Améliorations par rapport aux réparations des propriétaires locatifs

À des fins fiscales, ainsi que pour l'appréciation potentielle de votre propriété, il est très important de comprendre la différence entre apporter une amélioration et réparer votre bien locatif. Ils ont des implications fiscales différentes, ainsi que des effets différents sur la valeur de votre propriété. *

Qu'est-ce qu'une amélioration?

Une amélioration est tout type de rénovation qui prolongera la «vie utile» de la propriété.

La théorie ici est qu'elle ajoutera de la valeur à la propriété pour les années à venir et pas seulement pour l'année fiscale en cours. Les améliorations sont généralement considérées comme l'ajout de quelque chose qui n'existait pas auparavant, la mise à niveau de quelque chose qui existait ou l'adaptation de l'actif à une nouvelle utilisation. Les améliorations sont généralement plus intensives que les réparations et impliquent généralement un coût plus élevé.

Exemples d'améliorations:

• ajout d'un ajout
• ajout de la climatisation centrale
• installation d'un système de sécurité
• installation d'un nouveau tapis
• remplacement d'un toit entier
• remplacer toute la plomberie existante
• en remplaçant toutes les installations électriques existantes
• en rénovant une cuisine
• en remplaçant toutes les fenêtres

Qu'est-ce qu'une réparation?

Une réparation est l'entretien nécessaire pour maintenir la propriété en état de fonctionnement. L'IRS définit les réparations comme celles qui "n'ajoutent pas de valeur significative à la propriété ou de prolonger sa durée de vie. "Ils sont raisonnables en montant et sont nécessaires pour garder la propriété en état habitable.

Les réparations sont généralement considérées comme la restauration d'un article à son bon état antérieur.

Exemples de réparations:

• finition d'un parquet
• repeindre une pièce
• réparer un toit
• réparer une plomberie existante
• réparer des appareils existants
• remplacer une poignée
• remplacer une fenêtre
• remplacement d'un détecteur de fumée cassé
• remplacement des lames de plancher pourries
• remplacement des carreaux de sol fissurés

Pouvez-vous réduire vos taxes?

Oui, mais la valeur totale ne peut être déduite dans l'année où ils se sont produits. En effet, les améliorations ont une durée de vie utile et ajoutent de la valeur au cours des années suivantes, et pas seulement au cours de l'année où l'amélioration s'est produite. Les améliorations doivent être capitalisées et amorties selon un calendrier d'amortissement défini (il sera différent pour chaque actif). Vous devez diviser le coût de l'amélioration sur la durée de vie utile de l'amélioration et ensuite prendre une déduction annuelle basée sur les dépenses de l'année donnée.

Exemple: Vous avez effectué 5 000 $ de travaux sur votre propriété. C'est considéré comme une amélioration. Par conséquent, vous devez le déduire sur un calendrier d'amortissement défini. Nous utiliserons un tableau d'amortissement de 10 ans. Nous supposerons qu'il n'y a pas de valeur de récupération, ce qui signifie que cela ne vaudra rien après les 10 années.Nous supposerons également une dépréciation linéaire, ce qui signifie que le coût sera réparti uniformément sur les 10 années. Ainsi, vous pouvez réclamer (5000 $ / 10) une dépense de 500 $ par année pour les 10 prochaines années. En supposant que vous êtes à un taux d'imposition de 28%, vous économiserez ($ 500 * .28) $ 140 en impôts pour l'année.

Pouvez-vous déduire des réparations de vos taxes?

Oui, vous pouvez déduire le coût total de la réparation dans l'année d'imposition où la réparation a été effectuée.

Exemple: Vous avez effectué 5 000 $ de travaux sur votre propriété. C'est considéré comme une réparation. En guise de réparation, vous pouvez déduire la totalité des dépenses de l'année en cours. Supposons que votre taux d'imposition est de 28%. Ainsi, vous économiserez ($ 5 000 *. 28) 1400 $ en taxes.

Améliorations et réparations, quel est le meilleur?

L'un n'est pas nécessairement meilleur que l'autre. Une amélioration, comme l'ajout d'un ajout, ajoute de la valeur à votre propriété, mais le coût total d'une réparation, comme la réparation d'une fuite de toit, peut être immédiatement déduit de vos impôts, laissant plus d'argent dans votre poche.

La situation idéale varie en fonction de vos besoins. Certains propriétaires doivent maximiser toutes les radiations immédiates parce que leur subsistance dépend de leur revenu annuel de location. Dans ce scénario, il serait avantageux de pouvoir classer une dépense comme une réparation, car cela maximiserait l'argent après impôt du propriétaire pour l'année donnée.

Toutefois, si le locateur n'a pas besoin de déductions additionnelles pour l'année donnée, il pourrait être avantageux de prolonger la durée de la dépréciation de plusieurs années en classant la dépense comme une amélioration.

Beaucoup de propriétaires et de locataires utilisent une échappatoire en plaçant un locataire dans la propriété et en effectuant ensuite des réparations. Cela permet au propriétaire d'effectuer des travaux d'entretien plus approfondis qui auraient autrement été classés comme une amélioration. Avec le locataire qui y habite déjà, le locateur peut prétendre que le travail est nécessaire pour assurer la satisfaction du locataire.

Pour les choses qui pourraient tomber dans une zone grise entre les améliorations et les réparations, cela dépend vraiment de la façon dont vous et votre comptable êtes à l'aise de défendre votre réclamation contre l'examen IRS.

* Vous devriez toujours consulter l'IRS ou un comptable agréé pour décider quelles déductions sont applicables à votre situation spécifique.