Dispositions partielles des biens corporels amortissables

Vous ou votre client avez remplacé le toit d'une propriété locative.

Ou fait une sorte de réparation qui était une amélioration, restauration ou adaptation dans laquelle une partie importante de la propriété ou de l'équipement a été démoli et remplacé.

Ce que nous avons ici est une occasion de faire une disposition partielle de l'ancienne propriété et de capitaliser la nouvelle propriété.

Nous allons vous parler de l'idée et des maths derrière les dispositions partielles, et vous donner un exemple avec lequel travailler.

L'idée: si nous devons le remplacer, nous pouvons disposer de l'ancien et capitaliser la nouvelle propriété

Imaginez un toit. (Oui, c'est l'un des exemples que l'IRS donne dans ses règlements finaux, plus il est facile pour nous d'imaginer, alors c'est l'exemple que nous allons suivre ici.) FYI pour le texte intégral de ces règlements, voir T. D. 9689, Guide concernant les dispositions de biens corporels amortissables. (Jusqu'à présent, c'est le seul endroit en ligne pour trouver le texte intégral de 26 CFR 1. 168 (i) -8.)

Nous avons donc un client qui a un bien locatif. Le client remplace le toit. Le vieux toit se détache et les matériaux sont recyclés ou jetés. Le vieux toit n'est plus, pourtant le coût du toit est inclus dans le coût de l'ensemble du bâtiment. Au moment où le client a acheté la propriété, le client a payé un prix, et ce prix était pour le terrain et le bâtiment, et le toit faisait définitivement partie du bâtiment. Ainsi, le coût de l'ancien toit est inclus dans le coût de l'immeuble, qui est reporté sur la déclaration de revenus du client et amorti sur 27 ans ou 39 ans (pour les propriétés locatives résidentielles ou commerciales, respectivement).

Une disposition partielle signifie que nous extrayons le coût du vieux toit du coût du bâtiment, nous débarrassons de ce vieux toit et capitalisons et commençons à déprécier le nouveau toit. Avoir du sens?

Il y aura beaucoup de maths en jeu

"Je n'ai pas le temps pour les maths", m'a dit un CPA au début d'avril. Compréhensible.

Concentrons-nous sur le bien que fait notre client. Nous débarrassons-nous du vieux toit? Oui. Et vendons-nous cela? Donc, il n'y a pas de produit brut de la vente. Donc, le gain sur la disposition aura zéro produit moins la base du coût restant, ce qui signifie que nous avons une perte. C'est un chiffre de revenu négatif qui est porté à l'avant de la 1040. Et les chiffres de revenu négatifs font quoi? Ils abaissent le revenu total, réduisent le revenu brut ajusté, réduisent le revenu imposable et diminuent l'impôt.

Mais attendez, il y en a plus. Les pertes diminuent le revenu, ce qui diminue les revenus pour mesurer les pertes d'activité passives et mesurer des choses comme l'impôt sur le revenu net d'investissement, la taxe Medicare supplémentaire, l'impôt minimum de remplacement et toute une série d'autres calculs. .Donc, si vous n'avez pas le temps de faire le calcul, étendez-vous et faites le calcul quand vous avez du temps mental. Cela profitera au client maintenant et dans le futur.

Est-ce que cela va profiter au client dans le futur? Oui, car regardez l'amortissement accumulé. Lorsque nous disposons d'un actif partiel, nous supprimons à la fois le coût et l'amortissement cumulé de l'actif d'origine. Nous recevons une perte actuellement déductible maintenant. Et en réduisant le montant de l'amortissement accumulé, nous avons moins d'amortissement à récupérer si et quand la propriété est vendue dans le futur.

Ne ratez jamais une opportunité d'économiser de l'argent deux fois.

Les étapes en un mot

Mesurez le coût de la propriété de remplacement
En utilisant ce coût, effectuez un retour en arrière pour mesurer le coût historique de la propriété d'origine.
Nous avons besoin d'un taux de changement.
En utilisant le taux de variation, actualisez le coût actuel à son coût historique.
Base distincte et dépréciation.
Éliminer l'actif partiel: calculer le gain ou la perte.
Capitaliser et commencer à déprécier le nouvel actif.

Exemple

Un contribuable a un logement locatif. Voici les faits pertinents:

Le contribuable achète la maison et la loue
Mise en service de la maison:	09/01/2011
Coût de l'immeuble (hors terrain): > 250 000 $	Amortissement antérieur (jusqu'à la fin de 2013):
20 833	Le contribuable remplace le toit
Le toit est mis en service le
11/1/2014	Coût du nouveau toit:
12 000 $	Étape 1: Mesurer le coût de la propriété de remplacement

Voici le montant de 12 000 $ pour le nouveau toit, dans l'exemple ci-dessus. D'où vient ce nombre? Le client m'a donné toutes les preuves de paiement et les factures pour les couvreurs. Nous avons additionné les dépenses. (Maintenant, bien sûr, les dépenses s'ajoutent rarement à un chiffre rond, comme les douze mille ci-dessus Je garde mon exemple facile à saisir.)

