Comment refinancer un prêt immobilier

Lorsque les taux d'intérêt baissent, les propriétaires fonciers se précipitent pour refinancer leurs prêts hypothécaires, souvent sans s'arrêter pour se demander si le refinancement est une bonne idée ou si cela a un sens sur le plan financier. Malheureusement, les propriétaires peuvent être facilement attirés par le chant des sirènes des taux d'intérêt hypothécaires plus bas; Cependant, les taux eux-mêmes ne sont qu'une infime partie de la plus grande image.

Les refinanceurs en série, comme j'aime les appeler, contractent de nouveaux prêts hypothécaires chaque fois que les taux baissent d'un quart de point.

Je connaissais un avocat qui a refinancé sa maison à sept reprises au cours des huit dernières années. C'était une personne qui aurait dû être plus intelligente que cela parce que chaque fois qu'il refinançait, il a ajouté plus de capital à la fin de son prêt et prolongé la durée de son prêt.

Qu'est-ce qu'un refinancement?

Un prêt d'achat-argent est un prêt initial garanti par un emprunteur pour acheter une maison. Un prêt de refinancement est un nouvel emprunt contracté par un emprunteur pour rembourser le prêt initial ou, dans le cas d'un refinanceur en série, le prêt rembourse le dernier prêt refinancé. Le prêt refinancé est généralement en première position; Cependant, il est également possible de refinancer un prêt sur valeur domiciliaire.

Types de prêts hypothécaires de refinancement

Ce n'est pas parce que vous pouvez actuellement payer une hypothèque à taux fixe que vous ne pouvez pas souscrire à un autre type de prêt hypothécaire refinancement. Toutefois, avant d'envisager de remplacer un prêt hypothécaire à taux fixe pour un autre type, assurez-vous de bien comprendre les termes du nouveau prêt.

Voici les types de prêts hypothécaires courants que vous pouvez envisager:

Hypothèque à intérêt seulement.
Option Hypothèque ARM.
Hypothèque à taux variable.
Prêts FHA.
Hypothèques inversées.

Refinancer les coûts du prêt hypothécaire

Bien qu'il soit possible d'obtenir un prêt de refinancement sans frais auprès d'un prêteur hypothécaire, rappelez-vous que les prêteurs font de l'argent.

Si le prêteur ne réalise pas de revenus en facturant des frais initiaux pour l'octroi du prêt, ces frais sont soit inclus dans le prêt, soit payés selon un taux d'intérêt supérieur à celui du marché.

Il y a quelques banques qui se tournent vers de vrais prêts sans frais, mais ceux-ci sont rares. Lisez vos petits caractères et comparez les prêteurs. Obtenez un GFE, une estimation de bonne foi. Depuis le 1er janvier 2010, les prêteurs sont tenus de garantir leurs estimations de bonne foi. Si certains taux changent à la clôture, le prêteur est tenu de les payer.

Voici les frais que vous pourriez être tenu de payer:

Points d'escompte.
Origine du prêt.
Traitement.
Administration.
Application.
Inspection.
Préparation du document.
Évaluation.
Rapport de crédit.
Titre Politique.
Frais d'entiercement.
Reconveyance.
Demande du bénéficiaire.
Notaire.
Prêt-bail.
Livraison et courrier.
E-Mail Doc.
Service des impôts.
Enregistrement.

Le prêteur facture ce que nous appelons les «frais d'ordures», ce qui signifie qu'ils peuvent être négociés par l'emprunteur. Ces frais sont la préparation de documents, l'administration, le traitement, l'application et autres. Si vous demandez, le prêteur pourrait les renoncer.

En plus de ces frais, vous pouvez remarquer un article portant la mention «payé en dehors de la fermeture» sur votre relevé de compte appelé YSP. C'est l'argent que la banque remet au courtier hypothécaire pour avoir prêté le prêteur.

Gardez à l'esprit que si le prêteur n'a pas payé un YSP au courtier, vous pourriez avoir reçu un taux d'intérêt plus bas sur votre prêt ou avoir payé moins en points. Au moment où vous découvrez cela, vous fermez probablement le prêt. Alors, demandez d'avance.

Inconvénients des refinancements

Coûts. Si vous payez des frais pour obtenir le prêt, cela vous coûte de l'argent pour obtenir le prêt, ce que vous pourriez ne pas récupérer grâce à un taux d'intérêt plus bas pendant un certain nombre d'années. Pour comprendre cela, additionnez tous les frais. Calculez la différence entre votre ancien paiement hypothécaire et votre nouveau paiement. Divisez cette différence en frais de prêt, ce qui équivaut au nombre de mois que vous devez payer sur votre nouveau prêt pour atteindre le seuil de rentabilité.
Si vos frais de prêt sont de 4 000 $, par exemple, et que les économies mensuelles seront de 100 $ par mois, il vous faudra 40 mois pour atteindre le seuil de rentabilité.
Période d'amortissement plus longue. Bien que vous ayez la possibilité de raccourcir votre période d'amortissement, vous pourriez ne pas être admissible au paiement plus élevé et vous ne voudrez peut-être pas payer davantage chaque mois simplement pour rembourser le prêt plus rapidement. Les emprunteurs prolongent généralement la durée du prêt. Si vous refinancez un prêt de 25 ans pour un nouveau prêt de 30 ans, vous avez transformé ce qui était à l'origine un prêt de 30 ans en un prêt de 35 ans.
Hypothèque plus importante. En faisant rouler les coûts de votre prêt dans le prêt même, vous contractez une hypothèque plus importante. Une hypothèque plus importante ronge votre position en actions. De plus, si vous retirez de l'argent, appelé un refinancement d'encaissement, votre solde de prêt sera augmenté.
Certains emprunteurs retirent de l'argent d'un refinancement pour rembourser des factures engagées par des achats non garantis. Si vous avez acheté des meubles, par exemple, et que vous payez le magasin de meubles, vous avez maintenant financé des meubles pour 30 ans, ce qui peut avoir une vie utile de dix ans.

Payer des cartes de crédit non garanties élimine la dette actuelle, mais seulement si vous n'utilisez plus jamais les cartes. Envisager de couper vos cartes si vous avez réussi à vous endetter si loin que votre seul recours est de refinancer le toit sur votre tête.