Incitation Conseils pour l'achat d'une maison neuve

Pour ce qui est des incitatifs et des mises à niveau pour les constructeurs d'habitations lors de l'achat d'une nouvelle maison, il s'agit de chacun pour soi. Aussi connu comme les temps désespérés appellent à des mesures désespérées. La première chose à faire lorsque vous envisagez d'acheter une nouvelle maison est d'embaucher votre propre agent. Ne pensez pas à marcher dans un nouveau lotissement sans votre agent ou vous ne pouvez pas l'utiliser. Le constructeur vous enregistrera comme l'acheteur du constructeur et ce sera tout ce qu'elle a écrit.

Vous ne saurez même pas que c'est arrivé.

Vous pouvez être facilement attirés par les incitations. Dans les marchés immobiliers en baisse, certains constructeurs de maisons neuves offrent des vacances fantastiques dans les complexes hôteliers de luxe hawaïens. D'autres tentent les acheteurs avec une nouvelle voiture ou un grand écran TV haute définition, ou promettent des mises à niveau gratuites telles que les comptoirs en granit Black Galaxy installés sans frais dans toute la cuisine et les salles de bains. Si vous creusez vos orteils dans la terre, ils pourraient même jeter dans une piscine creusée libre à l'arrière.

Vous vous demandez peut-être si cela vaut la peine de sauter sur ces tentations. Qu'en est-il des concessions que les vendeurs à domicile offrent pour les reventes? Beaucoup de réductions de trompette, les frais de clôture payés d'avance, les cotisations d'association de propriétaires libres pour un an ou offrent le paiement par anticipation de vos impôts fonciers. Ils font tout ce qui est en leur pouvoir pour convaincre les acheteurs de faire pression, car la troisième copie est la leur.

Incitations pour la mise à niveau du constructeur

Quel que soit le type de marché, qu'il s'agisse d'un marché de vendeurs ou d'un marché d'acheteurs, les constructeurs offrent souvent des incitations à la mise à niveau.

Les mises à jour gratuites, cependant, viennent presque toujours avec une prise. Le constructeur peut accepter la mise à niveau en échange de l'une ou plusieurs des actions suivantes:

• Acheter immédiatement.

  Si vous n'êtes pas prêt à faire une offre, ne soyez pas poussé à prendre une décision que vous pourriez regretter plus tard. Ils pourraient vous dire un accord que ce bien ne peut pas attendre, mais il le peut. Sauf si c'est la dernière maison disponible.

• Effectuez un dépôt d'argent important.

  Lisez votre contrat. Votre dépôt d'argent sérieux peut ne pas être remboursable pour quelque raison que ce soit à tout moment. Demandez à votre agent sur la possibilité d'un remboursement.

• Louez l'agent du constructeur pour vendre votre maison existante.

  Il vaut peut-être mieux embaucher un spécialiste du quartier pour vendre votre maison plutôt que d'embaucher un agent inscripteur qui ne vend pas dans votre région. Votre agent local aura des connaissances que l'agent de construction ne possède pas et se battra probablement plus fort pour maximiser vos profits.

• Utilisez l'établissement de crédit du constructeur.

  Le gouvernement peut mettre un terme à cette pratique, car elle pourrait enfreindre les lois de la RESPA et des lois antitrust. De plus, vous pouvez payer plus dans le taux et obtenir des conditions moins favorables. Les constructeurs aiment insister pour que les acheteurs soient préqualifiés par leur propre prêteur pour s'assurer que vous pouvez obtenir un prêt.Ils n'ont pas tendance à faire confiance aux courtiers en hypothèques qui sont, disons, des agents immobiliers.

• Prix de liste de paye.

  Si vous payez 50 000 $ de plus pour la maison et obtenez 10 000 $ en mises à niveau gratuites, vous êtes toujours à la charge de 40 000 $; s'il est hypothéqué, vous payez des intérêts sur celui-ci.

Les améliorations proposées par le constructeur vous coûteront peut-être plus cher à long terme. Les constructeurs ne sont pas dans le secteur caritatif. Ils veulent faire du profit. Réalisez qu'une grande partie de la majoration du constructeur est dans les mises à niveau, parce que le constructeur achète des matériaux et des appareils en vrac ou en gros.

Donc, vous obtenez un commerce de détail, et le constructeur continue de faire des profits avec vous.

