Achat et caution - achat d'une maison neuve pour caution sur l'ancien

Question: Qu'est-ce qui ne va pas avec Buy and Bail?

Un lecteur demande: Nous avons acheté notre maison il y a plusieurs années sans en savoir beaucoup sur le quartier, qui s'est avéré moins voisin et plus hotte, donc nous ne pouvons pas le vendre maintenant. Ma femme dit que son coiffeur lui a parlé d'un plan où nous pourrions acheter une nouvelle maison, faire semblant de louer notre maison existante et, après la fermeture de notre nouveau prêt, cesser d'effectuer des paiements sur notre ancienne maison. Elle l'a appelé «acheter et cautionner». ' Ça semble trop bon pour être vrai. Y at-il quelque chose de mal à acheter et à caution?

Réponse: Acheter et libérer est le résultat de l'achat d'une nouvelle maison avec l'intention de renflouer l'ancien. Il est considéré comme une fraude hypothécaire. Même les circonstances atténuantes ne donnent pas le droit à un propriétaire de commettre une fraude hypothécaire.

Quelles sont les circonstances atténuantes pour l'achat et la caution?

Parfois, les propriétaires se sentent justifiés parce qu'ils croient qu'ils ont été dupés lorsqu'ils ont acheté leur maison existante. Quelques-unes des raisons pour lesquelles les emprunteurs se sentent induits en erreur sont les suivantes:

• Le représentant hypothécaire n'a pas expliqué en détail les conséquences du financement tel que les prêts à taux variable s'ajusteront ou les options de paiement ne rembourseront pas le capital.
• L'agent immobilier a fait croire à l'acheteur que les valeurs de la maison ne peuvent jamais tomber. Dans les marchés où les valeurs chutent et où l'acheteur a peu ou pas investi dans les capitaux propres, la maison peut valoir moins que le montant dû à la banque.
• La banque aurait pu promettre à l'acheteur qu'un refinancement serait toujours une option, puis modifier les directives de prêt, ce qui rendait l'obtention d'un nouveau prêt impossible.

Dans l'un des scénarios ci-dessus, le propriétaire de la maison peut se sentir coincé et poussé à laisser la maison entrer dans la forclusion, mais ne veut pas abandonner le droit de propriété. Dans l'esprit de ces propriétaires, ils estiment que les circonstances justifient la tromperie parce qu'ils ont été trompés.

Cependant, cela ne change rien au fait que l'achat et la libération constituent une fraude hypothécaire et sont contraires à la loi.

Comment l'achat et la libération fonctionnent-ils?

Acheter et renflouer implique de mentir. Il s'agit généralement d'établir un contrat de location bidon et de présenter cette fausse documentation au prêteur. Suivons les étapes qu'un propriétaire de maison mythique - nous appellerons lui Claude - suivrait:

• D'abord, Claude décide que - pour une raison quelconque - sa maison ne correspond plus à ses fins.
• Puisque Claude ne peut obtenir un nouveau prêt hypothécaire après une vente à découvert ou une forclusion, il tente de trouver une maison à acheter avant d'être en défaut de paiement de l'hypothèque existante.
• Claude écrit une offre d'achat sur la nouvelle maison et soumet une demande de prêt.
• Le prêteur demande à Claude un contrat de location pour montrer qu'un locataire emménagera dans l'ancienne maison de Claude et versera les loyers à Claude.
• Claude demande à son pote Clyde de signer un contrat de location, même si Clyde n'a pas l'intention d'emménager ou de louer l'ancienne maison de Claude. Il soumet ce faux contrat de location au prêteur.
• Le prêteur approuve la nouvelle hypothèque de Claude et finance le prêt.
• Claude ne fait jamais aucun autre paiement sur son ancienne maison. Un avis de défaut est déposé et la maison entre en forclusion, retournant ensuite à la banque.
• Le crédit de Claude est ruiné, mais il s'en fout parce qu'il a déjà acheté une nouvelle maison et n'a aucune intention de déménager depuis longtemps.

Pourquoi acheter et cautionner la loi?

Dans le cas de Claude, il a falsifié des documents de prêt et a délibérément menti sur sa demande de prêt. C'est une fraude hypothécaire. La fraude hypothécaire se produit lorsqu'un emprunteur retient des informations - comme une intention délibérée d'arrêter de faire des paiements à un autre créancier - ou falsifie des informations - l'une ou l'autre amenant le nouveau prêteur à rejeter le prêt si le prêteur était au courant.

Il est également considéré que la fraude repose sur une demande de prêt et produit de faux documents au prêteur. Le FBI définit la fraude hypothécaire comme «toute inexactitude importante, fausse déclaration ou omission invoquée par un souscripteur ou un prêteur pour financer, acheter ou assurer un prêt.»

À la suite des pratiques d'achat et de libération sous caution, les admissible à des prêts hypothécaires sur les deux maisons au début du prêt, sauf si la maison existante a beaucoup de capitaux propres.

C'est parce qu'un propriétaire avec beaucoup d'équité serait idiot de s'en éloigner.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}