Étape 2: Mesurez le coût historique de la propriété originale

Pour séparer le coût initial du toit (ou de tout autre composant du bâtiment pour lequel nous voulons faire une disposition partielle), l'IRS dit que nous pouvons utiliser

"toute méthode raisonnable" pour déterminer le coût d'origine tant que la méthode est " appliquée de manière cohérente à toutes les parties du même actif" (Règlement du Trésor 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Alors, quelles sont les méthodes raisonnables?

Pour les restaurations seulement

, utilisez la méthode d'actualisation de l'indice des prix à la production. Affectez le coût de l'actif d'origine en fonction du rapport entre le coût de remplacement de la disposition partielle et le coût de remplacement de l'ensemble de l'actif.
Étude de ségrégation des coûts.
Dossiers du contribuable.
"La plupart du temps, nous voyons la méthode de repli de l'indice des prix à la production", dit

Phil Zaman , comptable public certifié qui dirige les programmes d'apprentissage de CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC La méthode des remises ne fonctionne "que pour les restaurations", avertit Zaman. Nous "ne pouvons pas l'utiliser pour des améliorations / améliorations ou des adaptations."

"L'actualisation est comme une combinaison d'intérêt, mais à l'inverse", a expliqué Zaman.Il a également déclaré que la méthode de l'escompte est la méthode «la plus objective des sanctions officiellement reconnues» décrite dans la section 1. 168 (i) -8 du Règlement du Trésor.

Une deuxième méthode, a déclaré Zaman, consiste à prendre le coût de remplacement du composant et à le diviser par le coût de remplacement de l'ensemble du bien. Il en résulte un ratio qui est ensuite multiplié par le coût initial de l'ensemble de l'actif.

Une troisième méthode consiste à embaucher des professionnels pour mener une étude sur la ségrégation des coûts, que les contribuables «peuvent faire à n'importe quel moment», a déclaré Zaman.

Enfin, les contribuables qui ont réellement construit l'actif peuvent utiliser leurs propres enregistrements pour déterminer le coût de chaque composant.

Étape 2A: Trouver le taux d'actualisation en utilisant l'indice des prix à la production

Premièrement,

nous pouvons utiliser l'indice des prix à la production pour les produits finis ou son successeur, le Indice de demande finale . Ces indices peuvent être consultés sur le site Web du Bureau of Labor Statistics.

// www. bls. gov / data /
Puis
faites défiler jusqu'à l'endroit indiqué Prix - Producteur . Ensuite, sous cette section, voir où il est indiqué
Données sur les produits, y compris les index FD-ID «headline» . Maintenant
regardez vers la droite et cliquez sur Top Picks (l'icône avec l'étoile). Cela nous donne différents indices parmi lesquels choisir.
"En général, vous utilisez la demande finale ou les produits finis (non désaisonnalisés)", explique Zaman.
Choisissez la demande finale - WPUFD4.
Ou choisissez Produits finis - WPUSOP3000.
L'indice de la demande finale commence en novembre 2009 et va de l'avant.
"Les produits finis (WPUSOP3000) remontent à 1947", explique Zaman.
"Vous pouvez ajuster les années affichées en haut de la page", souligne Zaman.
Zaman prévient en outre que vous pourriez vouloir travailler avec un seul ensemble d'indices.
Copiez les données PPI pertinentes et collez-les dans une feuille de calcul.

Pour référence, voici les deux ensembles de données avec lesquels nous devons travailler pour notre exemple.

Tableau 1.

Indice des prix à la production - Demande finale de produits de base (WPUFD4) Année
Jan	Fév	Mar	Avr	Mai	Jun	Juil	août	sept.	oct.	nov.	déc.	2011
103. 4	104. 2	105. 2	105. 9	106. 1	106	106. 3	106. 4	106. 6	106. 3	106. 4	106	2012
106. 6	107. 1	107. 7	108	107. 8	107. 4	107. 4	107. 7	108. 2	108. 3	108. 2	108	2013
108. 3	108. 8	109. 1	109	108. 8	109. 2	109. 5	109. 5	109. 4	109. 7	109. 4	109. 3	2014
109. 7	110. 1	110. 8	111	111. 1	111. 2	111. 6	111. 6	111. 1	111. 4	110. 9 (P)	110. 5 (P)	Tableau 2.

