Comment obtenir un prêt de condominium (directives générales)

Les acheteurs avisés ne supposent pas automatiquement qu'ils peuvent obtenir un prêt de condo sur un condo qu'ils veulent acheter. Par exemple, Sherry, pas son vrai nom, pensait qu'elle avait atterri le parfait condo de grande hauteur à East Sacramento. Le prix était correct. L'emplacement était parfait. La vue était magnifique. Sherry ne s'attendait pas à ce que son prêteur refuse de consentir un prêt parce que les prêteurs avaient auparavant consenti des prêts sur d'autres condos dans le bâtiment.

Mais son prêteur a refusé le prêt parce qu'il n'y avait pas de ventes comparables récentes au cours des 3 derniers mois dans le bâtiment. L'évaluateur n'utiliserait pas d'autres ventes comparables dans le quartier autres que celles du bâtiment, et aucune n'existait. Aucun au cours des trois derniers mois, de toute façon.

Bienvenue dans le monde des règles de prêt de condos. Non seulement les règles pour un prêt de condominium varient entre les prêts FHA et les prêts conventionnels, mais l'investisseur de chaque prêteur peut avoir son propre ensemble de règles, appelées superpositions. Contrairement au prêt d'une maison individuelle, les prêts en copropriété sont différents et tous les projets de condominiums ne sont pas admissibles.

Aussi, parce que FHA dit que vous pouvez obtenir un prêt de condo ne signifie pas que le prêteur que vous avez choisi sera d'accord pour financer un tel prêt. En outre, juste pour compliquer les choses dans l'autre sens, tout simplement parce qu'un complexe de condo est absent de la liste approuvé FHA condo ne signifie pas que le prêteur n'acceptera pas une "évaluation ponctuelle" et l'approuver, parce que le prêteur pourrait.

Une bonne raison de choisir judicieusement le prêteur pour votre prêt de condo.

Les règles de la FHA pour un prêt de condo

Beaucoup d'emprunteurs, en particulier les acheteurs d'une première maison gravitent vers l'achat d'un condo parce que les prix sont généralement beaucoup moins élevés que ceux d'une maison unifamiliale. Parce que les prix sont souvent plus bas, les exigences de paiement initial le sont aussi.

Mais d'autres règles peuvent compromettre les chances d'un acheteur d'obtenir un prêt:

Liste de condominium approuvée par la FHA

• HUD exige que le condo figure sur sa liste de condominiums approuvée par la FHA. Si le condo n'est pas sur la liste, l'emprunteur devra chercher un financement conventionnel.

  Pourcentage de prêts FHA

• Au moins 80% de tous les prêts FHA dans le complexe doivent être occupés par le propriétaire, le lieu de résidence principal de l'emprunteur. Si trop d'unités assurées FHA sont transformées en location, FHA n'approuvera pas le prêt.

  Pourcentage d'unités occupées par le propriétaire

• Un minimum de 51% des unités du complexe doivent être occupées par le propriétaire. Il y a une perception, peut-être vraie, que les occupants propriétaires prennent mieux soin de leurs logements et sont plus entièrement investis dans le complexe que les locataires.

  Achèvement de la construction

• Le projet doit être achevé pendant au moins un an, sans ajouts ni phases en attente. Cela signifie que les premières ventes dans le complexe seront probablement achetées avec de l'argent ou par des types de financement non-FHA.

  No Spot Review

• La FHA a éliminé les critiques ponctuelles, ce qui signifiait que même si le condo ne figurait pas sur la liste approuvée des copropriétés FHA, la FHA pourrait toujours faire le prêt après examen d'un questionnaire.

  Règles générales sur les prêts en condominium

Que l'emprunteur obtienne un financement FHA ou conventionnel, certaines règles sur les prêts en condominium sont les mêmes.

En voici quelques-uns:

Délais de HOA

• Dans les complexes où les valeurs sont tombées à la baisse, les cotisations sont généralement en souffrance pour les personnes en situation de vente à découvert ou détenues par la banque. Des pourcentages minimums s'appliquent, et généralement au moins 85% des cotisations des associations de propriétaires doivent être payées à temps.

  Législation en attente

• Aucun prêteur ne veut voir une loi en instance dans un complexe de condos. De nombreuses poursuites sont coûteuses et longues à résoudre.

  Clauses restrictives

• Les banques exigent souvent que le titre soit transféré en fief simple, libre de toute restriction telle que l'âge, par exemple.

  Assurance appropriée

• Le complexe doit souscrire une assurance appropriée, telle qu'une assurance contre les risques, la responsabilité et les inondations. Chaque fois que le programme national d'assurance contre les inondations approche, les complexes de condos souffrent.

  Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.