Freebies de luxe et Attentes

Vous pouvez parier votre dollar inférieur que le constructeur a accès au prix de gros pour ces freebies de luxe. Vous pourriez être en mesure d'obtenir un rabais si vous avez acheté ces articles vous-même.

• Vacances gratuites.

  Le constructeur peut annoncer «Croisière gratuite à Tahiti d'une valeur de 10 000 $». Vérifiez le coût de cette croisière à travers d'autres agences de voyages. De plus, demandez-vous si vous achèteriez autrement une croisière tahitienne. Si la réponse est non, vous ne débourseriez pas de l'argent dur et froid pour ce voyage, puis vous le passeriez.

• Voitures gratuites.

  La plupart des cadeaux de voiture gratuits que les constructeurs annoncent ne sont pas un cadeau pur et simple d'une nouvelle voiture. Ce sont des baux. Un véhicule loué doit être retourné au concessionnaire à la fin du bail, qui est généralement de deux à trois ans. Vous avez le droit de conduire un véhicule et non un véhicule , et vous pourriez payer des primes d'assurance plus élevées pour ce privilège. Vous pouvez également être confronté à des frais à la résiliation du bail, surtout si vous avez dépassé les limites de kilométrage ou endommagé le véhicule.

• Centres de divertissement gratuits

  Qu'il s'agisse d'un téléviseur grand écran ou d'un système surround équipé d'un magnétoscope numérique et de haut-parleurs intégrés, l'électronique se déprécie rapidement et ses valeurs sont omniprésentes. Achèteriez-vous le vôtre? Si c'est le cas, vous pourriez trouver des modèles réduits pour des milliers de moins que la valeur gonflée du constructeur. Y at-il un problème avec votre propre téléviseur?

Concessions du Vendeur

Je vais le dire et en finir avec. Tout ce que le vendeur vous donne est un article pour lequel vous payez. Le coût est compris dans le prix de vente. Si vous financez l'achat en obtenant une hypothèque, il est fort probable que vous l'ayez financé. Vous payez un taux de 30 ans pour le privilège de concession.

C'est une chose si vous acceptez, disons, de payer 200 000 $ pour une maison et, après coup, le vendeur vous propose de payer 3% de vos frais de clôture. Mais c'est rarement comment cela fonctionne. Généralement, vous faites une offre en premier, et dans cette offre vous demandez une concession de 3%. Si le vendeur accepte cette offre, vous pourriez avoir tout aussi facilement acheté cette maison pour 3% de moins. Voulez-vous vraiment financer vos propres frais de clôture pour 30 ans?

Au lieu de cela, comparez ce que ces éléments coûtent. Par exemple:

• Taxes foncières prépayées .

  En Californie, une maison de 200 000 $ pourrait entraîner une taxe foncière de 2 500 $ par année.

• Cotisations d'association prépayées.

  Si votre cotisation est de 100 $ par mois, c'est 1 200 $ par année. Est-ce qu'une année gratuite de cotisations aux associations de propriétaires vaut quoi que ce soit dans le commerce?

• Taux d'intérêt abaissés

  Si vous effectuez un rachat d'hypothèque, les frais d'achat sont inclus dans le solde de votre prêt hypothécaire, et le rachat ne sera effectif que pendant quelques années, et non la totalité de votre prêt.

• Points de réduction

  Chaque point de prêt est égal à 1% du solde de votre prêt. Sur une hypothèque de 200 000 $, ce montant est de 2 000 $.

• Frais de clôture payés d'avance

  La plupart des prêteurs ne permettent pas à un acheteur de recevoir plus de 3% de crédit. Sur 200 000 $, cette somme est de 6 000 $. Il est généralement avantageux de payer les frais de clôture en espèces, et certains d'entre eux sont déductibles d'impôt.

Rappelez-vous ce jeu où les colporteurs jouent avec trois tasses et une balle? C'est ce qu'on appelle le jeu Shell. Une petite balle est placée sous une tasse. L'opérateur mélange alors les trois tasses pendant que vous essayez de déterminer quelle coupe a la balle. C'est une manœuvre légère. Vous ne gagnerez jamais ce jeu. Alors, lancez les chiffres sur ces incitations gratuites et concessions avant d'acheter. Soyez un acheteur de maison intelligente.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.