Comment utiliser un crédit pour acheter un logement

Il était autrefois courant pour un acheteur de faire une offre subordonnée à la possibilité d'obtenir une hypothèque, qui était alors connue comme une éventualité de prêt. Les temps changent et les marchés immobiliers dictent généralement le type de verbiage et les contingences contractuelles qui sont acceptables. Une éventualité de prêt aujourd'hui est souvent un peu difficile.

La raison de ces défis concerne le type d'aléas le plus répandu.

Dans l'immobilier californien, par exemple, comme beaucoup d'autres endroits dans le pays, un acheteur de maison peut envisager plusieurs types de prêts imprévus et intégrer une ou plusieurs de ces éventualités dans l'offre d'achat.

Seuls les acheteurs qui obtiennent un financement ont tendance à subordonner le contrat d'achat à l'obtention d'un prêt. Les acheteurs de liquidités ne demandent pas d'hypothèque parce qu'il n'y a pas de prêt. Le contrat pourrait être subordonné à l'obtention par l'acheteur d'un:

• prêt FHA, qui a son propre ensemble d'exigences, ou
• un prêt VA, qui est garanti par l'administration des vétérans, ou
• un prêt conventionnel, qui est généralement vendu dans le marché secondaire, ou
• prêt d'une coopérative d'épargne et de crédit dont l'emprunteur est membre, ou
• financement privé, parfois appelé prêt d'argent dur

Selon le type de prêt, le prêteur peut exiger conditions de propriété ou de réparations pour faire le prêt. Si les vendeurs et les acheteurs ne peuvent s'entendre sur les réparations ou les conditions du prêteur, l'acheteur ne recevra pas le prêt et la transaction pourrait s'effondrer.

Généralement, l'acheteur dispose d'un certain délai dans le contrat d'achat pour obtenir le financement. Dans certains cas, le contrat peut donner à l'acheteur le choix de choisir entre un certain nombre de jours avant que l'éventualité de prêt ne soit supprimée ou satisfaite, ou de conserver le crédit éventuel, si toutes les parties sont d'accord, jusqu'à la clôture.

C'est là que le problème commence. La plupart des vendeurs s'attendent à ce qu'un acheteur ait besoin d'obtenir du financement. Les vendeurs sont généralement assez raisonnables et laisseront passer un certain laps de temps pour que l'acheteur obtienne le financement et supprime l'éventualité du prêt, mais tous les vendeurs ne voudront pas attendre le jour de la clôture pour savoir si l'acheteur est capable de pour fermer l'entiercement. Il n'est pas tout à fait juste pour un vendeur pour un acheteur de demander une période de clôture de 30 jours sans un engagement ferme de fermer. D'autre part, la suppression d'un prêt éventuel avant la clôture peut rendre un acheteur très nerveux.

Un acheteur pourrait se demander ce qui se passerait si le prêteur, pour une raison imprévue ou étrange, décidait de rejeter le prêt. Si l'acheteur avait supprimé l'éventualité du prêt, l'acheteur pourrait être à la merci du vendeur, et le dépôt d'argent sérieux de l'acheteur pourrait être à risque.Peu d'acheteurs sont prêts à prendre le risque de perdre le dépôt.

Bien sûr, les acheteurs obtiennent et présentent une lettre d'approbation préalable avant de faire une offre. Il s'agit de la lettre d'approbation préalable sur laquelle le vendeur s'appuie pour prouver la solvabilité de l'acheteur et sa capacité à obtenir un prêt. Mais une fois le fichier compressé pour la souscription, d'autres problèmes peuvent apparaître.

Des jugements inconnus peuvent apparaître dans les archives publiques, un acheteur pourrait avoir un problème sur le rapport de crédit qui a échappé aux critiques, un ex avec une précédente vente à découvert peut mettre un frein aux qualifications, un acheteur pourrait perdre son emploi, un acheteur pourrait être employé juste au-dessous de la période requise de 2 ans ou recevoir des salaires non reflétés sur les talons de paie. Il y a un bazillion de choses qui peuvent mal tourner. N'oublions pas que le deuxième type de contingence de prêt est l'évaluation. La subordination à l'évaluation est souvent distincte de la subordination au prêt. L'éventualité de l'évaluation signifie que la maison doit évaluer au prix d'achat. Si l'évaluation est inférieure au prix d'achat, l'acheteur peut annuler à condition que l'acheteur dispose d'une réserve d'évaluation dans le contrat d'achat. Si le vendeur accepte de baisser le prix pour répondre à l'évaluation, l'acheteur est alors prévu de supprimer l'éventualité de l'évaluation.

Mais que se passe-t-il si, à la fermeture du souscripteur, il décide à la 11e heure de commander une deuxième évaluation et que cette deuxième opinion de valeur s'avère être une évaluation médiocre? Si l'acheteur a libéré l'éventualité de l'évaluation, il n'y a plus d'éventualité d'évaluation. Cependant, si la condition de prêt n'a pas encore été libérée, le contrat d'achat peut toujours dépendre de la capacité de l'acheteur à obtenir le prêt.

Ce sont des préoccupations à traiter avec votre agent immobilier avant de faire une offre d'achat d'une maison. Certains acheteurs sont à l'aise de supprimer une condition de prêt lorsqu'un prêteur assure l'acheteur que le dossier est prêt pour le financement. Cependant, si le prêteur a des inquiétudes, il ne serait peut-être pas une bonne idée de supprimer la subordination au prêt. Les éventualités de prêt parlent également à un vendeur. L'inconvénient est lorsque votre offre est parmi plusieurs offres, et les autres acheteurs sont prêts à supprimer un éventualité de prêt ou de raccourcir la période, et vous insistez pour garder l'éventualité de prêt jusqu'à la clôture, votre offre pourrait ne pas être acceptée. Le vendeur pourrait penser que vous avez un problème qui pourrait causer des difficultés à la fermeture.

Dans des situations difficiles comme celles-ci, certains acheteurs de maisons demandent au prêteur d'approuver le dossier en souscrivant avant de faire une offre d'achat d'une maison. L'approbation de souscription élimine la crainte de l'incertitude et renforce l'offre.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.