Achat d'une maison avec financement propriétaire

Demander à un vendeur de vous donner du financement pour l'achat d'une maison peut être une proposition délicate. C'est en partie parce que si vous demandez à l'agent inscripteur si le propriétaire portera une partie ou la totalité du financement, l'agent ne le sait probablement pas. Pourquoi? L'agent n'a jamais demandé. Probablement ne se soucie pas assez de demander, non plus.

Si vous demandez directement au vendeur, le vendeur est susceptible de dire non. Les vendeurs rejettent souvent la suggestion de financement par le propriétaire parce que personne n'a expliqué les avantages ou le financement proposé par le propriétaire comme un moyen de vendre la maison.

La plupart des vendeurs ne vendent pas une maison tous les jours. Leur connaissance est limitée aux pratiques conventionnelles où l'acheteur se rend à la banque pour obtenir une hypothèque.

Cependant, pour un vendeur dont la maison ne vend pas ou lorsque les lignes directrices traditionnelles sur les prêteurs sont resserrées, le financement par les propriétaires devient soudainement très populaire. Le financement du propriétaire est certainement une option viable pour certains sur les marchés de l'acheteur. Juste pas tellement dans les marchés du vendeur.

Qu'est-ce que le financement par les propriétaires?

Lorsque tout ou partie du prix d'achat, moins l'acompte de l'acheteur, est supporté par (financé par) le vendeur, le vendeur fournit un financement propriétaire. Peu importe si la propriété a un prêt existant, sauf dans la mesure où le prêteur existant pourrait accélérer le prêt à la vente en raison d'une clause d'aliénation. Au lieu d'aller à la banque, l'acheteur donne un instrument de financement au vendeur comme preuve du prêt et effectue les paiements au vendeur.

Si la propriété est libre et claire, ce qui signifie que le vendeur a un titre clair sans aucun prêt, le vendeur peut accepter de porter tout le financement.

Dans ce cas, l'acheteur et le vendeur s'entendent sur un taux d'intérêt, le montant du paiement mensuel et la durée du prêt, et l'acheteur paie le vendeur pour les capitaux propres du vendeur sur une base de versement.

L'instrument de sécurité est généralement enregistré dans les archives publiques, ce qui protège les deux parties. Gardez à l'esprit, certaines lois d'état interdisent les paiements ballon.

Certaines lois fédérales peuvent également régir le financement des propriétaires. Vous pourriez vouloir obtenir des conseils juridiques pour vous assurer que vous suivez la loi.

Types de financement par le propriétaire

La plupart des transactions d'achat-argent sont négociables. Les vendeurs et les acheteurs sont libres de négocier les termes du financement du propriétaire, sous réserve des lois sur l'usure et d'autres règlements spécifiques à l'État. Encore une fois, vous voudrez peut-être demander un avis juridique.

Bien qu'il n'y ait pas d'acompte standard requis, de nombreux vendeurs veulent un acompte suffisant pour protéger leurs capitaux propres. Les acomptes peuvent varier de très peu à 30% ou plus. Les vendeurs estiment que leur acompte est garanti par l'acompte versé par l'acheteur, car les acheteurs sont moins enclins à entrer en forclusion s'ils ont investi beaucoup d'argent à l'avance.

Certaines variantes du financement par les propriétaires comprennent:

• Contrats fonciers.

  Les contrats fonciers ne transmettent pas de titre légal à l'acheteur, mais donnent à l'acheteur un titre équitable. L'acheteur effectue des paiements au vendeur pour une certaine période. Lors du paiement final ou d'un refinancement, l'acheteur reçoit l'acte.

• Billets à ordre et hypothèques.

  Les vendeurs peuvent porter l'hypothèque sur la totalité du solde du prix d'achat (moins l'acompte), ce qui peut inclure un prêt sous-jacent. Ce type de financement est appelé «prêt hypothécaire global» ou «acte de fiducie global» (AITD). Le vendeur reçoit une annulation d'intérêt sur le prêt sous-jacent.

