Comment faire face à une faible évaluation

Vous êtes-vous inquiété de recevoir une évaluation insuffisante ou votre évaluation a-t-elle déjà été réalisée à un prix inférieur à vos attentes? Sur les marchés des vendeurs, les situations d'offres multiples font souvent monter le prix d'achat plus haut que toutes les ventes comparables dans la région; C'est pourquoi dans ces cas, de nombreux vendeurs s'inquiètent que les évaluations seront faibles. Sur les marchés des acheteurs, lorsque les prix sont faibles ou en baisse, les vendeurs craignent également que la maison n'apporte une faible évaluation.

Des évaluations faibles peuvent survenir sur n'importe quel marché: chaud, froid ou neutre.

Pourquoi de faibles évaluations se produisent-elles?

La National Association of Realtors indique dans son enquête mensuelle REALTOR sur l'indice de confiance des ventes entre novembre 2016 et janvier 2017, 22% des répondants ont fait face à des problèmes d'évaluation. Dans l'Enquête sur les créateurs d'hypothèques de la NAR, 55% des répondants pour cette période ont signalé des problèmes d'évaluation.

Il y a un certain nombre de raisons pour lesquelles les évaluations sont faibles. En voici quelques-uns:

• Des prix artificiellement gonflés résultant d'offres multiples.
• Baisse de la valeur marchande en raison du moins grand nombre d'acheteurs faisant leurs achats parmi un plus grand nombre de maisons.
• Les retombées d'une abondance de saisies ou de ventes à découvert dans le quartier, surtout lorsqu'il n'y a pas d'autres ventes comparables.
• Mauvaise évaluation par l'assureur.
• Surévaluation par le vendeur.
• Évaluateur inexpérimenté qui ne comprend pas les influences sur la valeur.
• Valeurs de marché en hausse en raison d'un stock limité et de peu de comps.

• L'évaluateur a négligé les données de vente en attente, qui pourraient refléter des ventes comparables plus élevées lorsqu'il a été fermé, ou l'évaluateur a choisi des ventes comparables dans les mauvais quartiers.
• L'acheteur reçoit de l'argent du vendeur, ce qui fait croire au prêteur que le prix a été gonflé.

Un facteur qui ne joue pas est de savoir si le prêteur veut faire le prêt.

Les prêteurs veulent prêter de l'argent et les prêteurs n'ont pas le droit de faire des réductions.

Solutions pour les faibles évaluations

Ne paniquez pas si l'évaluation est faible. Il est difficile de rester calme quand il semble que la vente en attente s'effondrera, mais les deux parties ont des options:

• L'acheteur peut compenser la différence en espèces.

  Le prêteur ne se soucie de l'évaluation que dans la mesure où il affecte le ratio prêt-valeur. Une évaluation faible ne signifie pas que le prêteur ne prêtera pas. Cela signifie que le prêteur consentira un prêt en fonction du ratio convenu dans le contrat à la valeur estimative. Parfois, le prêteur de l'acheteur ne permettra pas à l'acheteur de donner de l'argent pour la différence et, dans ce cas, l'acheteur paiera plutôt une partie des frais de clôture du vendeur.

• Le vendeur peut baisser le prix.

  Si la maison était trop chère ou si la valeur était gonflée, c'est souvent la meilleure solution.Cela rend l'acheteur heureux et le prêteur est satisfait. Il n'y a aucune garantie que si l'acheteur s'éloigne, le vendeur ne recevra pas une faible évaluation du prêteur du second acheteur, sans compter le temps et les ennuis qu'il faut pour revendre la propriété. Parfois, un oiseau dans la main est le meilleur.

• Le vendeur peut offrir d'effectuer une deuxième hypothèque pour la différence.

  Si l'acheteur veut vraiment la maison, mais ne peut pas trouver la différence en espèces, effectuer des paiements ou un paiement forfaitaire à une date ultérieure au vendeur est une option. Après la clôture de l'entiercement, les vendeurs conservent souvent le droit d'escompter la deuxième hypothèque, la vendre à un prix inférieur à la valeur nominale à un investisseur.

• Commandez une deuxième évaluation.

  Tout d'abord, si votre prêt est un prêt FHA, demandez au prêteur une liste d'évaluateurs approuvés. Soit le vendeur ou l'acheteur peut payer pour la deuxième évaluation. Parfois, la deuxième évaluation sera plus élevée que la première, surtout si le premier évaluateur était inexpérimenté ou faisait des erreurs.

  Si votre prêt est un prêt conventionnel, il est soumis aux règles du Code de conduite en matière d'évaluation immobilière (HVCC). Barb Torres, un évaluateur senior accrédité, dit: «Dès que les parties trouvent un évaluateur qui n'est pas familier avec le marché local, elles ont le droit de contacter le prêteur (de préférence par écrit) pour DEMANDER qu'un évaluateur local soit utilisé . "

• Fournissez une liste de ventes comparables.

  Demandez aux agents concernés de dresser une liste des ventes comparables récentes qui justifient le prix de vente convenu. Soumettez cette liste à l'assureur et demandez une révision de l'évaluation. Essayez d'utiliser des comps plus proches de la propriété du sujet que les comps utilisés par l'évaluateur.

• Demandez également aux agents d'appeler les agents inscripteurs des ventes en attente pour essayer de connaître le prix de vente réel de ces biens. Les agents inscripteurs n'ont pas à divulguer le prix de vente, mais beaucoup sont heureux de les aider parce qu'ils pourraient se retrouver dans la même situation. Vous pouvez toujours demander si l'agent pense que votre prix sera évalué si l'agent refuse de divulguer le prix en attente.

• Compromis sur la valeur. Parfois, les vendeurs vont reculer un peu sur l'acheteur en payant la différence entière et se régler quelque part entre une contribution en espèces complète et abaisser complètement le prix. En ce qui concerne une différence de 10 000 $, un vendeur peut accepter 5 000 $ en espèces et réduire le prix de 5 000 $.

• Annuler la transaction.

  De nombreux contrats d'achat contiennent un éventuel prêt. Si l'évaluation est faible, l'acheteur n'est pas qualifié pour acheter la propriété aux conditions convenues dans le contrat. Une réserve de prêt correctement écrite permet à l'acheteur d'annuler le contrat et oblige le vendeur à libérer le dépôt d'argent sérieux de l'acheteur.

• De même, le vendeur pourrait vendre davantage en remettant la maison sur le marché et en cherchant un nouvel acheteur. Tant que la faible évaluation n'était pas FHA, la nouvelle évaluation pourrait être très différente. Évaluations FHA sont assignés un numéro de cas, donc si le premier acheteur était FHA et le deuxième acheteur était FHA, la même évaluation serait utilisée.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.