Indice des prix à la production - Produits finis de base (WPUSOP3000) Année
janv.	fév.	mars	avril	mai	Juin	juillet	août	septembre	oct.	nov.	déc.	2011
184. 4	186. 6	189. 1	191. 4	192. 5	191. 4	192. 2	191. 7	192. 6	191.8	191. 7	191. 1	2012
192	192. 9	194. 4	194. 9	193. 7	192. 8	193. 2	195. 4	196. 7	196. 3	194. 5	193. 7	2013
194. 8	196. 3	196. 6	195. 9	196. 8	197. 2	197. 2	197. 9	197. 3	196. 9	196	196. 5	2014
198	198. 8	200. 3	202	201. 8	202. 8	202. 9	202. 4	201. 7	200. 3	198. 1 (P)	195. 6 (P)	Notes de bas de page:

Si vous voyez (R) à côté d'un index, cela signifie que le numéro a été révisé. (P) signifie préliminaire. "Tous les index sont sujets à révision quatre mois après la publication originale", dit le BLS. Nous allons maintenant trouver le taux d'actualisation.

La maison de location a été mise en service à l'origine le 1er septembre 2011. Nous mettons en gras (ci-dessus) les indices pour cette date.

Le toit a été mis en service le 1er novembre 2014. De même, nous mettons en gras les indices de cette date.

Voici la partie mathématique. Nous trouvons la

variation en pourcentage entre les deux indices. Commençons par la PPI-Commodities Final Demand (Tableau 1). Le calcul est le suivant: Index à la date de mise en service pour la restauration

110. 9	nov. 2014	Indice à la date de mise en service de l'élément d'origine
106. 6	sept. 2011	Variation en pourcentage entre les deux indices
0. 040337711	= (110. 9-106 .6) / 106. 6	Exprimer ceci en pourcentage.
4. 0338%		En utilisant la demande finale PPI-Commodities, j'ai un taux de changement (R

FD _{) égal à 4. 03%.} Faisons la même chose, cette fois pour les

PPI-Marchandises finies (Tableau 2). Indice à la date de mise en service de la restauration

198. 1	nov. 2014	Indice à la date de mise en service de l'élément d'origine
192. 6	sept. 2011	Variation en pourcentage entre les deux indices
0. 028556594	= (198.1-192.6) / 192. 6	Exprimer ceci en pourcentage.
2. 85566%		En utilisant les produits finis PPI-Commodities, j'ai un taux de variation (R

FG _{) égal à 2. 86%.} Nous avons maintenant trouvé deux taux d'actualisation différents (R

FD _{et R} FG _{). Depuis l'IRS nous permet d'utiliser toute méthode raisonnable, j'ai besoin de savoir quelle méthode va être la plus raisonnable pour mon client. (Nous le ferons à l'étape 4 ci-dessous.) Une fois que nous aurons choisi l'index à utiliser, nous en tiendrons compte dans le dossier permanent du client afin que nous nous souvenions d'utiliser cette même méthode pour toute autre disposition partielle. sur cette même location.} Nous avons fini avec l'étape 2A.

Étape 2B: Utilisation du taux de variation, actualisation du coût actuel à son coût historique

Il existe deux méthodes mathématiquement équivalentes pour calculer la remise.

Divisez le coût de remplacement par 1 + R; ou

Multiplier le coût de remplacement par le PPI pour le mois initialement mis en service et diviser par le PPI pour les mois où il a été remplacé.
Les deux devraient aboutir à la même réponse. Pour la brièveté, je vais vous montrer seulement la première méthode seulement.

Coût de remplacement (RC) = 12 000 $

Le taux de change (R) est soit R

FD _{= 4. 03% ou R} FG _{= 2. 86%}

Si R = R	FD _{= 4. 03%} Si R = R	FG _{= 2. 86%} RC / (1 + R )
12 000 / (1 + 4, 03%)	12 000 / (1 + 2 86%)
12 000 / (104, 03%)	12 000 / (102,86%)
11, 535. 1341	11666. 3426	Coût historique du toit original
11 535	11 666	Alors, que disons-nous ici? Sur le coût total du bâtiment (250 000 à l'origine), 11 535 $ ou 11 666 $ sont attribués au toit d'origine. Nous basons cela sur le coût réel du remplacement du toit (12 000 $) et nous actualisons ce coût en utilisant l'une des deux mesures de l'Indice des prix à la production. Quelle méthode sera la meilleure pour notre client? Nous nous en apercevrons à l'étape 4.

