Les conséquences de la vente de votre maison pour un dollar

Puis-je vendre ma maison à mes enfants pour un dollar? La reponse courte est oui. Si vous possédez votre maison, vous pouvez la vendre à n'importe qui à n'importe quel prix. Mais, si vous vendez une maison de 200 000 $ à un enfant pour 1 $. 00, vous faites vraiment un cadeau de 199 999 $ au moment de la vente. L'IRS sait que vous ne vendriez pas la maison à un étranger pour un dollar. L'IRS sait également que le prix est seulement 1 $ parce que l'acheteur est votre enfant.

Par conséquent, il est considéré comme une vente partielle et un cadeau partiel.

La plupart des gens qui posent cette question pensent qu'une telle vente permettra d'éviter les taxes successorales et successorales. Cependant, les taxes foncières et successorales sur la propriété dépendent du fait que le vendeur / donateur continue d'utiliser et d'occuper la propriété.

Situation 1: Le vendeur n'utilise pas la vente de propriété après

Prenons d'abord le cas facile. Le propriétaire original vend leur maison de 200 000 $ pour 1 $ et n'utilise plus ou occupe la propriété. Le montant restant de 199 999 $ n'échappe pas aux taxes de transfert fédérales parce que l'IRS traite les 199 999 $ comme un don. L'exclusion annuelle de l'impôt sur les dons de 14 000 $ est disponible et un don de plus de 14 000 $ commence à être utilisé jusqu'à 5 $. 43 millions d'exemptions fédérales équivalentes. L'exemption est si élevée que la plupart des gens n'ont pas à s'inquiéter à ce sujet.

Aux fins de l'impôt sur les successions et les successions, le résultat dépendra de la question de savoir si l'État applique l'impôt fédéral sur les successions ou s'il a ses propres règles.

Lorsqu'un bien est transféré par donation, le bénéficiaire prend en charge le coût ou la base de la taxe sur le revenu du donateur. En utilisant notre exemple ci-dessus, si le destinataire vend la maison pour 200 000 $ et le coût de la maison était de 50 000 $, alors le destinataire doit déclarer et payer l'impôt sur un gain en capital de 150 000 $. Pas le meilleur résultat.

Si le donateur s'était maintenu sur la propriété et qu'il était inclus dans sa succession, il y aurait eu une augmentation de l'impôt sur le revenu à la valeur de la date du décès et si la propriété est vendue pour la valeur de la date de décès, il n'y a pas de gain en capital à imposer.

Deuxième situation: le vendeur continue d'utiliser la vente de propriétés

Maintenant, dans le cas le plus difficile. Nous recevons un résultat différent si le propriétaire original de la maison continue d'utiliser et d'occuper la maison après avoir fait la vente pour 1 $ et 199 999 $. Pour l'impôt fédéral sur les successions, l'occupation continue de la résidence entraîne la valeur totale de la propriété. être inclus dans la masse brute et soumis à l'impôt. Les autorités fiscales prennent la position que l'occupation continue de la propriété faisait partie de la transaction.

En d'autres termes, il y avait une entente entre les deux parties qui ressemblait à ceci: je vais vous vendre ma maison pour un dollar, mais vous me laisserez y rester aussi longtemps que je le veux.Même si cette entente n'est pas écrite, les autorités fiscales ont soutenu avec succès que l'accord existait parce que, en fait, c'est ce qui s'est passé. Ce n'est pas un résultat terrible car rappelez-vous, il y a 5 $. 43 exemption de l'impôt fédéral sur les successions (5,45 millions de dollars en 2016).

Certains pensent que payer le loyer est la solution. Cela n'aidera pas non plus. La règle générale est que lorsqu'un bien est transféré à vie et que la personne qui a transféré la propriété conserve le revenu de la propriété ou l'utilisation et l'occupation de la propriété, alors la valeur totale du bien transféré est incluse dans la succession du cédant.

Il y a une exception. Si le transfert de la propriété était à sa pleine valeur, c'est-à-dire que le transfert était une vente et que le cédant recevait d'autres biens ou espèces correspondant à la juste valeur marchande de la propriété. Payer le loyer n'est pas la valeur totale pour le transfert. Il peut être juste pour l'utilisation et l'occupation, mais cela n'aide pas la question de l'impôt successoral.

Il existe des techniques de planification successorale qui impliquent de changer le titre de résidence personnelle.

Assurez-vous de recevoir les conseils avisés d'un expert avant d'entreprendre toute planification successorale à faire soi-même.