Mieux vaut acheter une vente à découvert ou une forclusion?

L'attente d'une réponse sur une vente à découvert peut être frustrante. Une vente à découvert se produit lorsque le prêteur d'un vendeur accepte d'accepter moins que son solde hypothécaire impayé pour faciliter une vente entre le vendeur et l'acheteur, et les banques prennent beaucoup de temps pour décider.

Certains acheteurs à court terme attendent six mois ou plus pour obtenir une réponse. Plus de la moitié du temps, la réponse est "Non, et ne laissez pas la porte vous frapper à la sortie."

Les prix de vente à découvert ne sont pas réels

Les acheteurs sont attirés par les ventes à découvert pour deux raisons.

Le prix catalogue est attractif et ils croient que le vendeur est désespéré. Cependant, aucune de ces croyances n'est nécessairement vraie.

Comme toutes les maisons de vente à découvert ne sont pas en forclusion, ce ne sont pas tous les vendeurs qui sont désespérés. En outre, les vendeurs fixent souvent le prix indiqué de manière irréaliste, espérant que les acheteurs se précipiteront vers cette liste comme des mites à la flamme.

Ventes à découvert pré-approuvées

L'agent inscripteur découvre à quel point la banque va baisser si une offre a déjà été acceptée et que l'acheteur s'éloigne. Ce n'est qu'alors que l'agent est libre de commercialiser la cotation en tant que vente à découvert acceptée, car les banques divulguent rarement un prix de base à l'avance.

Avec une vente à découvert préapprouvée, l'attente des nouveaux acheteurs est considérablement raccourcie. Généralement, à peu près au moment où les premiers acheteurs s'éloignent, les documents des vendeurs ont déjà été soumis au prêteur, et le prêteur a peut-être failli émettre la lettre d'approbation de la vente à découvert. Les documents manquants à ce stade sont l'offre des nouveaux acheteurs et les qualifications de prêt.

Négociations à court terme

Les vendeurs peuvent accepter tout type d'offre d'achat mis à leur disposition à des fins de signature, mais ce n'est pas obligatoire, sauf si la banque du vendeur approuve l'offre. Peu importe les stipulations de l'offre si la banque ne les accepte pas. Votre véritable négociation ne repose pas sur le vendeur; c'est avec le négociateur de la banque.

Les banques se fient aux évaluations de postes de travail et aux BPO de tiers (opinions sur les prix des courtiers) pour déterminer la valeur. Bien que les banques ne veulent pas suivre une forclusion, elles veulent également une juste valeur marchande. Il appartient à l'agent inscripteur de fournir des ventes comparables et de justifier le prix soumis par l'acheteur.

Le prix baisse-t-il après une forclusion?

Si un acheteur doit attendre que la propriété fasse l'objet d'une saisie et soit cédée à la banque, cela dépend si la maison a plusieurs offres. Si plus d'un acheteur a soumis une offre, l'offre la plus élevée et la plus qualifiée gagnera probablement.

Si l'acheteur est l'unique soumissionnaire et que la banque réagit négativement ou, pire, pas du tout, il pourrait être dans l'intérêt de l'acheteur d'attendre la forclusion.Il n'y a également aucune garantie qu'une banque ne rejettera pas plusieurs offres, surtout si aucune n'est suffisamment élevée.

Parfois, les banques ne sont pas raisonnables et finissent par se tirer une balle dans le pied. J'ai eu plusieurs listes où les banques ont refusé d'accepter des offres de vente à découvert seulement pour obtenir le titre à la maison par la forclusion, qui a finalement vendu pour des dizaines de milliers de moins.

Vous pouvez avoir une idée de ce que la banque pourrait faire en regardant les offres d'ouverture qui sont affichées dans le cas où une maison est en forclusion.

Souvent, les banques publieront une offre minimale pour l'enchère. Si cette offre minimale est le montant qui est dû à la banque, cela indique à une personne raisonnable que la banque ne vendra la maison à personne lors de la vente aux enchères. Parce qu'une personne raisonnable ne veut pas payer le solde dû sur l'hypothèque ou que cette personne paierait simplement l'hypothèque et achèterait la maison au vendeur. Ne vous découragez pas si la banque rejette votre offre de vente à découvert. Soyez intelligent. Soumettez à nouveau cette offre et vous obtiendrez peut-être un négociateur différent. L'agent inscripteur pourrait être en mesure de soumettre une documentation révisée au nom du vendeur qui pourrait modifier la façon dont la banque examinera le dossier de vente à découvert.

Si personne d'autre ne soumet une offre plus élevée - et si vous ne l'avez pas fait, pourquoi quelqu'un d'autre? - Finalement, la banque mettra la maison en vente en tant que REO.

Faites attention à ce qu'il réapparaisse sur le marché en tant que maison appartenant à une banque. Si le prix est raisonnable à ce moment-là, achetez-le à la banque. Au moins, les acheteurs de maisons appartenant à des banques sont relativement assurés que leurs transactions seront conclues dans un délai d'environ 30 jours, et probablement à un prix beaucoup plus bas.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}