  Un vendeur peut également détenir une hypothèque de rang inférieur, auquel cas l'acheteur prendrait le titre sous réserve du prêt existant ou obtiendrait une nouvelle première hypothèque. L'acheteur reçoit un acte et accorde au vendeur une deuxième hypothèque pour le solde du prix d'achat, moins l'acompte et le montant de la première hypothèque.

• Contrats d'achat de bail.

  La vente d'un contrat d'achat de location signifie que le vendeur donne à l'acheteur un titre équitable et loue la propriété à l'acheteur. Après l'exécution du contrat d'achat de bail, l'acheteur reçoit un titre et obtient généralement un prêt pour payer le vendeur, après avoir reçu un crédit pour tout ou partie des paiements de location vers le prix d'achat.

Avantages du financement par le propriétaire pour les acheteurs de maison

• Peu ou pas admissible.

  Même si le vendeur exige un rapport de solvabilité de l'acheteur, l'interprétation des qualifications de l'acheteur par le vendeur est généralement moins rigoureuse et plus souple que celle imposée par les prêteurs conventionnels.

• Financement sur mesure.

  Contrairement aux prêts conventionnels, les vendeurs et les acheteurs peuvent choisir parmi une variété d'options de paiement telles que les intérêts seulement, l'amortissement à taux fixe, moins d'intérêt ou un paiement forfaitaire. Les paiements peuvent se mélanger et correspondre. Les taux d'intérêt peuvent s'ajuster périodiquement ou rester à un taux pour la durée du prêt.

• Flexibilité de l'acompte.

  Les acomptes sont négociables. Si un vendeur veut un acompte plus important que ce que l'acheteur possède, il arrive que les vendeurs laissent à l'acheteur un paiement forfaitaire périodique pour un acompte.

• Coûts de clôture inférieurs.

  Sans prêteur institutionnel, il n'y a pas de point de prêt ou de réduction à payer. Pas de frais de montage, de frais de traitement, de frais d'administration ou de tout autre frais divers assortis que les prêteurs facturent régulièrement, ce qui économise automatiquement de l'argent sur les frais de clôture de l'acheteur.

• Possession plus rapide.

  Parce que les acheteurs et les vendeurs n'attendent pas un prêteur pour traiter le financement, les acheteurs peuvent fermer plus rapidement et obtenir la possession de l'acheteur plus tôt qu'une opération de prêt classique.

Avantages du financement par le propriétaire pour les vendeurs à domicile

• Prix de vente plus élevé.

  Parce que le vendeur offre un financement propriétaire, le vendeur peut être en mesure de commander le prix catalogue complet ou plus élevé.

• Allégements fiscaux.

  Le vendeur pourrait payer moins d'impôts sur une vente à tempérament, en déclarant seulement le revenu reçu au cours de chaque année civile.

• Revenu mensuel.

  Les paiements d'un acheteur augmentent les flux de trésorerie mensuels du vendeur, ce qui se traduit par un revenu disponible.

• Taux d'intérêt supérieur.

  Le financement par le propriétaire peut porter un taux d'intérêt plus élevé que celui que le vendeur peut recevoir sur un compte du marché monétaire ou d'autres types de placements à faible risque.

• Terme d'inscription plus court.

  Le financement par le propriétaire attire un ensemble d'acheteurs différent. Si une propriété ne se vend pas selon des méthodes conventionnelles, offrir un financement aux propriétaires est une façon de se démarquer de la mer de l'inventaire et de déplacer une propriété difficile à vendre qui autrement ne pourrait pas vendre.

En terminant, avant de conclure une transaction avec un financement par un propriétaire, veuillez consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et obtenir un avis juridique compétent. Ne comptez pas sur votre agent immobilier pour obtenir des renseignements, sauf si votre agent est un avocat en droit immobilier.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.