Un guide rapide des lois Homestead de la Floride

Ayant pratiqué le droit au Maryland pendant neuf ans avant de déménager en Floride en 2004, j'ai trouvé que les lois régissant la propriété familiale en Floride étaient parmi les plus compliquées que j'ai rencontrées durant toute ma carrière juridique . Non seulement les résidents de Floride ont-ils confondu ces lois, mais, malheureusement, les procureurs de Floride aussi.

Cela dit, voici un guide rapide sur les informations de base que vous devez connaître sur les lois du homestead en Floride.

Quand une maison est-elle considérée comme votre propriété familiale en Floride?

Tout d'abord, quand une maison située en Floride sera-t-elle considérée comme votre propriété admissible à toutes les protections et restrictions offertes par les lois du homestead en Floride? Afin de se qualifier comme votre propriété familiale en Floride, vous et votre maison devez répondre à trois critères:

1. Vous devez avoir un titre légal ou bénéficiaire à la maison le 1er janvier.
2. Vous devez résider à la maison comme votre résidence permanente.
3. Vous devez présenter une demande d'exemption de permis de propriété en personne au bureau de l'évaluateur immobilier du comté où se situe votre résidence entre le 1er janvier et le 1er mars de l'année où vous demandez l'exonération de propriété. Une fois que votre propriété reçoit le statut de propriété familiale, ce statut restera généralement en place jusqu'à ce que vous informiez le bureau de l'évaluateur immobilier que la propriété n'est plus votre propriété familiale en Floride. Certains comtés enverront une lettre ou une carte postale pour vous rappeler que vous devez aviser le bureau de l'évaluateur immobilier lorsqu'une maison n'est plus votre propriété.

Quelles sont les trois règles régissant Florida Homestead Property?

En supposant que votre propriété remplisse les trois critères énumérés ci-dessus, alors, pour comprendre les lois qui régissent votre propriété en Floride, vous devez savoir dans quel contexte le homestead est discuté - par rapport à:

1. Real taxes foncières;
2. Protection contre les créanciers; ou
3. Mort, descente et distribution.

Homestead par rapport aux impôts fonciers

Votre propriété familiale en Floride aura droit à certaines exemptions de taxes foncières. Reportez-vous au site Web du Florida Department of Revenue pour une liste complète des exemptions disponibles. En outre, le plafonnement des économies de la Floride prévoit que l'évaluation annuelle de votre propriété aux fins de l'impôt foncier ne peut augmenter que de 3% ou la variation en pourcentage de l'indice des prix à la consommation de l'année précédente. Cela conduira généralement à des économies importantes sur vos impôts fonciers plus les années que vous possédez votre propriété familiale.

Homestead par rapport à la protection contre les créanciers

Si quelqu'un vous poursuit en justice et obtient un jugement contre vous, la loi de la Floride prévoit que le détenteur du jugement ne peut vous forcer à vendre votre propriété.Cette protection contre les créanciers judiciaires s'étendra également à certains héritiers qui héritent de votre propriété familiale après votre décès, y compris votre conjoint, vos enfants, vos frères et soeurs, ainsi que vos neveux et nièces. Néanmoins, tous les jugements spécifiques à la propriété, tels que les saisies, les frais d'association en souffrance et les privilèges des entrepreneurs, l'emporteront sur la protection des propriétés familiales.

Homestead en rapport avec la mort, la descendance et la distribution

Le troisième concept, probablement le plus confus, que vous devez comprendre en ce qui concerne votre propriété familiale en Floride est les restrictions que la loi de la Floride impose à qui laissez votre ferme en Floride après votre mort. Cela dépendra du fait que vous étiez marié ou non au moment de votre décès et que vous ayez ou non survécu à des enfants mineurs.

• Pas survécu par un conjoint ou des enfants mineurs. Prenons d'abord la situation facile: si vous possédez une résidence familiale en Floride et que vous n'avez pas survécu à un conjoint ou à des enfants mineurs, vous pouvez laisser la propriété familiale à qui vous voulez. Cela signifie que vous pouvez déshériter un enfant en faveur de vos autres enfants, ou déshériter vos enfants en faveur d'un frère ou d'une amie.
• Survécu par un enfant mineur. Que se passe-t-il si vous avez survécu à un enfant mineur? Si vous êtes marié et que votre homestead est titré conjointement avec votre conjoint, alors c'est OK, vous pouvez laisser votre propriété protégée à votre conjoint par le biais des droits de survie. Mais que se passe-t-il si vous êtes un parent célibataire et que le homestead est intitulé en votre nom unique? Ensuite, au moins jusqu'au 1er octobre 2010, votre homestead devait passer également à tous vos enfants et des tuteurs mineurs devaient être établis pour tous vos enfants qui avaient moins de 18 ans au moment de votre décès. Le 1er octobre 2010, une nouvelle loi est entrée en vigueur qui permet à un parent seul d'un enfant mineur d'établir un type spécial de fiducie irrévocable pour le bénéfice de l'enfant mineur jusqu'à un âge choisi par le parent. Cela évitera la nécessité de mettre en place une tutelle mineure et de donner au parent le contrôle de quand et comment l'enfant héritera de la propriété, mais, comme mentionné ci-dessus, ce type particulier de fiducie doit être irrévocable et ne doit être établi qu'avec l'aide de un avocat en planification successorale.
• Survécu par un conjoint. Que se passe-t-il si vous êtes survécu par un conjoint? Ensuite, au moins jusqu'au 1er octobre 2010, si vous n'avez pas légué votre ferme à votre conjoint sans condition, votre conjoint recevrait ce que l'on appelle un «domaine de la vie» dans la propriété et vos enfants le feraient. recevoir le reste en parts égales après le décès de votre conjoint. Recevoir une succession à vie dans la propriété signifie que même si le conjoint survivant a le droit de vivre dans la propriété pour sa vie restante, cela signifie également que le conjoint survivant doit payer toutes les taxes foncières et d'assurance pour maintenir la résidence. En outre, le conjoint survivant ne peut pas forcer les enfants à vendre la propriété, et les enfants ne peuvent pas forcer le conjoint à vendre la propriété.Aujourd'hui, il existe deux façons de contourner cette règle stricte:

1. Vous et votre conjoint pouvez conclure un contrat prénuptial ou un contrat postnuptial où le conjoint qui ne possède pas la propriété renonce à tous ses droits à la propriété protégée. Cela permettra au propriétaire de la propriété de laisser la propriété à qui il veut.
2. À compter du 1er octobre 2010, le conjoint survivant qui est initialement coincé avec un domaine viager dans la propriété peut choisir, après le décès du conjoint décédé, de diviser la propriété dans un délai limité afin que le conjoint reçoive la moitié et les enfants du conjoint décédé diviseront également l'autre moitié.

Comme vous pouvez le voir, les lois du Homestead en Floride sont délicates. Si vous avez des enfants mineurs ou envisagez de faire de votre résidence secondaire en Floride votre résidence principale, puis asseyez-vous avec un avocat de planification successorale en Floride pour vous assurer que vous avez examiné les trois aspects des lois de Floride et planifié correctement.

Vous songez à devenir un résident de la Floride?

Si vous envisagez toujours de devenir un résident de la Floride, reportez-vous à ce qui suit:

• Les 5 meilleures raisons de devenir un résident de Floride
• Comment devenir un résident de Floride, officiellement