Processus d'approbation HUD vente à découvert

Dans le processus de vente à découvert, les banques de vente à découvert traitent de deux types différents d'approbations HUD. Tout d'abord, la banque approuve l'estimation préliminaire HUD-1. Puis, juste avant la clôture, la banque approuve le HUD final.

Qu'est-ce qu'un HUD? Pourquoi les banques veulent-elles un HUD?

Le HUD-1 est un document RESPA qui énonce de manière uniforme tous les débits et crédits dans une transaction immobilière. Un HUD est en fait pour le bénéfice de l'acheteur.

Ce n'est pas pour le bénéfice de la banque de vente à découvert et cela ne fait pas vraiment partie de l'activité de la banque de vente à découvert, mis à part les frais déduits du prix de vente. Si quelque chose, la HUD implique la banque de l'acheteur, pas la banque du vendeur.

Mais cela n'empêche pas une banque de vente à découvert de le demander et d'exiger des changements au cours de son processus d'approbation. Heureusement, toutes les banques n'ont pas besoin d'une approbation HUD. Par exemple, de nombreux titulaires de privilèges juniors n'approuvent pas les HUD. C'est parce que la plupart des titulaires de privilège junior se soucient seulement du montant du chèque qui leur est payable.

Le prix de vente, qui paie quoi et combien de commissions sont payées, les seconds détenteurs de privilèges sont assez laxistes. Ce n'est pas la même chose dans l'autre sens. Le titulaire de privilège primaire se soucie beaucoup combien est payé au détenteur de lien junior, et qui le paie. Dans certains cas, les seconds prêteurs tentent d'amener les vendeurs à commettre une fraude hypothécaire. En effet, les deuxièmes prêteurs soupçonnent les premiers prêteurs de rejeter le HUD si le vendeur leur verse de grosses sommes d'argent, alors ils disent aux vendeurs d'enfreindre la loi.

Ce que les banques examinent sur une HUD pour une vente à découvert

Le chiffre le plus important et le plus évident sur un HUD est le prix de vente. Parfois, une banque peut dire qu'elle a besoin d'un certain montant net, et ce montant net pourrait être plus que le net sur le HUD. Dans ces types de situations, le meilleur moyen de faire plus d'argent à la banque est de demander à l'acheteur d'augmenter le prix d'achat.

Les prix d'achat que les banques approuvent sont rarement basés sur une évaluation complète. Avec autant d'argent en jeu, on pourrait penser qu'une banque voudrait engager un évaluateur indépendant pour évaluer la valeur. Cependant, la plupart des banques paient un agent immobilier au hasard - même pas nécessairement un spécialiste de quartier - pour donner à la banque une opinion rapide de la valeur qu'ils appellent un BPO. Ils paient 50 $ à 100 $ pour un BPO. Ceci est un excellent exemple d'être penny sage et livre stupide, comme ma mère avait l'habitude de dire.

C'est la raison pour laquelle de nombreux agents de vente à découvert fixent le prix d'une vente à découvert de la même manière qu'un agent BPO attribuera une valeur, parce qu'ils ne veulent pas se battre avec la banque de vente à découvert. Peu importe si le prix de vente est la valeur marchande tant qu'il est en ligne avec le BPO.

La banque examinera ensuite les autres frais facturés au vendeur sur la HUD. Vous pourriez vous demander qui est le vendeur d'une vente à découvert, et cette personne est le vendeur. La banque approuve simplement les frais que le vendeur paiera. Les frais normaux pour les frais de clôture d'un vendeur sont:

• Commission aux courtiers / agents immobiliers
• Frais de titre et d'entiercement
• Frais de transfert
• Frais de notaire, de notaire et de virement
• Doc timbres < Impôt foncier délinquant
• Prorata fiscal
• Récompenses actualisées aux titulaires de privilèges juniors
• Honoraires HOA, le cas échéant
• Crédit acheteur pour frais de clôture
• Types de frais Vente à découvert de banques refusées sur un HUD

De temps en temps, une banque accepte de payer pour un signalement d'organisme nuisible ou une garantie à domicile, mais rarement. Les banques ne paient presque jamais pour des réparations sur une vente à découvert. Il est également très inhabituel pour une banque de payer des frais HOA délinquants ou des dépôts UCC.

Si la banque n'autorise pas certains frais, par exemple, qu'elle souhaite réduire les frais d'entiercement de 1 500 $ à 500 $, qu'arrive-t-il au solde? Quelqu'un doit payer ces frais. Ce pourrait être le vendeur ou il pourrait être l'acheteur. L'entiercement pourrait décider de réduire ses frais, mais c'est peu probable.

Probablement le plus gros problème impliqué dans une vente HUD à découvert est le fait que beaucoup de négociateurs ne savent pas comment les lire. Ils ne comprennent pas que les crédits de vendeur sur un HUD ne sont pas toujours un crédit à l'acheteur.

Les changements dans RESPA exigent que tous les frais reflétés sur l'estimation de bonne foi de l'acheteur doivent apparaître comme un crédit à l'acheteur s'ils sont payés par le vendeur. Ce que les négociateurs ne réalisent pas est qu'ils montrent aussi comme un débit, qui efface le crédit à l'acheteur. Essayez d'expliquer cela à un employé de 8 $ l'heure.