Étape 3: Calcul de la base et de la dépréciation des immobilisations

Les objectifs consistent à séparer l'actif initial et sa dépréciation en deux actifs. De cette façon, nous pouvons disposer d'un et garder l'autre.

Je vais d'abord vous montrer les résultats, puis nous parlerons de la façon de le faire.

Base séparée et dépréciation si nous utilisons R

FD _{= 4. 03%} Atout
Non ajusté	Amortissement antérieur (jusqu'à fin 2013)	Bâtiment d'origine > 250 000
20, 833	Après ségrégation:
	Bâtiment (moins vieux toit)	238, 465
19, 872	Ancien toit > 11, 535	961

Toiture neuve	12 000	so
	Base de séparation et dépréciation si nous utilisons R > FG	= 2. 86%

Patrimoine

Base non ajustée _{Amortissement antérieur (fin 2013)} Bâtiment d'origine
250, 000	20, 833	Après ségrégation:
		Bâtiment (moins vieux toit)
238, 334	19, 861	Toiture ancienne
11, 666	972	>
	Toiture neuve	12 000
n / a	Remarque: les chiffres de base et d'amortissement du bâtiment (moins le vieux toit) plus le vieux toit additionnent les chiffres de l'original bâtiment. (C'est-à-dire 238, 465 + 11, 535 = 250 000 pour la base, et de même 19, 872 + 961 = 20, 833 pour la dépréciation antérieure, dans le tableau en utilisant R	FD
ci-dessus.) Nous n'avons perdu aucune base ni aucune dépréciation. Nous avons simplement divisé le montant initial en deux actifs distincts.	Pourquoi la dépréciation est-elle antérieure à la fin de 2013? Parce que notre logiciel d'impôt va calculer la dépréciation pour 2014 une fois que nous avons mis dans les actifs correctement.	Comment obtenir ces chiffres? La première ligne, relative au bâtiment d'origine, qui provient de notre logiciel d'impôt ou des tableaux d'amortissement du client dans leur déclaration de l'année dernière.

Le chiffre de base pour le vieux toit: nous avons besoin de ce calcul ci-dessus. Notez le chiffre 11, 535 pour le vieux toit. C'est R _FD d'en haut. Nous pourrions également utiliser R

Le chiffre de base pour le bâtiment moins de toit: nous avons pris la base originale et soustrait le vieux toit. _{Les chiffres d'amortissement pour le bâtiment moins vieux toit et pour le vieux toit: il y a deux méthodes pour le découvrir.Il y a la méthode de William. Et il y a la méthode de Phil Zaman. La méthode de William est la suivante:} Divisez le coût historique de l'ancien toit par le coût total d'origine pour obtenir un pourcentage, _{Multipliez ensuite par les chiffres d'amortissement d'origine pour trouver la dépréciation attribuée au composant remplacé.} Et la méthode de Zaman? Calculer l'amortissement pour le bâtiment moins vieux toit et pour le vieux toit.

Je l'ai calculé dans les deux sens. En utilisant ma méthode, j'ai eu 961 $. 23 de dépréciation attribuée au vieux toit. En utilisant la méthode de Zaman, j'ai obtenu 961 $. 24 d'amortissement attribué au vieux toit. Donc, après arrondi, les deux ont abouti à la même réponse: 961 $. Bien que ma méthode fonctionne bien parce que nous pouvons faire le calcul dans une feuille de calcul, je pense que la méthode de Zaman est techniquement la façon précise de le faire.

Voici une

calculatrice de dépréciation
que j'ai trouvée sur Internet en faisant des recherches pour cet article. Marquer ceci, car il sera utile plus d'une fois.

// www. calculatorsoup. com / calculatrices / financière / dépréciation-propriété-immobilier. php

Étape 4: Calculer le gain ou la perte sur la disposition partielle

Voici les résultats, et nous creuserons dans les détails. Si R = R FD
= 11, 535

Produits bruts

-0- _{(matériaux mis au rebut)} Coût de la composante
11, 535			Moins d'amortissements
(961)			Moins dépréciation courante
-0-		Supposons zéro pour l'instant	Base ajustée
	10, 574		Gain ou perte
	(10, 574)
		< Si R = R	FG
= 11, 666	Produits bruts		-0-
(matériaux mis au rebut) _{Coût de la composante} 11 , 666
		Moins d'amortissements	(972)
		Moins d'amortissements	-0-
	Supposons zéro pour l'instant < Base ajustée		10, 694
	Gain ou perte		(10, 694)

