissible à l'un ou l'autre programme? Beaucoup de banques de vente à découvert ont assoupli les exigences pour une vente à découvert, et chaque prêteur ne nécessite pas de difficultés financières, surtout après 2012. Toutefois, si votre banque exige des difficultés financières et que vous ne pouvez pas documenter une situation difficile, vous pourriez ne pas être admissible à une vente à découvert. du tout. Ce qui rendrait la question discutable, n'est-ce pas?

Donc, la première chose que je vous suggère est de parler avec un agent de vente à découvert pour savoir si vous serez admissible à une vente à découvert. Considérons le programme de vente à découvert HAFA du gouvernement si une vente à découvert ordinaire est trop restrictive.

Mais si vous suivez la voie HAFA, assurez-vous que vous voulez vraiment faire la vente à découvert avant de faire votre demande pour HAFA. Certains prêteurs ne vous permettront pas de présenter une nouvelle demande une fois que vous vous préqualifiez, si vous devez changer d'avis après approbation.

Il est important de noter que vous ne pouvez pas faire les deux. Vous devez choisir un programme. Soit le refinancement HARP ou la vente à découvert.

Se qualifier pour HARP Refinance

• Limité aux crédits Fannie Mae et Freddie Mac.

  Le programme de refinancement HARP s'applique uniquement aux prêts détenus par Fannie Mae ou Freddie Mac. Si votre prêt n'est pas Fannie Mae ou Freddie Mac, vous ne serez pas admissible. Vous pouvez savoir si votre prêt est Fannie Mae ou Freddie Mac en allant au Fannie Mae Loan Look Up ou au Freddie Mac Loan Look Up. Vous devrez connaître les quatre derniers chiffres du numéro de sécurité sociale de l'emprunteur principal.

• Origine des prêts 1er juin 2009 ou avant.

  Si vous avez contracté une hypothèque le 2 juin 2009 ou plus tard, vous ne serez probablement pas admissible au refinancement HARP. Il n'y a pas d'exception pour le moment mais cela pourrait changer.

• Plus de 80% LTV

  Si votre maison est sous l'eau, votre LTV (ratio loan-to-value) dépassera 80% de la valeur marchande, car la valeur marchande est généralement inférieure au solde de votre prêt.La plupart des gens n'ont aucun problème avec ce facteur de qualification.

• Pas de retards de paiement.

  Bien que le programme de refinancement HARP autorise un paiement en retard au cours des 12 derniers mois, de nombreux prêteurs ne consentiront pas de prêt à un emprunteur qui a été en retard, quelles que soient les lignes directrices HARP. Ces exigences supplémentaires du prêteur qui pourraient différer de celles énoncées dans le programme sont appelées superpositions.

• Premier refinancement HARP.

  À moins que les règles ne changent, et avec une petite exception, vous ne pouvez effectuer qu'un seul refinancement HARP et, une fois accordé, vous ne pouvez plus refinancer via HARP. Toutefois, si après le refinancement HARP, vous avez des problèmes pour effectuer les paiements, vous pouvez toujours demander une vente à découvert à une date ultérieure.

HARP Refinance Vs. Vente à découvert

Les directives de vente à découvert pour l'achat d'une autre maison après une vente à découvert sont généralement de 5 ans pour un prêt conventionnel et de 3 ans pour les prêts FHA. Disons que vous avez fait une vente à la place et vendu votre maison. Les inconvénients d'une vente à découvert sont:

• Vous ne possédez plus de maison.
• Vous devez déménager ailleurs et devenir locataire.
• Vous devrez peut-être déménager dans votre quartier.
• Vous perdrez votre déduction d'impôt pour posséder une maison.
• Il n'y a aucune garantie que vous vous qualifierez même dans 3 ans pour acheter une autre maison parce que les situations personnelles changent et les lois changent.

Si vous choisissez l'option de refinancement HARP, dans 2 ans, vous aurez économisé 15 240 $ (différence de paiement de 635 $ x 24 mois). En 3 ans, vous aurez économisé encore plus, 22 860 $. La valeur marchande de votre maison augmentera-t-elle pour compenser le fait que vous devez encore environ 300 000 $ sur une maison qui vaut 165 000 $?

Ça n'a peut-être pas d'importance. La raison pour laquelle cela n'a pas d'importance est que vous ne voudrez peut-être jamais vendre. Cela signifie que vous allez continuer à payer sur la maison jusqu'à ce que vous avez remboursé l'hypothèque de 300 000 $.

Si vous avez choisi la vente à découvert, cependant, au bout de 3 ans, vous pourriez être admissible à acheter une autre maison. Si vous croyez que les prix des maisons demeureront relativement stables au cours de cette période, vous pourriez acheter une maison comme celle que vous avez vendue, sauf la valeur marchande actuelle de 165 000 $. Même si les taux d'intérêt doublaient, votre paiement serait encore inférieur. que le paiement que vous payez aujourd'hui.

Mais pour certaines personnes, ce n'est pas une question de logique ou de raisonnement financier. Et c'est OK, absolument OK. Les gens achètent souvent de l'immobilier sur l'émotion et ils restent dans cette maison basée sur l'émotion. Ne vous sentez jamais mal si vous choisissez le refinancement HARP sur une vente à découvert. Quelle que soit la décision que vous prenez est la bonne décision pour vous.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.