Pourquoi les ventes de maisons en attente ne tiennent-elles pas la route?

Lorsque les ventes en attente se retrouvent sur le marché en tant que cotation active, elles suscitent des soupçons dans le quartier. Tout le monde se demande ce qui a mal tourné? Pourquoi la vente en attente s'est-elle effondrée? Il pourrait annuler en raison du remords du vendeur, mais c'est un coup long.

De nombreux propriétaires regardent les enseignes For Sale dans leurs quartiers. Dans les marchés acheteurs, il est très fréquent de voir apparaître un panneau en attente après deux ou trois mois sur le marché car les DOM sont souvent beaucoup plus longs lorsqu'il y a moins d'acheteurs que de vendeurs.

Tout aussi commun est le moment où le signe de vente en attente tombe et que le panneau «À vendre» reste debout.

Pourquoi les ventes de maisons en attente tournent mal

Remords de l'acheteur
Les acheteurs ont froid aux pieds. En Californie, les contrats types donnent aux acheteurs 17 jours pour faire des inspections. Pendant ce temps, les acheteurs peuvent annuler un contrat pour une raison quelconque, mais le plus commun est la peur d'acheter une maison. Pendant cette période, les acheteurs obtiennent leur dépôt d'argent sérieux pour n'importe quelle raison lors de l'annulation.

Une vente en attente dans la région de Land Park de Sacramento s'est récemment effondrée la veille de la fermeture. L'acheteur n'a pas donné à son agent un motif d'annulation. Elle a simplement refusé de signer les documents de prêt et a renoncé à son dépôt. Sa raison non divulguée était pieds froids. Ce fut un acheteur qui, dans quelques années, regrettera probablement sa décision.

Les accédants à la propriété bénéficient grandement des services d'un agent immobilier expérimenté qui peut les guider dans le processus d'achat d'une maison.

Un agent qui remarque les signes des pieds froids peut fournir des services de conseil et aider les acheteurs à éviter de faire une erreur.

Inspections de la maison
Pour l'œil non averti, de nombreuses maisons se ressemblent: quatre murs, un plancher et un toit. Mais pour un inspecteur de la maison, chaque petite fissure dans le mur et chaque endroit sur le plafond pourrait causer des ennuis.

Les sous-sols humides, les toits défaillants et les systèmes de CVC défectueux sont trois problèmes importants qu'un acheteur moyen ne peut raisonnablement inspecter sans une assistance professionnelle.

Une fois qu'un inspecteur en bâtiment signale des problèmes dans une maison, les acheteurs ont tendance à paniquer. Toutes les maisons ont des problèmes, même de nouvelles maisons. Parfois, les acheteurs exigent que les vendeurs remplacent les appareils usagés ou réparent les conditions préexistantes qui rendent l'acheteur inconfortable. Les acheteurs peuvent également demander un crédit auprès du vendeur en guise de compensation. Si le vendeur refuse de faire l'une ou l'autre de ces options, alors la vente en attente s'annule et la maison revient sur le marché.

Ne faites pas de demandes de réparation ou de crédit déraisonnables. Un acheteur a exigé que le vendeur achète plusieurs boîtes de poison de fourmi et pulvérise le périmètre de la maison. Un autre a demandé un crédit de 2 500 $ pour remplacer un chauffe-eau. Embaucher un inspecteur qualifié qui peut expliquer les défauts et leur signification.

Faible évaluation
La plupart des acheteurs de maison contractent une hypothèque.Pour protéger la position du prêteur, le prêteur demandera à un acheteur de payer pour une évaluation. Si l'évaluation est inférieure au prix de vente, voici les options:

1. Payer la différence en espèces.
2. Commandez une autre évaluation auprès d'un nouvel évaluateur.
3. Fournir à l'assureur des ventes comparables soutenant le prix de vente, dans l'espoir de modifier la valeur estimée.
4. Donner au vendeur une deuxième hypothèque pour la différence.
5. Demandez au vendeur de réduire le prix.

Si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur l'une de ces options, la vente en attente s'effondrera.

Demander à un agent immobilier de vous fournir des ventes comparables avant d'écrire un contrat d'achat peut vous aider à maintenir votre offre en ligne avec les ventes récentes. Embaucher un négociateur fort pour obtenir l'offre acceptée à un prix inférieur.

Rejet de prêt hypothécaire
Jusqu'à ce que les documents publics soient recherchés par une société de titres ou un avocat, les acheteurs pourraient ne pas avoir connaissance des privilèges ou des jugements déposés contre eux. À moins que ces privilèges ne soient supprimés, un prêteur ne prêtera pas, et le prêt de l'acheteur peut être refusé.

Les acheteurs qui ne connaissent pas mieux augmentent parfois leur taux d'endettement en finançant des achats importants en attendant la fin de leur prêt hypothécaire.

L'obtention d'un prêt pour une voiture neuve ou le financement de l'achat de meubles peut rendre un acheteur inadmissible à un prêt hypothécaire. Si le prêt est refusé en raison du financement impulsif d'un acheteur, la vente en attente retournera à active.

Ne souscrivez aucun nouveau prêt en attendant de conclure la vente de votre nouvelle maison. Attendez que votre prêt enregistre et que la transaction se termine. Ne faites aucun arrangement financier qui diffère de ceux divulgués sur votre demande de prêt initiale.

Contingent sur la vente à domicile de l'acheteur
Les acheteurs peuvent perdre une vente à domicile si le contrat est subordonné à la vente de la maison de l'acheteur et que la maison n'a pas été vendue dans le délai imparti. Peu d'acheteurs peuvent se permettre de posséder deux résidences en même temps en effectuant deux paiements hypothécaires.

Les offres contingentes peuvent créer un effet domino. Si l'acheteur tombe par contre, toutes les autres transactions qui dépendent de cette clôture s'effondreront, rendant ces ventes en suspens mauvaises.

Selon le libellé de l'accord de prévoyance, les vendeurs pourraient également conserver le droit de chasser un acheteur éventuel et d'annuler le contrat si un autre acheteur veut acheter la maison sans éventualité.

Avoir un plan de secours dans le cas où votre maison ne vend pas immédiatement pendant que vous êtes sous contrat pour en acheter une autre. Enquêter sur l'obtention d'un prêt-relais. Avec un peu de pré-planification, certains acheteurs économiser de l'argent en établissant une ligne de crédit sur valeur domiciliaire avant de mettre leur maison existante sur le marché.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.