> Remarque: J'ignore la dépréciation pour l'année en cours. Pourquoi? Pour notre objectif immédiat, nous devons déterminer quelle méthode d'escompte fonctionnera le mieux pour notre client. Et nous pouvons le faire dans un tableur. En faisant le calcul réel du gain / perte, notre logiciel d'impôt calculera la dépréciation de l'année en cours et la mettra aux bons endroits.	Regardez les deux résultats. Selon la méthode que nous choisissons pour le taux d'actualisation (R), nous avons une perte de 10 574 $ (en utilisant l'indice de la demande finale) ou de 10 694 $ (en utilisant l'indice des biens finis). Qu'est-ce qui va être mieux pour ce client particulier? La perte de 10 694 $.	Je note dans le dossier du client que nous avons choisi d'utiliser les produits finis PPI-Marchandises pour calculer les cessions partielles sur cette propriété locative. Et je transfère maintenant les calculs appropriés (en utilisant R	FG
) au logiciel d'impôt.	Maintenant, réfléchissons à ce qui se passe.	L'indice des biens finis a donné de meilleurs résultats pour ce client particulier.Y a-t-il une façon que j'aurais pu accélérer le processus de prise de décision pour ne pas avoir à faire autant de maths? Je remarque que (R	FD

) est 4. 03% et (R

) est 2. 86%, sur la période de temps pertinente dans cet exemple. L'indice des biens finis, dont le taux de change était moins élevé, a donné lieu à une base historique plus importante et à une perte plus importante. J'émets l'hypothèse que le taux de changement le plus bas entraînera une base historique plus grande, et donc une perte plus importante. Je vais continuer à faire les calculs dans les deux sens jusqu'à ce que je sache si c'est une affirmation vraie ou non. _{Mettons cela au total} Notre client a remplacé le toit de sa propriété locative. Il en coûtait 12 000 $ pour mettre ce nouveau toit. Nous avons calculé que le coût de l'ancien toit était de 11 666 $ en actualisant le coût de remplacement par l'indice des prix à la production. Dans ce scénario, le PPI pour les produits finis s'est avéré être le taux d'actualisation le plus avantageux. En utilisant le coût historique, nous séparons la base et la dépréciation liée au vieux toit du bâtiment. Nous gardons le reste du bâtiment sur les livres et nous nous déprécions comme d'habitude. Nous nous débarrassons de l'ancien toit, ce qui entraîne une perte de 10 694 $. Nous ajoutons le nouveau toit à la section des immobilisations de notre logiciel d'impôt et commençons à l'amortir.

Comment cela s'est-il passé pour notre client? Non seulement notre client a-t-il perdu 10 694 $ sur la première page du formulaire 1040, mais cela a aussi réduit son revenu pour les limitations de perte d'activité passive, ce qui a augmenté le montant de la perte passive cette année. Cette perte accrue d'activité passive a encore réduit son revenu. Pour un client de la fourchette d'imposition de 28%, on pourrait s'attendre à des économies d'impôt de 10 694 x 28% = 2 994 $. Mais parce que nous avons réduit le revenu de manière à absorber plus de pertes d'activité passives, »Donc, si vous pensez, mon garçon, c'est sûr qu'il y a beaucoup de maths. Peut-être que mettre un peu d'argent dans la poche de votre client va vous motiver à lancer votre feuille de calcul et de croquer quelques chiffres. Pour plus de détails sur les dispositions partielles, voir l'article de Steve Nelson, Dispositions partielles et le Règlement sur les nouveaux biens matériels, _{. Petite entreprise à feuilles persistantes} . _{Pour un aperçu des «regs de réparation», voir mon article Déduire les frais de réparation et d'entretien.} L'IRS proroge le délai imparti pour procéder à une élection partielle tardive d'actifs (Parker Tax Publishing, 29 septembre 2014).

Un regard en profondeur: IRS publie une FAQ détaillée expliquant les règlements de réparation (Parker Tax Publishing, 14 mars 2015).

Règlement sur les biens matériels - Conseils et ressources en matière de réparation (AICPA .org).

Ce que les contribuables doivent savoir pour se conformer au Règlement final sur les biens matériels (

Le conseiller fiscal,

AICPA., 1er avril 2015).

Ensemble final d'instructions de réparation. Émis ( Le conseiller fiscal, AICPA., 1er novembre 2014).
Règl. Gouverner les dispositions de biens amortissables (Journal of Accountancy, 13 août 2014).
Dernière année fiscale pour réclamer des pertes sur des dispositions partielles antérieures à 2014 (Moss Adams, novembre 2014).
T. D. 9689, Orientations relatives aux dispositions de biens immobiliers amortissables (IRS gov)
Publication 544, Ventes et autres cessions d'actifs (IRS.gov)

Dispositions partielles des biens corporels amortissables