Proratisation de loyer pour l'investisseur immobilier

À la table de clôture d'une transaction de location de biens immobiliers, les loyers qui ont été payés au vendeur avant la clôture devront être calculés au prorata. Le vendeur devra à l'acheteur tous les montants de location à partir de la fin de la période de location, généralement le mois. Normalement, les prorations de loyer sont effectuées «jusqu'à» la date de clôture.

Les prorations n'incluent pas les dépôts de garantie. Ceux-ci peuvent être payés à l'acheteur par le vendeur pour être détenus comme ils étaient avant la vente.

L'acheteur sera alors responsable des dépôts et de leur disposition éventuelle sur la base des termes du nouveau contrat de location.

Exemple de calcul du prorata

Il y a trois calculs pour arriver au montant de la répartition du loyer:

1. Déterminer le nombre de jours de loyer que le vendeur doit à l'acheteur.
2. Arrivée au montant de la location par jour.
3. Multipliez le montant de la location / jour par le nombre de jours.

Faisons un exemple de calcul maintenant. Supposons qu'un duplex avec les deux unités louées soit vendu. Les loyers sont de 500 $ / mois pour l'unité A et 700 $ / mois pour l'unité B. Le loyer a été payé pour les deux unités le premier jour du mois de septembre, et nous fermons le 12 septembre.

1. 30 jours en septembre moins les 12 jours jusqu'à la fermeture équivaut à 18 jours au prorata.
2. Les loyers totalisent 1200 $ / mois, alors divisez par 30 jours pour un montant de location quotidien de 40 $.
3. 40 $ / jour le montant de la location multiplié par 18 jours équivaut à 720 $.

Sur un relevé de clôture, ce montant apparaîtra comme un "crédit" à l'acheteur et un "débit" au vendeur.

Achat de biens locatifs - Autres considérations sur les loyers

Évidemment, les propriétés locatives, de la maison individuelle à l'appartement, sont achetées pour leur flux de trésorerie et leur retour sur investissement global avec appréciation et avantages fiscaux. Nous venons d'examiner la répartition des loyers à la clôture, mais il y a deux facteurs très importants en ce qui concerne les loyers.

Les acheteurs doivent déterminer si les loyers déclarés sont corrects.

Correct signifie que les loyers dans les feuilles de calcul et les documents de revenu sont factuels. Pour confirmer l'information, un acheteur potentiel d'un bien locatif devrait obtenir des relevés bancaires pour vérifier que ce sont les loyers réels qui sont payés. En d'autres termes, si le loyer d'un appartement est supposé être de 750 $ par mois, confirmez que c'est le montant déposé.

Par exemple, supposons que le locateur laisse le locataire échanger des services pour tout ou partie du loyer. Peut-être que le locataire fournissait des services de nettoyage et d'entretien. Ou peut-être, le locataire a reçu une réduction de loyer hors livres en raison d'une relation personnelle avec le propriétaire. Peu importe la raison, les chiffres ne seront équilibrés que lorsque tous les loyers inclus dans les baux des locataires seront effectivement déposés.

L'acheteur éventuel peut également se renseigner pour savoir si le vendeur applique des tarifs courants sur le marché.En d'autres termes, confirmez si les locataires paient en dessous, au niveau ou au-dessus de ce que les propriétaires de la région exigent pour des propriétés similaires. Il peut y avoir une réelle valeur dans ce domaine pour l'acheteur. Certains propriétaires sont paresseux ou n'aiment tout simplement pas interviewer et placer de nouveaux locataires. Ils évitent d'augmenter les loyers pendant de longues périodes afin de garder les mêmes locataires en place.

Le résultat est que les loyers payés peuvent être considérablement inférieurs aux taux actuels du marché. Immédiatement après l'expiration du bail, les loyers peuvent être augmentés pour changer le retour sur investissement et les flux de trésorerie pour le bénéfice du nouveau propriétaire.