Apprendre à quel point une vente à découvert ou une forclusion affecte le crédit

Les vendeurs peuvent se demander si faire une vente à découvert affecterait moins leur crédit que de conclure une forclusion, et s'il existe d'autres avantages entre les deux. Alors que dans la forclusion, et selon les lois de l'État, un vendeur pourrait éventuellement rester dans la propriété, essentiellement sans frais, pour quatre mois à un an avant d'être obligé de quitter. Mais ce seul fait ne signifie pas une forclusion est meilleure.

Considérant qu'une vente à découvert consiste à offrir la maison à vendre, généralement cotée par MLS.

Les acheteurs potentiels prendront rendez-vous pour voir la maison, certains feront des offres de lowball, les agents pourront organiser des portes ouvertes et, en général, la vie d'un vendeur sera perturbée, dans l'espoir qu'un acheteur achètera la maison.

Les ventes à découvert se produisent lorsqu'un prêteur accepte d'accepter moins que le montant dû à la maison ou parce qu'il n'y a pas assez de capitaux propres pour vendre et payer tous les coûts de vente. Ce ne sont pas tous les prêteurs qui négocient une vente à découvert, et c'est pourquoi un agent immobilier ou un avocat peut être d'une aide précieuse en communiquant avec le service d'atténuation des pertes du prêteur pour le savoir.

Vous ne pouvez pas vous réveiller un matin et décider que vous allez vendre votre maison à perte en demandant une vente à découvert. Auparavant, les prêteurs ne considéraient même pas une vente à découvert si vos paiements étaient courants, mais cela a changé. Cependant, se rendre compte que les prêteurs seront plus agréables à négocier si vos paiements sont en retard.

De plus, si vous avez des liquidités, le prêteur pourrait essayer d'exploiter ces comptes.

Comment le crédit d'un vendeur à découvert est-il affecté?

Fair Isaac a publié un rapport selon lequel les scores de crédit sont affectés de la même façon, que le vendeur fasse une vente à découvert ou une saisie. Fair Issac dit que les points moyens perdus sur un score FICO sont les suivants:

30 jours de retard: 40 à 110 points

90 jours de retard: 70 à 135 points

• Forclusion, vente à découvert ou acte-en-lieu : 85 à 160
• Faillite: 130 à 240
• Forclusion ou acte de forclusion:
• Ces deux solutions affectent le même crédit, dit David Steep de Vitek Mortgage. Les vendeurs vont prendre un coup de 200 à 300 points, en fonction de la condition générale du crédit. Cela signifie que si le score FICO d'un vendeur avant la forclusion était de 680, il pourrait tomber aussi bas que 380.
• Vente à découvert: Steep maintient que l'effet d'une vente à découvert (pourvu que les vendeurs sont en retard de plus de 59 jours) sur le rapport de crédit d'un vendeur est identique à celle d'une forclusion. Le crédit à crédit apparaîtra comme une pré-forclusion dans le statut de rachat, dit Steep, ce qui entraînera une perte de 200 à 300 points. Cela signifie qu'un vendeur à découvert avec un précédent FICO de 720 pourrait le voir passer de 520 à 420.
• Mon expérience personnelle en tant qu'agent a été quelque peu différente. J'ai terminé une vente à découvert pour un vendeur de Sacramento qui avait 90 jours de retard sur son prêt hypothécaire. Quelques mois après la fermeture de sa vente à découvert, elle a vérifié son rapport de crédit et a constaté que son FICO n'a chuté que de 100 points à 671. Je soupçonne que la situation de chaque vendeur varie. Catherine Coy, courtière hypothécaire dans le sud de la Californie, est d'accord avec Steep.

"L'effet sur le rapport de crédit d'un consommateur - forclusion vs vente à découvert - est la différence entre être frappé par un train ou un bus", dit Coy, parlant des emprunteurs qui ont quelques mois d'arriérés. Cependant, au fil des ans, les ventes à découvert ont tendance à porter de moins en moins de stigmatisation.

Période d'attente avant d'acheter une autre maison

Forclusion ou acte de forclusion:

Steep dit qu'un vendeur qui veut acheter une autre maison après la forclusion finira par attendre environ 24 à 72 mois avant qu'un prêteur offrir tout type de taux d'intérêt qui a du sens. Coy dit, "La bonne nouvelle est qu'une vente à découvert permettra au consommateur d'obtenir un prêt institutionnel pour une nouvelle maison d'ici deux ans".

• Vente à découvert: Certains agents disent que la bonne nouvelle pour les vendeurs à découvert est que l'attente est beaucoup plus courte avant d'acheter une autre maison, et les directives de Fannie Mae en 2008 ont adopté de nouvelles procédures.
• Un vendeur peut-il acheter de nouveau en moins de deux ans? Pas vraiment, dit Coy, "C'est un mythe absolu qu'un consommateur peut acheter de nouveau dans environ 18 mois avec un bon taux d'intérêt." Cependant, les directives de Fannie Mae exigent maintenant seulement 48 mois d'assaisonnement, et ce n'est pas une bonne nouvelle pour les agents. » La FHA a adopté en 2010 des lignes directrices selon lesquelles un vendeur en cours et effectuant une vente à découvert peut se qualifier pour acheter immédiatement une autre maison. Les prêteurs ne sont pas si prompts à suivre ces directives. Toutefois, Flagstar Bank a accordé un nouveau prêt à un vendeur à découvert Elk Grove dans les deux mois suivant la clôture de sa vente à découvert, et ce vendeur était courant à ce moment-là. FHA peut approuver un prêt pour un vendeur de vente à découvert qui se qualifie dans le cadre de son programme de retour au travail après un an.

  Notez que les directives de Fannie Mae permettent à un vendeur de demander immédiatement un nouveau prêt pour acheter une autre maison si ce vendeur a maintenu les paiements en cours, n'a pas dépassé 30 jours et n'a pas accepté de rembourser la dette. En outre, ce sont les paiements en retard qui affectent considérablement votre rapport de crédit, pas la vente à découvert.

  Forclusion ou décision de vente à découvert

  Si vous êtes un vendeur qui tente de décider si une maison doit faire l'objet d'une saisie ou d'une vente à découvert, la récupération de votre crédit pourrait ne pas être avantageuse pour une vente à découvert . Elle rapporte que selon "Score Factor Code # 22, il n'y a pas d'avantage de crédit pour un emprunteur défaillant sur une vente à découvert sur une forclusion."

J'ai des doutes à ce sujet, cependant. D'après ce que j'ai vu, il y a moins de dommages à un rapport de crédit après une vente à découvert impliquant un retard de paiement qu'une saisie. De plus, un autre avantage pour ceux qui ont des défauts de paiement sur leur crédit est la possibilité d'acheter une autre maison en utilisant un financement conventionnel dans les 4 ans sur la période de 7 ans requise pour les saisies.Certains prêteurs feront un prêt pour une nouvelle maison le lendemain de la fermeture d'une vente à découvert. Il existe d'autres avantages de vente à découvert sur une forclusion. Mais demandez conseil juridique et fiscal avant de prendre cette décision.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.